财务数据和关键指标变化 - 2022年上半年公司营收近25亿美元，净利润5200万美元 [6] - 第二季度营收同比增长185%至11亿美元，其中约70%的增长来自现有市场渗透率提高和新市场扩张带来的销量增加，约30%来自平均销售价格上涨 [23] - 第二季度销售2888套房屋，同比增长129%，平均销售价格为37.2万美元，上年同期为29.8万美元 [23] - 第二季度收购3792套房屋，符合典型的季节性增长趋势 [23] - 截至6月30日，公司在27个活跃市场拥有3561套房屋 [23] - 第二季度毛利润为9300万美元，毛利率为8.6%，净利润为1160万美元，调整后净亏损为100万美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1370万美元，各项数据均包含2120万美元的库存减值费用 [24] - 完全摊薄后每股收益为0.04美元，其中包含按市值计价的认股权证价值带来的0.04美元收益和库存减值带来的0.08美元费用 [25] - 第二季度扣除利息后的贡献利润率为每套房屋28500美元，占收入的70.6%，过去八个季度在5% - 10%之间 [28] - 第二季度销售、营销和运营成本占收入的比例同比改善230个基点至6%，技术研发成本同比改善40个基点，一般及行政费用（G&A）同比略有增加14个基点至1.5% [30] - 第二季度现金回笼时间为83天，较第一季度的96天有所改善，连续八个季度现金回笼时间低于100天 [31] - 截至6月30日，库存超过180天的比例低于2%，远低于10%的目标 [20][31] - 6月公司增加了2亿美元的信贷额度，并将到期日延长至2024年6月；7月将夹层债务融资额度增加了超过3000万美元，并将到期日延长至2024年6月，目前公司可获得的库存融资额度为19亿美元 [32] - 截至6月30日，公司现金余额为1.55亿美元 [33] - 第三季度公司预计销售1700 - 2200套房屋，营收在6 - 8亿美元之间，调整后EBITDA在 - 2000万至 - 4000万美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - FLEX上市服务交易量环比增长47%，同比增长123%，2022年上半年启动的上市协议数量超过2021年全年 [7] - 第二季度公司的预制房屋贷款业务覆盖更多州，贷款量较第一季度增长37%，同时推出了新的移动应用程序和消费者门户 [9] - 第二季度公司完成了超过3500个翻新项目，平均每套房屋投资1.7万美元，翻新平均时长从第一季度的23天缩短至20天 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房供应从1月的1.6个月迅速增加到超过2.5个月，抵押贷款利率从历史低点升至超过6%，6月仅四个工作日就上涨了75个基点 [13] - 中西部和东南部市场，如佐治亚州、北卡罗来纳州和佛罗里达州，目前显示出活跃的买家需求；西南部市场，如凤凰城、丹佛、奥斯汀和拉斯维加斯，市场明显疲软 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续调整运营以适应房地产市场的变化，优先收购接近各市场中位价格的房屋，并向高端房屋客户提供FLEX上市服务 [16][17] - 公司修订了整体回购策略，对多个市场的购买价格设置上限，并实时对库存进行逐市场审查 [16] - 公司缩短了客户选择交割日期的时间，从过去的90天缩短 [17] - 公司的收购团队调整了承保假设，考虑了市场上活跃库存增加、预计持有时间延长、服务费用和利息支出增加等额外风险 [17][18] - 公司增加了某些房产的翻新升级，以确保房屋具有吸引买家的外观和感觉，提高房屋销售速度 [18] - 公司将继续密切关注和管理超过180天的库存，目标是将其控制在10%以下 [20] - 公司认为随着市场从卖方市场向买方市场转变，其服务的便利性、确定性和可控性将更受卖家重视，有望提高利润率 [29] - 公司将继续扩大市场份额，关注市场的可负担性，探索新的市场机会 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场的疲软已经到来，市场调整迅速时，果断处理现有库存并根据当前市场环境收购新库存非常重要 [11] - 公司认为当前市场的波动是暂时的，作为美国最大的房屋买家之一，随着市场稳定并进入更强劲的买方市场，公司将有更多机会 [20] - 公司对实现长期目标充满信心，能够为客户提供服务并为股东创造可持续的价值 [21] - 短期内，价格调整将影响公司的盈利，但随着市场从卖方市场向买方市场转变，公司预计利润率将有所改善 [38] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中做出了前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性，实际情况可能与管理层的预期有重大差异 [2] - 公司在电话会议中提及了某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的调节信息可在公司网站上的第一季度收益报告财务表格中找到 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司认为市场短期波动的信心来源以及目前是否看到市场稳定迹象 - 市场波动具有市场特异性，目前一些市场受影响较大，一些市场买家需求开始回升，抵押贷款利率的波动也有一定帮助，公司通过调整价格点和建立更宽的利差来应对市场不确定性，并密切关注各市场情况 [40] 问题2: 如何看待目前约3500套库存中，3 - 4月收购的房屋与当前环境下收购房屋的情况 - 截至6月底有3500多套房屋库存，第一季度收购量季节性较低，第二季度在积累库存。