财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收8.22亿美元，超Q3指引范围上限，同比增长52% [33] - 第三季度毛利润220万美元，净亏损8000万美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为负6430万美元，各指标均包含2750万美元库存减值费用，剔除该费用后各指标将增加2750万美元 [34] - 第三季度每套房利息后贡献利润率为负4500美元 [34] - 截至9月30日，180天以上的老化库存占比5%，即150套房屋，其中近一半已签约；库存房屋总数3128套，较6月30日减少12%，比夏季峰值低超20% [35] - 第三季度收购1847套房屋，较Q2环比减少50%，预计Q4收购量将再次低于Q3的一半 [36] - 第三季度资金回笼时间从第二季度的83天增至97天，连续九个季度低于100天目标，但预计市场放缓时会超目标 [37] - 第三季度运营费用较2022年第二季度减少14%，9月30日现金余额为1.97亿美元 [38][39] - 第四季度预计销售1425 - 1850套房屋，营收5 - 6.5亿美元，调整后EBITDA为负4000 - 负6000万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - FLEX挂牌和购房服务在交易总量中的占比从2020年第二季度的7%增至2022年第三季度的29%，年初至今毛利率为31% [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城、丹佛和拉斯维加斯等市场仍在快速大幅回调，一些更具性价比的市场开始出现企稳迹象 [19] - 2016年公司仅在四个市场运营，最大市场占营收的84%；2022年第三季度，没有一个市场营收占比超10% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是提供全面的房地产解决方案，凭借多元化产品为客户提供更多确定性和控制权 [12] - 持续创新推出新产品，如在凤凰城市场测试My Way服务，允许房主选择装修风格，费用可计入抵押贷款 [13] - 调整承保策略以应对风险、延长持有时间和价格贬值，修订购买标准，对超出参数的客户提供挂牌服务 [15][16] - 利用装修团队作为风险缓解工具和差异化优势，发展轻资产挂牌服务以应对市场变化 [18] - 战略部署资金到更稳定的市场，在高波动市场采取更保守的收购策略 [19] - 采取保守自律的费用管理方式，调整内部团队规模 [22] - iBuying行业处于早期，仅两个主要参与者，随着传统模式痛点显现，更多卖家将寻求简单解决方案，公司作为大型购房者和房地产解决方案中心，有望在买方市场实现增长 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和房地产市场变化显著，通胀、房贷利率上升和全球冲突使金融和信贷市场紧张，住宅消费者暂时受到冲击 [8][9] - 目前处于卖方市场和买方市场过渡阶段，双方预期差异大，是房地产市场最具挑战的时期 [11] - 预计房地产市场波动将超历史过渡时期，但公司简化服务证明有更好的发展方式，品牌价值和服务拓展潜力将吸引更多客户 [23][24] - 市场稳定后，预计年利息后贡献利润率达3% - 6%，并长期提升该利润率 [32] - 第四季度调整后EBITDA将开始初步改善，2023年第一季度下半年收购的房屋将占销售主体，有望带来更高利润率和投资回报率 [41] 其他重要信息 - 会议中管理层的陈述包含前瞻性声明，具有不确定性，实际情况可能与预期有重大差异 [2] - 管理层提及的非GAAP财务指标与GAAP指标的对账可在公司网站第三季度财报的财务表格中查看 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分市场企稳的驱动因素、其他市场企稳时间，以及销售市场恶化前收购房屋的进度和剩余房屋销售慢的原因 - 部分市场企稳主要与 affordability 有关，如中西部市场房价未大幅上涨，库存供应不足一个半月 [48] - 预计到年底市场仍将波动，尤其是高房价增值市场，受 affordability 影响，季节性将增强 [49] - 预计第四季度和2023年第一季度继续销售旧库存，到第一季度末基本售罄，第四季度销售的房屋多为旧库存，导致业绩指引为负，进入第一季度销售权重将向新房屋转移 [50][51] - 房地产数据有滞后性，当前市场条件下承保的房屋表现良好，而旧库存是在不同市场条件下承保的，需要时间消化 [52][53] 问题2: 考虑本季度账面价值下降和年底压力，与融资伙伴的沟通情况、对财务契约的看法，以及保护资本基础以维持业务扩张融资能力的思路 - 公司与融资伙伴和银行保持定期沟通，有良好合作关系，遵守财务契约，季度末现金近2亿美元 [57][58] - 随着年底和第一季度库存和债务余额下降，将减轻压力，公司与融资伙伴的合作关系已持续多年，他们是公司成功的关键支持 [59] 问题3: 第四季度预测中毛利率和贡献利润率情况，2023年库存处理后的复苏速度，以及运营费用削减情况和后续运营费用率的思考 - 公司未具体指导贡献利润率，但认为第四季度是贡献利润率的低谷，第一季度将回升 [61] - 复苏时间难以确定，目标是处理完旧库存后，在2023年恢复到舒适的购买水平 [62] - 9月进行了裁员，使员工数量减少约7%，加上年初的招聘暂停和自然流失，员工数量较夏季峰值下降约12%，预计今年节省成本200万美元，明年可按季度年化计算 [63][64] 问题4: 预计市场波动持续时间长于典型过渡时期的依据，以及对市场稳定的判断因素 - 市场波动主要体现在销售价格上，当前市场独特之处在于卖家房屋权益高，导致定价不一致，尤其是高房价增值市场 [69][70] - 预计明年年初市场将更稳定，关键在于价格、卖家权益和买家冲击的一致性，以及美联储政策的影响 [71] 问题5: 对现金状况的看法，以及在宏观环境持续挑战下的应对措施 - 季度末现金状况良好，但需密切管理下一季度的亏损，公司一直注重成本控制和运营效率，将继续监测和管理业务 [74] - 公司专注于当前库存和轻资产产品，如 FLEX 服务和与单户租赁公司合作，以应对市场波动 [75] 问题6: 装修成本增加是否影响房屋销售，My Way 服务的反馈和推广计划 - 增加装修成本并非阻碍房屋销售，而是为确保房屋在市场上优先售出，通过装修团队增加升级，虽延长装修时间，但减少了市场停留时间 [77][78][79] - My Way 服务处于早期阶段，是适合买方市场的产品，客户喜欢自主选择装修风格，计划尽快在其他市场推广 [82][84][85] 问题7: 目前购房如何避免重蹈旧库存房屋的覆辙，以及库存减值费用的未来趋势 - 在高波动市场，如凤凰城、丹佛和拉斯维加斯，谨慎购房，采用每月减速和宽利润率承保；在中西部等受影响较小的市场增加购房量 [88][89] - 新购房在新市场条件下承保，有更宽利润率和假设，早期市场表现良好；同时，将更多客户推向 FLEX 服务，避免购买不确定性高的房屋 [90][91] - 库存减值费用难以预测，公司每季度会对现有库存进行全面评估，根据市场情况进行标记；预计库存余额将下降，减值影响将减小，但市场稳定情况难以预测 [94][95] 问题8: 第四季度房屋销售指导上限和下限差异的影响因素，以及未达上限的原因 - 主要因素是各市场的需求特征， affordability 导致需求放缓；第四季度季节性明显，增加了不确定性，因此设置较宽的指导范围 [97][98] - 目前一些波动市场中，房屋升级交易减少，多数交易来自生活方式需要，交易数量不确定，公司会密切关注以确保收购的房屋能在100天内售出或推向 FLEX 服务 [99] 问题9: 假设房贷利率稳定，是否暂停扩张计划或计划进入新市场 - 过去几年公司每年新增7 - 8个市场，明年仍有此计划，但需视情况而定，更倾向于下半年进行；可能优先考虑卫星或相邻市场 [100]