财务数据和关键指标变化 - 2021年同店酒店收入较2020年增加超2.8亿美元，增幅65%，酒店EBITDA为正1.321亿美元，而2020年为负2750万美元；调整后EBITDA为8830万美元，2020年为负6970万美元；调整后FFO每股为负0.32美元，2020年为负1.46美元；2021年下半年调整后FFO每股为正0.22美元 [4] - 2021年完成超2.7亿美元资产出售，投资超4.92亿美元进行四项收购 [4] - 2021年筹集超7.4亿美元，用较便宜优先股替换2.5亿美元优先股，节省180万美元股息，延长超10亿美元债务到期日，2021年末流动性为7.3亿美元，包括9200万美元现金和未动用的6.5亿美元无担保信贷额度 [5] - 2021年第四季度同店总收入2.454亿美元，较2019年同期低29% [5] - 预计2022年第一季度同店总RevPAR较2019年下降30% - 35%，酒店EBITDA在2500 - 3500万美元之间，调整后EBITDA在1400 - 1900万美元之间，调整后FFO每股亏损0.11 - 0.15美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度度假村总收入比2019年第四季度高11%，主要因房价大幅上涨43%；城市酒店同店收入较2019年第四季度下降44% [6] - 2021年12月同店总收入较2019年12月仅下降18%，同店ADR上涨20%，同店酒店EBITDA仅下降9%；城市酒店ADR在2021年12月底超过2019年12月1.9% [7] - 2021年第四季度部分度假村ADR涨幅显著，如Bears Del Mar上涨70%（273美元），Marker Key West上涨53%（179美元）等 [8] - 2021年第四季度部分酒店EBITDA增长明显，如Margaritaville Hollywood Beach Resort增长超225%，Jekyll Island Club增长超145%等 [9] - 预计2022年第一季度末11家度假村的滚动12个月同店EBITDA约为1.5亿美元，较2019年增长3200万美元，增幅27%；第四季度11家度假村EBITDA较2019年第四季度增长1120万美元，增幅54%，ADR上涨109美元，RevPAR上涨37美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥、波士顿和费城市场持续健康复苏，旧金山、华盛顿特区、西雅图和芝加哥市场复苏较弱，且这些趋势延续到2022年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极进行资产买卖，出售资产并投资休闲度假酒店，同时进行资本改善项目，预计这些项目在未来2 - 3年随着需求恢复和业绩稳定产生10%或更高回报 [4][14] - 2022年计划进行1 - 1.2亿美元资本投资，包括8000万美元用于重大重建和小型ROI项目，有8个重大翻新或重建项目正在进行或即将开始 [14][15] - 行业未来3 - 4年新供应有限，特别是城市和度假市场，酒店建设成本大幅上升，置换成本较疫情前上涨25% - 35%，公司预计其投资组合置换成本升至每间客房700 - 750美元 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年酒店行业和公司面临挑战，但进入复苏和增长阶段，虽仍有工作要做，但认为有相当大的上升空间 [3][4] - 预计2022年将超过2019年房价水平，且随着商务旅行恢复入住率也将回升，第一季度是全年唯一FFO为负的季度，预计第二季度恢复盈利 [13][19] - 对商务旅行在未来3 - 4个月加速复苏持乐观态度，认为有大量被压抑的商务需求和持续强劲的休闲需求，且客户对价格敏感度低 [17] 其他重要信息 - 从2022年第一季度开始，将非现金股票薪酬摊销加回到调整后EBITDA和调整后FFO结果中，使公司与行业惯例更具可比性 [14] - 公司通过集群管理、交叉培训、技术应用等运营改进措施，预计消除酒店100 - 200个基点的费用 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对旧金山酒店市场和公司在当地投资组合的最新看法 - 公司与旧金山市长、警察局长和经济发展负责人会面，认为当地政府开始认识到问题并采取措施，如宣布紧急状态和申请增加警力预算，虽恢复需要时间，但当地经济强劲，看好长期复苏 [24][26][27] 问题2: 如何平衡房价增长与长期利润预期 - 公司通过集群管理、交叉培训和技术应用等措施，永久性地从酒店运营模式中削减了100 - 200个基点的成本；房价增长对利润的影响较复杂，难以准确预测整体利润率，但预计在正常宏观经济增长周期内，公司将在周期峰值实现更高利润率和每间客房更高利润 [29][32][34] 问题3: 2021年度假村费用收入情况、与2019年对比及对实现更高利润率目标的重要性 - 度假村或客人便利设施费用与100 - 200个基点的利润率提升无关，是整体收入的重要组成部分，占总收入的3% - 4%；行业品牌对其接受度提高，客户也能从中获得价值 [40][41][43] 问题4: 城市资产潜在买家和估值情况 - 投资者开始从休闲度假资产转向城市资产，认为城市市场可能已度过最坏时期，有一定投资机会，但城市市场获取债务仍具挑战性，融资成本较高 [45][46] 问题5: 客房清洁服务情况及品牌酒店的差异 - 高端和度假村酒店已恢复全面服务，公司根据客户需求和支付意愿调整服务；品牌酒店标准不一，有的采用选择加入或退出的服务方式，公司在调整服务方面表现良好，体现在TripAdvisor评分提升上 [52][53] 问题6: 公司每股30 - 35美元的NAV是否仍适用及置换成本对价值的影响 - NAV范围未变，可能因休闲资产现金流和交易市场变化而偏低，希望在获得更多城市市场交易数据后下季度更新；置换成本上升对行业有积极影响，可保护市场免受新供应冲击，并影响交易市场的价值评估 [60][61] 问题7: 度假村价值增长的可持续性及公司资本分配策略 - 度假村现金流增长部分是结构性重新定价，部分收益是永久性的；市场价值将跟随现金流，但当前度假村资产的资本化率高于疫情前；公司根据风险调整回报评估单个资产，不单纯按物业类型或市场分配资本 [65][67][68] 问题8: 商务房价与休闲房价情况及总统日周末是否有价格疲劳迹象 - 各细分市场房价均在回升，城市酒店房价持续恢复；总统日周末表现出色，房价和入住率均显著上升，未出现价格疲劳迹象 [72][73][75] 问题9: 第一季度调整后EBITDA指导范围的影响因素 - 业务变化大，难以管理和预测，如入住率波动、员工招聘和成本、团体消费、新冠疫情影响等因素都会影响结果 [82][83] 问题10: 城市酒店在阳光地带的趋势及公司是否会增加该地区投资 - 阳光地带市场有吸引力，但可能存在市场饱和问题，公司会评估资产，考虑购买可重新定位且有供应限制或保护的资产 [88][89][90] 问题11: 如何考虑在有地面租赁的酒店分配资本 - 取决于剩余地面租赁期限和土地所有者，公司通常会在接近无法融资的期限时，与政府当局协商延长租赁期限，投资时会选择租赁期限长或很可能延长的资产 [93][94]