财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总收入为5320万美元，归属于普通股股东的净亏损为990万美元，即每股亏损0.17美元 [21] - 核心资金运营为2800万美元，即每股0.49美元，调整后息税折旧摊销前利润为3490万美元 [21] - 2022年第一季度一般及行政费用为350万美元，资本支出为140万美元，其中租户改进费用为40万美元，其他物业改进费用为100万美元，租赁佣金为100万美元 [22] - 截至2022年3月31日，总债务为6.483亿美元，总流动性为3.532亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.51倍 [23][24] - 公司预计2022年全年核心资金运营每股在1.66 - 1.74美元之间，一般及行政费用在1700 - 1800万美元之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有92处物业和6处非合并合资企业物业，总面积1060万平方英尺，出租率为88.3% [10] - 截至2022年3月31日，按年化基本租金计算，投资级租户占比67%，超过80%的租约为三重或双重净租约 [10] - 无单一租户行业占年化基本租金超过12.5%，无单一租户占年化基本租金超过12.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按州划分，最大的市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的14.1%和12% [11] - 超过25%的年化基本租金来自阳光地带市场 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保留租户、租赁空置空间、与Arch Street Capital扩大合资企业、购买资产和出售非核心资产以实现长期价值最大化 [9] - 公司是唯一专注于美国优质郊区市场的使命关键型和企业总部办公楼的公开净租赁房地产投资信托基金 [10] - 公司将保持谨慎的收购策略，评估市场和物业以确定投资、出售和收购的最佳时机 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临租户保留和空置空间填充的挑战，但对团队执行商业计划的能力充满信心 [16] - 公司认为通过积极的资产管理和有针对性的资本循环，有价值创造机会 [17] - 公司希望通过稳定和重新定位投资组合来提高派息率，但这需要时间 [19] 其他重要信息 - 公司于2021年11月12日从Realty Income分拆出来，这是作为上市公司运营的第一个完整季度 [8] - 公司董事会宣布2022年第二季度每股0.10美元的季度股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册的股东 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 净债务指导上调的原因 - 公司认为这是多种因素的结合，包括对投资组合的支出以及可能的收购活动，可能会通过信贷额度借款购买资产 [31] 问题: 非核心资产的比例 - 公司认为非核心资产的范围在10 - 15处物业之间，包括长期不想持有的物业和已实现全部价值的物业 [32] 问题: 租户决策是否受疫情影响 - 公司未直接看到租户因新变种病毒而改变租赁决策，但租户的决策过程比以往更长 [33] 问题: 租户决策时间是否有变化 - 公司表示情况变化不大，租户的时间表有一定范围，没有明显变化 [37] 问题: 未来是否每季度有三处物业出售 - 公司表示不会按固定时间表出售物业，目前有三处物业已签订合同，还有四到五处物业正在洽谈，预计未来几个季度会有销售，且销售数量可能会增加 [38]