在进行库存减值评估时，约1000套房屋受到影响，大多是早期在市场变化较大时收购的。未来几个季度公司将正常处理这些库存，同时已调整承保标准以适应市场变化 [41][42] 问题3: 第二季度毛利率的趋势以及第三季度至今的情况，特别是在一些较大市场（如凤凰城），以及从库存管理应对市场放缓中吸取的经验教训 - 第二季度毛利率开始下降，市场不同情况不同，中西部和东南部市场相对稳定，凤凰城、奥斯汀和丹佛等市场波动较大。第三季度由于库存减值费用，毛利率预计会下降后触底，随着第三和第四季度更多有盈利空间的房屋投入市场，毛利率有望回升。在像凤凰城这样波动大的市场，公司会暂时放缓收购，关注有买家需求的市场 [46][47][48][49][50] 问题4: 第三季度是否预计会有额外的利润率减值，以及如何看待利润率触底和改善的节奏 - 目前不预计第三季度会出现与本季度相当规模的减值。本季度减值的2100万美元相关房屋在第三和第四季度销售时预计实现盈亏平衡的毛利率，还有一些降低售价但仍有利润的房屋会在第三和第四季度以低于正常水平的利润率出售，同时公司收购并周转的房屋已按增加利差进行承保。公司未提供前瞻性的毛利率和贡献利润率指导，将参考第三季度的EBITDA范围来观察第四季度情况 [52][53] 问题5: 能否提供Express offer请求和转化率在现有市场的增长情况以及与去年的对比 - 随着市场从卖方市场向买方市场转变，卖家通过传统方式卖房遇到困难，越来越多的人选择Offerpad，第二季度转化率很强，尤其是市场快速变化的季度末，目前这种趋势仍在持续 [60] 问题6: 第三季度房屋销售指导受宏观环境和收购标准变化的影响程度 - 主要受宏观环境影响，买家需求因抵押贷款利率快速上升导致的 affordability问题而迅速回落，买家处于观望状态，等待了解抵押贷款利率和房价走势。抵押贷款利率波动大，公司在受影响较大的市场放缓收购，等待市场和库存情况稳定后寻找机会 [61][62] 问题7: 是否有公司未进入但可以更积极进入的市场，以及市场扩张思路是否有变化 - 公司关注市场的可负担性，中西部市场受价格下降影响较小，可负担性更强；而西部和西南部市场可负担性较差。公司今年有意进入加利福尼亚市场，目前已取得一定进展，同时也关注中西部和卫星市场，这些市场从成本和风险管理角度来看是明智的选择 [66][67][68][69] 问题8: 公司较大的房屋收购能力是否能在当前环境下通过改变算法或策略来增加收购以弥补损失，考虑到经济学家预计2024年利率可能下降 - 当市场有机会时，公司会通过收购更优质、利差更宽且更稳定的产品来弥补损失。目前市场正从卖方市场向买方市场过渡，这个阶段情况较为复杂，公司会密切关注市场，当市场更稳定时，会抓住机会。同时，卖家在当前市场下耐心降低，更愿意选择Offerpad来快速完成交易 [71][72][73][74] 问题9: 能否提供新产品的附加率以及附属服务的信息，以及如何看待这些产品的未来发展 - 公司未提供附加率信息，但FLEX产品在风险管理方面表现出色，随着公司收购标准暂时收紧，越来越多的卖家选择使用该产品进行房屋上市，相关业务量有所增加。FLEX产品的增长也有助于推动其他附属产品（如抵押贷款）的发展，抵押贷款业务自推出以来季度交易量持续增长 [75][76] 问题10: 调整房屋翻新策略以提高吸引力是否会导致翻新平均成本增加或项目天数增加 - 翻新策略调整会增加一定成本，例如增加花岗岩、不锈钢电器或橱柜升级等，但不会大幅增加翻新时间，可能只会增加几天。公司的翻新团队经验丰富，在过去几年克服了供应问题等困难，有能力应对更多的翻新工作 [78][79] 问题11: 如何看待第三季度的库存余额和采购情况，以及房地产市场波动是否影响了融资设施的条款 - 预计第三季度收购和销售水平相当，库存水平在第三季度末变化不大，公司会根据市场情况逐周调整收购节奏。在融资方面，公司与现有贷款机构保持良好关系，未受到不利影响，在过去的续约和新融资过程中，甚至在某些方面改善了条款，没有出现现金追缴或额度减少等情况 [85][86][87][88] 问题12: 目前市场上的库存价格情况，以及公司当前的收购标准 - 市场上库存增加，卖家房屋权益增加，在定价上更激进，导致价格不一致。公司现在的承保方式与市场加速时相反，会选择市场中低价位进行定价，以确保库存能够快速销售，同时密切关注活跃库存指标 [94][95][96][97] 问题13: 第三季度EBITDA预计为负是否是因为公司想降低利润率以推动销售 - 公司在一些市场将挂牌价格降低了8% - 10%以找到买家，这种策略是有效的，目前已经看到更多的销售活动。公司的目标是做出最佳的房地产决策，在保证信息充分的情况下，以合理的价格在21天内售出房屋，而不是盲目抛售库存 [98]