财务数据和关键指标变化 - Q3总营收超预期，虽受飓风伊恩影响，但调整后EBITDA超Q3展望上限150万美元，调整后每股运营资金为0.66美元，超展望上限0.01美元 [5][7] - 同店每间可售房收入（RevPAR）超2019年Q3的1.3%，7月和9月的同店RevPAR、总营收和酒店EBITDA均超2019年同期 [8] - 平均每日房价（ADR）较2019年Q3上涨20%，其中度假村ADR上涨57%，城市酒店ADR上涨8.3%，非客房收入每间入住客房上涨23.3%，总营收每间入住客房上涨21% [9] - Q3入住率为72.7%，仅恢复至2019年的85%，度假村入住率为69.3%，恢复至2019年的88%，城市入住率为73.3%，恢复至2019年的83% [10] - 同店酒店EBITDA为1.309亿美元，恢复至2019年Q3的96.8%，酒店EBITDA利润率为32.4%，较2019年的34.3%低192个基点 [10][11] - 预计Q4 RevPAR较2019年下降3%至持平，较2021年Q4上涨32%至36%，调整后EBITDA较2019年Q4下降30%至38%，较2021年Q4上涨45%至63% [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店业务中，除迈阿密外，其他城市市场Q3的RevPAR表现均优于Q2，Q3城市RevPAR较2019年Q3下降10.1%，较Q2的17.7%缺口有显著改善 [20] - 度假村业务中，7家自2010年持有的度假村酒店净营业收入（NOI）年均复合增长率约为8% [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场在Q3是复苏强劲的市场之一，Dreamforce大会对9月整体业绩有积极影响，且明年会议日程较今年有所改善 [21][23] - 圣地亚哥市场在Q3凭借活跃且成功的全市会议日程取得强劲进展 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近50 - 50的水平，未来不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] - 公司预计通过对度假村和城市酒店的改造升级，在未来几年实现更高的利润率和现金流回报，如对旧金山Hotel Vitale的改造，预计稳定后能实现15%以上的现金收益率 [26] - 公司认为行业复苏的顺风因素，如商务、休闲和国际入境旅游的持续恢复，以及供应增长的下降，将有助于缓解经济放缓的压力 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未看到旅游需求放缓迹象，但会密切关注预订、取消、活动水平、企业差旅政策和整体支出等情况 [6] - 预计第四季度商务旅行趋势将继续改善，未看到需求、未来预订速度或房价的回调，也未看到取消率的增加或企业差旅政策的重大变化 [30] - 认为行业复苏的顺风因素将有助于缓解经济放缓的压力，预计Q4业绩与此前预期一致，尽管对经济放缓的担忧加剧，但对Q4表现的预期未改变 [32][35] 其他重要信息 - 2022年资本改善计划预计投资1 - 1.1亿美元，其中超8000万美元用于多个投资回报率（ROI）再开发项目，预计未来2 - 3年改造后的酒店和度假村稳定后能产生10%或更高的现金回报 [12] - 飓风伊恩对公司东南部物业造成影响，9月酒店收入减少约200万美元，其中大部分损失在那不勒斯的LaPlaya度假村 [6] - 预计LaPlaya度假村的修复和清理成本在1500 - 2500万美元之间，业务中断保险将覆盖损失，但有170万美元的免赔额 [15] - 基韦斯特的Southernmost Beach Resort遭受风灾和水灾损失，预计财产损失在700 - 900万美元之间 [15] - 那不勒斯的Inn on Fifth和市中心预计需150 - 250万美元的修复和清理工作，目前已接近完成 [16] - 因飓风伊恩对LaPlaya和Southernmost的影响，公司计提了约1290万美元的财产资产减值，但预计通过财产保险计划覆盖，除这两个度假村共790万美元的财产和意外险免赔额外 [16] - 本季度出售了三家酒店，分别位于旧金山、波特兰和费城，产生了1.839亿美元的销售收益，年初至今已出售四家酒店，产生了2.609亿美元的销售收益 [17] - 成功完成了20亿美元的所有信贷安排和定期贷款再融资，延长了债务到期日，增加了6.5亿美元的无担保循环信贷额度，且债务价格与疫情前相同，截至2024年10月前无重大债务到期 [17] - 公司79%（即19亿美元）的可转换债券债务为固定利率，约5亿美元为浮动利率债务，加权平均利息成本为3.2%，目前拥有约1.2亿美元现金，6.5亿美元信贷额度未使用，自第二季度末以来已偿还约1.27亿美元债务 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 那不勒斯的酒店恢复稳定运营需要多长时间？ - 公司表示难以预测，但认为恢复会比较快，因为该市已在清理海滩，目标是尽快开放海滩，且那不勒斯有固定的客源，预计他们会很快回来 [37][39] 问题2: 是否注意到会议策划者的行为有变化，表明他们对衰退的担忧？ - 公司表示未看到这种变化 [40] 问题3: 目前对投资组合重新定位的战略是否会因潜在衰退而改变？ - 公司表示不会改变，目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近该水平，不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] 问题4: 如果未来一年出现衰退，商务散客和休闲散客业务哪方面更脆弱？ - 公司认为难以预测，因为每次衰退情况不同，此次衰退可能不会以就业为导向，且可能对市场低端人群影响更大，同时消费者对体验消费的需求增加，可能使行业受衰退影响小于以往，此外，由于过去两年半团体会议缺乏，企业有让员工聚集的需求，因此不确定团体业务是否会像以往衰退时那样首先受到影响 [45][48] 问题5: 自2010年持有的7家度假村酒店NOI年均复合增长率约8%，未来是否可重复？是否会寻求更多此类资产？ - 公司认为消费者对体验消费的需求增加，以及部分企业倾向在户外或度假村开会，使休闲业务有长期积极趋势，因此对休闲客户有一定偏好，但整体商务旅行趋势预计不会有太大变化，会根据市场情况和资产估值进行资本配置 [55][56] 问题6: 排除LaPlaya的影响，公司对2023 - 2024年5亿美元酒店EBITDA的估计有多自信？多久能实现？ - 公司表示对实现该目标有信心，因为度假村今年预计比2019年多产生约6000万美元的收益，且随着入住率回升，由于业务固定成本高，利润率应会提高，但认为到明年年底实现有难度，因为一些项目刚完成，需要时间重新获得市场份额，同时不确定宏观环境对业务的影响，但供应增长下降是有利因素 [59][61] 问题7: 公司目前是否有更多资产待售？如何看待当前的资本优先事项？ - 公司表示今年预计是净卖家，有额外资产在市场上待售，出售意愿取决于资产价值，对出售所得资金的使用将取决于当时的市场环境和资产估值 [66] 问题8: 公司目前更倾向于偿还债务还是回购股票？ - 公司表示这取决于市场情况，目前对债务状况感到满意，资产负债表强劲，利息成本低，大部分债务为固定利率，债务与EBITDA比率与疫情前相近 [67] 问题9: 如何看待利用潜在的困境资产购买机会？如何调整资产负债表以把握这些机会？ - 公司表示会采取机会主义方法，在困境中寻找购买心仪资产的机会，而不仅仅是利用困境，同时会考虑股票估值等因素来进行资本配置 [69] 问题10: 全年指导范围下调1000万美元是因为减少项目范围还是将项目推迟到明年？对纽波特资产明年的初步看法如何？ - 公司表示这是时间问题，而非项目范围变化，如果资金投入低于预期，可能会在明年第一季度投入，对于纽波特资产，今年主要进行规划，包括投入递延资本维护和重新定位物业，升级工作预计在2023 - 2024年冬季进行 [74][75] 问题11: 第三季度城市市场的改善是由休闲还是商务旅行驱动的？ - 公司表示城市市场的企业散客业务已达到或超过2019年水平，团体业务也有所增加，主要是商务团体，同时周中入住率有所上升，因此可以确定商务旅行和城市业务有所增加 [80][81] 问题12: 度假村明年休闲RevPAR增长的增量来源是什么？