财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店总物业收入7700万美元，较上年同期下降80.7%，酒店总运营费用9620万美元，较上年第三季度减少63.2% [9] - 剔除固定运营成本后，运营费用削减70.8%，为收入下降幅度的88% [10] - 第三季度同店酒店EBITDA为负1930万美元，上年同期为正1.37亿美元，但较第二季度的负4080万美元有显著改善 [13] - 第三季度每间客房产生收入5800美元，酒店费用7300美元，酒店EBITDA为负1500美元 [13] - 调整后EBITDA在第三季度为负2760万美元，上年同期为正1.365亿美元 [18] - 调整后每股FFO降至负0.51美元，上年同期为正0.77美元 [19] - 截至9月底，公司债务为24亿美元，有效平均利率为3.8%，净债务与折旧后账面价值之比约为38% [23] - 公司拥有6.5亿美元无担保信贷安排，可用额度为3.532亿美元，手头现金为2.17亿美元，总流动性为5.702亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅行需求健康，自劳动节以来商务旅行需求有适度回升，同时也接待了越来越多的小型社交团体 [11][32][33] - 8家度假村是本季度亮点，产生了1260万美元的酒店EBITDA，入住率为51%，平均每日房价为303美元，较上年同期增长10.3% [16] - 度假村的GOP利润率比去年第三季度高出10个基点，尽管客房收入下降30%，总收入下降30.5% [17] - 开放酒店的客房收入较去年第三季度下降69.6%，总收入也下降69.6%，房价下降19.7%，总费用减少54%，GOP下降82.6%，GOP利润率从去年的42%降至24.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥、洛杉矶、波士顿和费城是表现较好的市场 [35] - 圣地亚哥受益于良好天气、市长的有效营销和相对较少的商务旅行需求 [35] - 洛杉矶受益于天气、户外活动和影视制作行业的复苏 [36] - 波士顿受益于医疗、生物医学和生物技术行业的发展以及强大的教育基础 [36] - 费城可能因其丰富的餐饮和户外活动吸引游客 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 随着需求和经济状况的改善，公司将重新开放剩余酒店，预计明年才会在旧金山、芝加哥或纽约开放更多酒店 [6][52] - 公司计划在今年晚些时候对L'Auberge Del Mar度假村进行1050万美元的翻新 [20][57] - 未来几年，公司预计酒店将跑赢特定市场，因其酒店质量高、位置好且状况良好 [55] - 公司认为未来几年将有大量收购困境资产的机会，将利用自身优势参与其中 [64][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅行需求持续健康，商务旅行开始复苏，但复苏过程可能较为漫长 [11][32][34] - 公司对酒店运营效率的显著提高感到鼓舞，新的运营模式将带来长期效益 [37][48] - 第四季度和明年第一季度的预测具有挑战性，需考虑疫情和季节性因素的影响 [59][60] - 随着医疗进步和天气转暖，预计酒店行业将在春季迎来改善 [63] 其他重要信息 - 公司在第三季度投资2080万美元进行资本改善，主要用于完成两个转型项目 [19] - 公司预计在2020年剩余时间内再进行1500 - 2000万美元的资本投资 [20] - 公司在7月29日出售了纳什维尔联合车站酒店，获得5600万美元，年初至今已完成3.87亿美元的物业销售 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司达到盈亏平衡所需的入住率是多少 - 公司认为入住率需达到45% - 50%，可能在50%左右的较低水平，才能覆盖公司的利息、股息、G&A等成本，实现盈亏平衡 [72] 问题: 如何看待旧金山市场的会议日程和城市发展轨迹 - 大多数主要市场的会议在明年第一季度甚至第二季度前都已取消，预计明年年中前不会有太多大型团体活动 [76] - 旧金山在明年下半年及以后的新业务预订方面取得了一定成功，若大型聚会被允许且人们感到安全，下半年可能会有大量业务 [78][79] 问题: 进入秋冬季节，公司是否会考虑重新关闭酒店，这会如何影响预期现金消耗范围 - 预测困难，公司会根据休闲需求和商务旅行情况评估是否关闭酒店，若关闭可能只会涉及一两家酒店 [85][86][87] 问题: 公司如何看待困境资产收购机会的时机、结构和资金来源 - 公司将通过表外方式，利用少量自有股权与第三方股权合作，可能采用合资企业、基金、俱乐部交易等多种结构 [89] - 这将是一个多年的机会，公司会谨慎规划，确保不影响业务和股票的复苏 [91][92][94] 问题: 如何看待商务旅行的适度改善，包括旅行企业规模、行业趋势以及大型企业客户的回归情况 - 目前看到的商务散客主要是中小企业，不受大型企业限制的人员 [99] - 不同市场的行业趋势不同，如波士顿的医疗、生物科技、咨询行业，洛杉矶的影视制作和音乐制作行业等 [100][101] - 金融服务和科技行业的商务旅行较少，目前商务旅行约为去年水平的10% - 15% [102][103] 问题: 疫情后公司新运营模式在利润率和成本节约方面的表现如何 - 难以确定未来的市场细分情况，但公司在以往的经济周期中，复苏和高峰期的RevPAR和利润率都会提高 [105] - 预计在需求和入住率恢复到类似水平时，整体利润率可能会提高200 - 300个基点 [106] 问题: 公司是否考虑与贷款机构延长契约豁免期 - 公司的豁免期到明年第二季度末，有足够时间评估，会与银行保持密切沟通 [107][109] - 公司还有其他增加流动性的选择，如出售物业、发行优先股等 [108] 问题: 如何看待公司组合中企业需求潜在结构变化的下行风险，以及对投资组合利润率的影响 - 公司认为技术会使商务旅行不断演变，但不认为商务旅行会出现实质性下降 [114][115] - 若有变化，可能是商务散客略有下降，团体业务增加，会议将向混合模式发展 [116][117] 问题: 公司从第三方管理转向品牌管理对运营、利润率等方面有何影响 - 公司认为独立酒店的成本节约更显著、更持久，而品牌酒店的成本节约效果尚不确定 [122] - 一些主要品牌将共享服务责任下放到物业层面，这对公司的品牌酒店是积极因素，但目前品牌酒店的成本节约伴随着更多一次性费用 [123][124][125] 问题: 公司目前在传统资产出售方面的考虑，以及哪些市场的资产价值下降最小 - 公司收到很多潜在买家的咨询，会评估价格是否有吸引力，若合适会出售资产并重新分配资金 [128][129] - 度假村和圣地亚哥等度假市场的资产价值下降可能最小 [130] 问题: 感恩节和圣诞节的预订趋势如何，是否主要集中在度假村 - 感恩节的预订趋势良好，度假村和城市酒店都有需求，推测是人们为了安全选择住酒店 [132][133] - 圣诞节预计表现类似，假期周末或时段可能会延长，休闲需求将推动预订 [134] 问题: 如何看待Z Collection品牌的价值和潜在货币化机会 - 疫情中断了Z Collection的业务发展，公司将继续扩大该品牌，并适时评估其对第三方的价值 [146] - 目前只有一家Z Collection酒店在旧金山开业，华盛顿特区的酒店也已开业，公司正在考虑将更多资产转化为Z Collection酒店 [147][148] 问题: 如何看待员工返回工作岗位与商务旅行需求之间的关系 - 两者密切相关，员工返回办公室是商务旅行恢复的重要因素，健康进展和相关立法也将有助于推动 [152][153][154] 问题: 教育日程调整是否会使12月、1月、2月成为公司在南佛罗里达或佛罗里达西海岸的旺季，以及是否会提高房价 - 教育日程调整可能会增加休闲需求，公司希望提高房价，特别是在度假村市场 [156][157] - 与去年相比，一些地方的正常房价有所上涨，但在特殊活动期间的高房价机会减少 [158] 问题: 疫情后公司对酒店类型的偏好是否会发生变化 - 公司不会从全服务酒店转向有限服务或精选服务酒店，认为创造价值的最大机会在于远离商品型产品 [162] - 未来3 - 5年，公司将更关注前30大市场的困境资产机会，而不仅仅局限于主要沿海市场 [164] 问题: 请说明LaSalle合并相关的转让税情况 - 公司在加利福尼亚州支付了转让税，但不同意税务部门的评估，将积极争取解决 [165][167] 问题: 南加州和南佛罗里达度假村在冬季的雪鸟休闲需求与去年相比如何，若需求不足，本地休闲需求能否弥补 - 公司看到来自中西部的雪鸟需求健康，同时本地休闲需求市场也在扩大，航空公司也增加了相关市场的运力 [171][172] 问题: 如何看待西洛杉矶市场的供应变化及其对公司酒店的影响 - 西洛杉矶的住宅市场强劲，预计一些竞争力较弱或陷入困境的酒店可能会转换为住宅或会员制物业 [175][176] 问题: 公司是否仍专注于沿海市场，特别是西海岸市场，是否会减少在旧金山等市场的投资 - 公司会持续评估市场风险和回报，不认为会长期从城市市场转向郊区或农村市场 [183][184][185] - 若旧金山等城市的负面因素超过正面因素，公司将重新分配资本，减少在这些市场的投资 [189][190] 问题: 公司未来一个周期内最想进入的市场有哪些，这些市场的特点是什么 - 公司不会公开透露最想进入的市场 [192] - 公司希望进入风险回报更有吸引力、能够利用其创意经验和专业知识增加资产价值的市场 [194] 问题: 本周期内困境酒店的分布与公司想购买的酒店类型是否存在不匹配 - 公司认为这只是时间问题，虽然大型酒店和城市酒店受到的影响更大，但整个行业都受到严重冲击 [198][199][202] - 公司认为收购机会将比上一周期增加3 - 5倍 [202] 问题: 波士顿的大学合同业务在第一季度是否会续签、扩大或减少，是否有更多大学和市场的合同机会 - 公司正在与相关大学讨论第二学期的机会，但由于各大学尚未确定教学方式，目前还无法确定 [204][205]