财务数据和关键指标变化 - 二季度营收2.51亿美元，处于指引范围内，同比增长9%，环比下降12% [15] - 净亏损1380万美元，较一季度改善21%，同比改善38%即900万美元 [15] - 毛利率连续三个季度提升至8.7%，较一季度扩大80个基点 [7][15] - 毛利润2200万美元，同比基本持平，环比下降3% [16] - 运营费用（不包括与房产相关的销售和持有成本2420万美元）较上一季度改善360万美元，同比改善35%即1330万美元 [16] - 调整后EBITDA亏损440万美元，同比改善74%，环比改善38% [17] - 二季度末无限制现金5700万美元，总流动性超1.1亿美元（包含库存估值） [18] - 预计三季度营收在1.85 - 2.25亿美元之间，预计售出550 - 650套房屋 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 现金收购业务 - 二季度收购831套房屋，较一季度增长3%，同比基本持平；预计下半年收购量较二季度下降 [14] - 二季度售出742套房屋，同比增长14%，环比下降12% [15] - 库存中有989套房屋，其中仅3.4%持有超过180天且未签订转售合同 [14] - 本季度售出房屋平均变现时间为106天，较上一季度改善7天，符合季节性预期；预计三季度变现时间将略有增加 [14] 资产轻服务业务（包括Renovate、Direct Plus和代理合作伙伴计划） - 二季度资产轻服务业务占总贡献利润近25%，预计这一增长势头将持续 [14] - Offerpad Renovate业务本季度封闭翻新项目较去年增长超300%，创收约500万美元；已为房利美和房地美等新合作伙伴开展房屋翻新工作 [9] - 二季度代理请求占总请求超25%，促成近三分之一的收购，高于去年的19%；使客户获取成本（CAC）同比改善近50%，达到2022年二季度以来的最有效水平 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度市场波动性激增，抵押贷款利率超过7%，削弱了买家需求，导致全国多数市场活跃库存增加 [6] - 预计若无大幅降低抵押贷款利率，市场将转向买方市场，库存增加可能为现金收购业务带来重大机遇 [8] - 佛罗里达和凤凰城市场受可负担性影响，买家需求放缓，库存增加；休斯顿和印第安纳波利斯市场表现较为稳定 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造长期盈利业务，应对任何经济环境，目标是在年底实现EBITDA盈利 [6] - 调整收购标准，减少对交易量的关注，更注重每套房屋的利润率；增加假设持有时间，关注周边竞争较少的房屋 [7] - 发展资产轻服务业务，包括Offerpad Renovate、Direct Plus和代理合作伙伴计划，以实现业务多元化和提高利润率 [9][14] - 投资技术，提高运营效率，降低成本，改善利润率，推动调整后EBITDA和现金流的持续改善 [10][11] - 扩大合作伙伴生态系统，与realtor.com集成，为卖家提供现金报价；为代理推出“Powered by Offerpad”平台，增强与代理的合作 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和房地产市场持续不确定，但公司通过严格的库存管理和灵活的业务模式有效应对挑战 [6] - 随着市场从卖方市场向买方市场转变，公司的现金收购业务和资产轻服务业务将迎来更多机会 [8] - 公司预计通过持续的收入多元化和成本管理，在年底前实现调整后EBITDA和现金流的逐季改善 [17][19] - 未来几年预计住房供应短缺且老化，公司有望成为为买家提供翻新房屋的领导者 [12] 其他重要信息 - 公司新任命CFO Peter Knag，他于6月加入公司，此前担任特纳广播公司执行副总裁兼CFO [5] - 2023年公司将年度运营费用降低近7000万美元，目前预计每年节省超3500万美元，较之前目标增加500万美元 [17] - 二季度公司续签并延长了最大、合作时间最长的主要信贷额度至2026年，且母公司层面无债务 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司业务在近期至中期如何发展？ - 公司希望成为解决方案中心，为包括房地产经纪人在内的所有人提供服务；随着市场从低库存卖方市场向库存增加、买方需求减少的市场转变，公司将专注于为各方提供解决方案，如Renovate产品等；iBuyer业务是基础，在此之上可让其他方接入系统并受益 [21][22] 问题2：如何平衡削减成本、实现EBITDA盈利以及确保业务在市场正常化时加速发展？ - 两者相辅相成，公司利用当前低交易量、艰难的房地产环境，更注重底线而非顶线，使业务在任何环境下都能实现调整后EBITDA盈利和现金流为正；市场交易量增加时，公司的现金收购业务和资产轻服务业务都将表现更好 [24] 问题3：各市场的表现差异如何？哪些市场有明显放缓或逆势增长？ - 佛罗里达市场（如坦帕、杰克逊维尔、奥兰多）和凤凰城受可负担性影响，买家需求放缓，库存增加；休斯顿和印第安纳波利斯市场表现较为稳定；整体市场库存增加，卖家试探市场，买家更多地向公司寻求报价，公司在收购时保持严格纪律 [26] 问题4：若市场转向买方市场，资产轻服务业务的交易占比是否会达到峰值？以及三、四季度收购量与二季度相比的变化趋势？ - 随着市场转向买方市场和交易量增加，其他投资者进入市场将有助于Direct Plus渠道，同时更多房屋收购将带动Renovate业务增长；目前不计划增加收购量，预计三季度收购量下降，但市场变化可能导致情况改变；资产轻服务业务占比会随市场情况和业务发展而变化，本季度资产轻服务业务交易占比为34%，下季度预计处于相近水平 [28][29] 问题5：是否面临买方佣金压力？是否因此降低销售成本？以及如何看待附属服务的利润率（今年至今和长期）？ - 目前判断买方佣金压力还为时过早，行业存在诸多不确定性，公司推出即时访问服务，让买家可直接向公司提交报价或选择与经纪人合作，预计下季度有更明确信息；Renovate业务收费20% - 30%，Direct Plus和Max业务利润率超90% [33][34] 问题6：如何应对房价涨幅向历史平均水平回归，同时利率仍处于高位的情况？以及“Powered by Offerpad”平台的主要用例和最终目标是什么？是否遵守NAR和解协议中关于合作补偿的限制？ - 过去几个季度公司在承保时未考虑房价涨幅，注重市场特定因素，确保购买、翻新和销售房屋能盈利；“Powered by Offerpad”平台旨在提高效率和沟通，让传统经纪人与公司系统集成，实时获取信息，确保客户获得相同体验并可跟踪经纪人服务；公司本季度减值仅50万美元，反映了对市场的谨慎态度 [38][39][40] 问题7：三季度指引中调整后EBITDA的逐季改善是指绝对值还是利润率？是否假设毛利率也会改善？以及净销售收益百分比的改善受哪些因素驱动？ - 不必然假设毛利率改善，但可能会看到毛利率提升，重点是先实现调整后EBITDA盈利，再实现现金流为正，主要通过扩大利润率和提高成本效率来实现；净销售收益的改善得益于资产轻服务业务增长和现金收购业务的高投资回报率 [43][45] 问题8：与房利美和房地美合作的方式有何不同？合作如何发展？ - 房利美和房地美是高交易量客户，公司可通过翻新业务进入新市场，再带动其他服务跟进；其翻新项目金额较高、耗时较长，公司的实地运营和房地产知识为其提供价值；公司不断拓展Renovate业务，通过与合作伙伴的对比展示效率优势；随着市场变化，资产轻服务业务有望加速增长和扩张 [46]