房价前景如何？ - 公司认为度假村的复苏主要来自节日和市场活动的回归，以及消费者参与大型活动的意愿增加，更重要的是团体业务的回归，团体业务将增加入住率，虽然团体业务的房价低于休闲业务，但会对RevPAR和餐饮等其他收入产生积极影响，预计2023年整体投资组合的团体收入同比增长约14%，其中约一半来自房价上涨，度假村房价较今年上涨约6% - 7% [88][89] 问题13: 公司的股息政策如何？未来展望如何？ - 公司表示根据目前的展望，2023年将有大约1亿美元的净运营亏损（NOLs），如果没有重大宏观变化，预计在2023年下半年可能需要支付股息，因为NOLs将用完且有正收入，若假设处于2019年的运营水平，预计每股股息约为1美元 [91][93] 问题14: 如何看待第四季度城市复苏和休闲季节性回归的相互作用？为什么城市业务没有进一步提升？ - 公司认为有三个原因，一是10月上旬飓风在LaPlaya之外有小影响，导致一些酒店取消预订；二是第四季度城市市场有一些再开发项目开始；三是市场恢复正常模式，一些城市第四季度的会议日程不如第三季度好 [97][98] 问题15: 近期城市入住率似乎趋于平稳，这是否是终点？是否有其他因素能改变企业行为？ - 公司认为这不是终点，目前正进入商务旅行的季节性放缓期，且节假日有负面影响，但从企业方面看，一些城市的企业散客业务正在恢复到2019年水平，预计随着时间推移，不同城市市场将继续改善，同时航空公司运力不足也是商务旅行的限制因素，但随着航空公司培训更多飞行员，运力有望恢复 [101][102] 问题16: 第三季度是否有费用压力上升？目前和2023年预算过程中情况如何？城市和度假村酒店在费用方面是否有差异？ - 公司表示能源是持续的压力，其他通胀成本如劳动力和投入成本在年内已进行战略调整，目前同比压力可能较小，但投入成本仍居高不下，此外，公司有过去几年的物业税评估索赔，预计会有显著节省，但需要时间解决；度假村费用可能上升更多，因为度假村所在地区竞争激烈，而城市酒店费用在很多情况下受工会合同影响更固定，同时H - 2B和J - 1项目的回归以及政府批准增加H - 2B名额将有助于行业，特别是季节性度假村 [106][109] 问题17: 对2023年科技行业差旅预算的预期如何？ - 公司表示这可能更适合问品牌方，公司看到科技行业差旅近期有较快增长，可能与他们返回办公室的努力有关，市场上主要在旧金山、西雅图和圣莫尼卡等地能看到这种情况，同时科技行业在疫情后旅行需求恢复较慢，近期才开始回升 [112][116] 问题18: 波士顿和芝加哥的两家威斯汀酒店今年预计表现如何？未来几年的复苏情况如何？ - 公司表示波士顿科普利广场威斯汀酒店的EBITDA与2019年接近，上下浮动100 - 200万美元，房价较2019年显著上涨，明年团体预订情况良好，房价较2019年上涨约5%；芝加哥密歇根大道威斯汀酒店复苏较慢，EBITDA仍较2019年下降40% - 50%，但夏季和秋季商务散客和团体业务有不错的复苏 [117][119] 问题19: 如果没有飓风影响和改造干扰，第四季度同店RevPAR指导会是多少？ - 公司表示关于第四季度与第三季度的比较，第三个因素与会议日程有关，而不是季节性，目前没有10月飓风影响的具体数据，预计两周后从物业团队获得，同时不确定2019年哪些物业有再开发影响 [123] 问题20: 公司内部净资产价值（NAV）估计下调的原因是什么？交易市场情况如何？各市场价值有何变化？ - 公司表示持续评估每个物业的价值，考虑市场情绪、债务资本市场、股权流动、交易情况等因素，上季度债务资本市场挑战增加，债务资本成本上升、可用性下降，影响了杠杆买家和市场价值，但市场对复苏的信心增强对价值有一定缓解作用，最终公司投资组合资产价值减少约3.3亿美元，即每股约2.5美元，目前NAV范围为27.50 - 32.50美元 [130][133] 问题21: 随着入住率回升，费用接近固定点的程度如何？从现在起费用的走势如何（不考虑CPI相关成本增加）？ - 公司表示并非所有费用都会固定，仍有与劳动力和材料相关的边际费用，但收入规模很重要，当有完整团队和固定费用（如保险、税收等）时，随着入住率和总收入基础的提高，每美元的利润会改善，边际利润会比之前季度更好 [135]