财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总收入为5280万美元，归属于普通股股东的净亏损为1560万美元，即每股亏损0.27美元 [25] - 核心资金从运营为2680万美元，即每股0.47美元，调整后的EBITDA为3470万美元 [25] - 2022年第二季度G&A为330万美元，本季度资本支出（包括租户和物业改善以及租赁佣金）为240万美元，与上一季度持平 [26] - 截至季度末，未偿还债务为6.283亿美元，包括合资企业中公司的按比例债务份额，本季度偿还了循环信贷安排下的2000万美元未偿债务，使余额从9100万美元降至7100万美元 [27] - 截至2022年6月30日，总流动性为3.74亿美元，包括循环信贷安排下的3.54亿美元可用额度和2000万美元现金及现金等价物，包括合资企业中公司的按比例现金份额 [28] - 季度末净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.38倍 [29] - 公司更新2022年展望，G&A预计在1600万 - 1650万美元之间，低于之前的1700万 - 1800万美元；核心FFO预计在每股1.74 - 1.78美元之间，高于之前的1.66 - 1.74美元；净债务与调整后EBITDA的比率预计在4.7 - 5.0倍之间，低于之前的4.7 - 5.5倍 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季度末，投资组合包括91处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1050万平方英尺，入住率为86.7% [11] - 截至2022年6月30日，按年化基本租金计算，投资级租户占比67.3%，约80%的租约为三重或双重净租约 [11] - 无租户行业占年化基本租金的比例超过12.8%，无单个租户占年化基本租金的比例超过12.4% [12] - 最大的州市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的14.3%和11.2%，约31.1%的年化基本租金来自阳光地带市场 [12] - 上季度在得克萨斯州和佐治亚州获得了17.8万平方英尺的租约延期和扩张，本季度在内布拉斯加州和伊利诺伊州获得了20.6万平方英尺的租约延期，新的加权平均租约期限为7.8年 [13] - 本季度有两次预定租约到期，总面积约15.7万平方英尺，截至2022年6月30日，有11处空置资产，但入住率保持稳定，投资组合的加权平均租约期限仍为4.1年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一专注于拥有位于美国优质郊区市场的关键任务和企业总部办公楼多元化投资组合的公共净租赁房地产投资信托基金，代表了投资郊区净租赁办公室的专业机会 [10] - 近期至中期的资产管理策略是出售空置和非核心资产，以减少持有成本，避免与重新租赁相关的不确定性和重大资本支出 [16] - 继续积极审查合资企业和公司自身资产负债表的多项收购，但鉴于宏观经济环境、当前估值和资本配置需求，在增加核心投资组合的新物业时将保持高度纪律性和战略性 [20][21] - 目标是随着时间的推移将投资组合定位到可以提高当前派息率的位置，会仔细权衡运营现金流、物业销售收益和循环信贷安排下借款的最佳应用 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2021年11月从Realty Income分拆以来，公司继承了一个需要大量资产管理和重新定位的投资组合，以解决重大租约到期和空置问题，虽然这一过程需要时间且面临各种挑战，但公司在上半年取得了显著进展 [8] - 公司对郊区净租赁办公室在不断演变的办公空间和未来劳动力格局中的重要性感到兴奋，坚信有能力最终发展公司并为股东实现长期价值最大化 [9] - 尽管市场存在干扰，但公司在2022年的关键目标上继续稳步前进，相信有能力积极管理、循环利用资本并最终发展投资组合，对公司的未来充满热情，并坚定致力于为股东创造价值 [24] - 由于各种会计和一次性项目的影响，公司正在更新2022年展望，但这些更新范围不应外推至未来年份，因为今年的租约到期以及未来两年投资组合中的预期到期将导致收入下降，未来年份还将受到与某些费用时间相关的G&A增加以及Realty Income提供的某些运营补贴结束的影响 [30][31][32] 其他重要信息 - 公司董事会已宣布2022年第三季度每股0.10美元的季度股息，将于2022年10月17日支付给截至2022年9月30日登记在册的股东 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于资产处置的潜在交易量和时间的看法 - 公司出售的资产属于更专业的类别，相关市场运作良好，有大量对出售物业的投标，有6处物业已签订合同，还有2处已收到意向书，预计在未来几个季度出售非核心投资组合 [35][36] 问题2: 2022年指导中点较第一季度上调，但暗示未来季度每股收益低于第二季度的原因 - 公司不提供季度指导，但认为今年早些时候的一些租约到期将对收入产生影响，这种影响将在当前季度（第三季度）、第四季度以及一定程度上在明年体现 [37] 问题3: 考虑到未来的租赁策略，是否有资本支出的指导 - 公司未发布资本支出指导，但表示新租约和续约租约的资本支出预计为每平方英尺每年5 - 10美元 [38] 问题4: 有多少处物业在LOI下，总售价是多少 - 有2处物业在LOI下，总售价为1380万美元 [41] 问题5: 排队出售的8处物业中有多少处目前空置 - 约一半目前空置，其余的租约期限较短，预计租户不会续约 [42] 问题6: 出售这些物业后剩余7处空置物业的持有成本是多少 - 平均约为每平方英尺每年7美元，不同地区会有所差异 [44] 问题7: 剩余7处空置物业的情况如何 - 部分未来可能出售，部分公司认为是优质物业，会努力重新租赁，若租赁停滞或未达预期，也可能出售 [45] 问题8: 2023年和2024年哪些行业的租约到期最多 - 管理层没有相关数据，会查找后回复 [46] 问题9: 2023年和2024年租约到期的租户重新租赁的可能性是否很大 - 过去一个季度租户的续租率约为55% - 56%，未来季度波动会很大，总体来看，随着时间推移投资组合会有较高的续租率，但季度间会有波动，未来情况会好坏参半 [49][50]