财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后每股FFO为1.69美元，较2021年的负0.23美元大幅改善 [3] - 2022年调整后EBITDA为3.567亿美元，相比2021年的9980万美元有显著进步 [19] - 2023年1月同店RevPAR同比强劲增长49%，预计第一季度同店RevPAR比去年同期高15% - 18% [6] - 2023年第一季度同店EBITDA预计因飓风和重建工作负面影响1850万 - 2050万美元 [7] - 预计收到2022年第四季度业务中断保险赔付720万美元，已纳入第一季度展望 [9] - 董事会授权额外1.5亿美元普通股回购计划，加上之前未使用部分，共有2.24亿美元可用于普通股回购，还批准1亿美元优先股回购计划 [10] - 净债务占资产净账面价值的43%，假设7.5亿美元可转换债券在2026年末到期前转换为股权，债务占净账面价值将降至29% [11] - 净债务与估计的NAV之比为33% [28] - 75%的债务在2023年底前固定，63%在2024年内固定 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年集团收入增长29.1%，房价上涨7.2%；总客房收入增长21.3%，ADR上涨4.4% [32] - 2023年度假村预计总EBITDA与2022年大致持平（不考虑LaPlaya关闭影响） [33] - 2022年度假村EBITDA超过2019年预测改善范围（5500万 - 6000万美元）上限 [59] - 第一季度团体和散客预订量同比增长27.5%，ADR增长2.1%，总收入增长30.2% [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥和波士顿需求持续强劲，旧金山、芝加哥和华盛顿特区等恢复较慢的市场需求加速恢复 [4] - 旧金山1月因摩根大通医疗会议需求良好，与2020年相比，酒店需求达2020年水平的76.8%，ADR上涨9.7%，总收入约为2020年会议水平的84% [22] - 2023年各城市会议中心房间夜数同比增长，旧金山翻倍，波士顿增长37%，圣地亚哥增长25%，西雅图增长20% [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2020年以来，收购6家休闲度假酒店，花费超8.2亿美元，出售11家城市酒店，收入9.57亿美元，回收近30%的投资组合 [3] - 2023年计划投资1.45亿 - 1.55亿美元用于资本改进项目，包括多个重大重建项目 [24] - 从以城市沿海为主的投资组合转变为更平衡的商务和休闲细分的城市与度假村组合 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尚未看到宏观经济放缓的重大影响，但不认为行业不受经济周期影响 [14] - 预计第一季度业绩较受Omicron影响的2022年第一季度显著改善 [31] - 预计城市物业未来几年将恢复到2019年EBITDA水平 [16] - 长期来看，大规模投资计划将提升公司价值，但难以预测短期业绩 [30] 其他重要信息 - 加利福尼亚州降雨和波士顿寒冷天气影响旅行，造成约110万美元额外运营和资本支出 [21] - 飓风Ian导致酒店关闭维修，预计减少第一季度酒店收入2500万美元，同店EBITDA约1400万美元 [23] - 海滩已清理开放，海滩屋预计第四季度基本完成修复，已收到保险赔付2500万美元 [25] - 自2022年第四季度开始，用处置收益回购550万股普通股和100万股H系列优先股 [26] - 首席财务官Ray Martz和首席投资官Tom Fisher晋升为联席总裁 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年剩余三个季度Pebblebrook投资组合能否实现同比增长 - 若今年后期经济无重大放缓或衰退影响，预计第二、三、四季度业绩将超过去年，但需排除LaPlaya的影响，保险赔付将弥补其损失 [44] 问题: 招聘环境情况及未来职位空缺情况 - 管理、行政、销售和工程团队职位空缺与疫情前无太大差异，目前主要在客房和餐饮部门按业务量招聘小时工；第四季度招聘情况突然改善，此前一直较困难；第四季度有350万美元一次性奖金，建模时不应外推至未来季度 [75][76][78] 问题: 股票现状对2026年可转换债券转换及资本配置决策的影响 - 目前收益率曲线不具吸引力，但2026年还有很长时间，有多种手段应对；股票价格更多受短期情绪和经济周期影响，而非公司实际价值 [82][83] 问题: 高端和豪华度假村在入住率和房价方面的表现及客户预订差异 - 不确定高端和豪华客户在经济低迷时的消费反应，公司投资组合更偏向高端度假村，LaPlaya和L'Auberge吸引豪华客户，需观察市场表现 [86] 问题: 集团业务需求来源及分布情况 - 集团业务需求主要来自企业团体和协会团体；企业团体需求强劲反弹，协会团体需求也有增长；各酒店均受益，包括波士顿、圣地亚哥的酒店和大型度假村 [88][89] 问题: 公司如何考虑资本配置以实现风险调整后的最佳回报 - 会考虑在不同市场、资产类型和股票回购之间配置资本，主要驱动因素是为股东实现风险调整后的最佳回报，并考虑交易时间 [92][93] 问题: 公司投资组合估值中资本化率保持稳定的原因 - 酒店行业通常按每间客房价格和五年内部收益率交易，而非资本化率；公司对物业的大量投资提升了价值，但具体增值幅度由买家决定 [95][96] 问题: 表现不佳的城市市场和休闲市场的改善情况及预期 - 城市市场受疫情和生活质量问题影响，但目前正在改善，预计今年大部分增长来自城市市场；休闲市场中，预计基韦斯特表现较弱 [99][119] 问题: 保险成本变化情况及占比 - 预计保险成本上升，特别是财产险（P&C），一般责任险（GL）压力较小；全年财产险和一般责任险约占总运营成本的1.5%，即约2000万美元 [121][122] 问题: 2023年剩余时间EBITDA增长是否包括装修影响 - 即使有装修影响，仍预计实现增长 [115] 问题: 未来资产处置策略 - 评估资产处置时会考虑资本的其他用途、市场可售性和债务市场情况；目前大型会议酒店出售较困难 [116][117]