财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度公司总收入为5180万美元，归属于普通股股东的净亏损为5300万美元，即每股亏损0.94美元 [26] - 核心资金运营为2400万美元，即每股0.42美元，调整后息税折旧及摊销前利润为3210万美元 [26] - 第三季度一般及行政费用为470万美元，资本支出、租户和物业改善以及租赁成本为370万美元 [27] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.883亿美元，本季度利用资产处置收益和运营现金流偿还了4000万美元循环信贷额度，使余额从7100万美元降至3100万美元，自分拆以来已减少约6900万美元，即11% [28] - 截至季度末，公司总流动性为4.18亿美元，其中循环信贷额度可用额度为3.94亿美元，现金及现金等价物为2400万美元 [28] - 公司净债务与年化调整后息税折旧及摊销前利润的比率为4.39倍 [29] - 公司董事会宣布2022年第四季度每股股息为0.10美元，将于2023年1月17日支付给2022年12月30日登记在册的股东 [29] - 公司核心资金运营预计在每股1.76 - 1.78美元之间，高于上季度的1.74 - 1.78美元；一般及行政费用预计在1600 - 1650万美元之间，与上一季度一致；净债务与调整后息税折旧及摊销前利润的比率预计在4.7 - 5.0倍之间，也与上一季度一致 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司拥有87处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1010万平方英尺，入住率为88.2%，较上季度的86.4%略有改善 [13][17] - 按年化基础租金计算，投资级租户占比69.9%，约80%的租约为三重或双重净租约 [13] - 租户、租户行业和地理位置多元化，没有一个租户行业占年化基础租金的比例超过13.1%，没有一个单一租户占比超过11.5% [14] - 最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场 [14] - 第三季度有2份租约到期，总面积约4.9万平方英尺，季度末有10处空置资产 [17] - 自分拆以来，公司已完成近120万平方英尺的租赁业务，今年迄今已完成约50万平方英尺的续约、扩建和新租约 [16] - 公司投资组合的加权平均租约期限略微降至3.9年 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的14.6%和11.4%，约31.8%的年化基础租金来自阳光地带市场，公司打算随着时间的推移增加这一比例 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一一家专注于在美国优质郊区市场拥有多元化的关键任务和企业总部办公楼组合的公开净租赁房地产投资信托基金 [8] - 公司的主要资产管理策略之一是出售空置和确定的非核心资产，以减少持有成本并避免与重新租赁相关的不确定性和重大资本支出 [18] - 公司在增加新物业到核心投资组合时保持高度纪律性和战略性，长期来看对公司的增长前景和机会集感到兴奋，收购渠道对合资企业和公司自身资产负债表都很活跃 [22] - 公司认为随着时间的推移，保护和发展核心投资组合符合股东的最佳利益，董事会已批准一项5000万美元的股票回购计划 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司注意到第三季度末其投资组合受到的影响有所增加，并持续到第四季度，主要是由于利率上升、通货膨胀、衰退担忧和员工返回办公室的犹豫等经济背景，导致企业签署新租约或续租的意愿下降 [9][10][11] - 尽管近期存在负面趋势，但由于人口统计和其他长期变化以及公司资产的质量，公司对拥有大型郊区净租赁办公投资组合的长期前景仍持乐观态度 [12] - 公司认为当前经济环境的放缓和员工返回办公室的犹豫是暂时的，但一些预期的租赁业务可能会延迟、减少或取消 [15] - 鉴于不断变化的经济环境，公司认为实现投资组合稳定和提高加权平均租约期限可能需要比最初预期更长的时间，但投资组合仍有正净现金流，可用资本持续增长 [20][21] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论了某些非公认会计原则财务指标，如资金运营和核心资金运营，公司的收益发布和补充文件中包含了这些非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则指标的对账 [5] - 公司在几周后将迎来上市一周年，并通过提交货架注册声明进一步增强了财务灵活性，虽然目前没有使用货架的计划，但认为拥有该选项是谨慎的 [31] - 公司2022年的财务业绩将受益于一些会计调整和一次性项目，包括与从Realty Income分拆相关的购买价格分配的最终确定、基于股票的薪酬的非现金摊销时间、内部控制审计要求的额外一年延迟以及一些职位招聘的延迟 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司处置资产的买家情况以及是否为一次性销售 - 公司今年完成的资产处置是将非核心资产从资产负债表中剥离，买家交易均为一次性交易，买家通常是希望长期重新定位资产的投资者和打算购买、重新定位并自用资产的用户 [36] 问题2: 租户的续约选项是否指的是已签署的2份租约 - 第三季度签署的一份租约是5年的续约选项，无租户改善和租赁佣金；季度结束后签署的是一份与新租户的新租约，该租户之前是该建筑的转租人 [38] 问题3: 5年租期是否成为续约的新常态 - 租户通常倾向于5年的较短租期，公司会努力吸引租户签署更长期的租约，今年公司已签署超过5年的租约，包括10年和可能更长的15年租约，通常通过提供额外的租户改善和房东工作来换取更长的租约期限 [40] 问题4: 第三季度末和第四季度投资组合受到的影响具体情况 - 直到第三季度，公司投资组合受办公市场逆风影响不大，但在第三季度，一些原本预计填补空置的租户减少了所需空间，决策过程也继续延长，一些预期的租赁业务将被推迟，公司认为这些逆风是暂时的 [43][44] 问题5: 租户所需空间变小是否意味着公司会转向多租户模式 - 公司希望保持主要拥有长期租赁给优质信用租户的单租户资产的商业模式，但如果有机会用寻找小于整栋楼空间的租户填补空置，公司会进行多租户运营，目前公司拥有一些多租户建筑，预计未来会有所增加 [45] 问题6: 处置的物业是否全部空置，以及空置物业和有租户物业的每平方英尺价格情况 - 处置的物业既有有空置的，也有有租户的，但租户租约都很短，一般不到一年，公司知道租户会离开；每平方英尺价格差异不大，更多取决于物业位置和大小，总体而言，较小的物业每平方英尺价值较高，公司对销售价格感到满意，平均每平方英尺价格在40 - 60美元之间 [47][48]