财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，酒店运营结果略低于预期，调整后EBITDA达到展望区间下限，为1.365亿美元；调整后FFO为1.005亿美元，即每股0.77美元，处于展望区间中部 [6][26][27] - 第三季度，同店RevPAR下降2.2%，略低于展望；同店非房收入增长1.9%，同店总RevPAR下降1%，也略低于展望 [6] - 第三季度，RevPAR下降2.2%，是由于ADR下降0.6%和入住率下降1.6%导致 [7] - 酒店本季度产生1.451亿美元的同店酒店EBITDA，比展望下限低140万美元 [23] - 同店酒店费用在本季度仅增长1.2%，年初至今，不包括第13号提案的运营费用仅增长2.4% [24] - 公司债务与EBITDA比率为4.6倍，债务与净资产（GAAP折旧后）比率为35%，债务与企业价值比率为36%，固定费用比率为3倍 [28] - 公司计算的NAV略微降至每股36.25 - 41.50美元，中点为每股38.75美元，意味着NOI资本化率中点为5.8% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度，散客收入占总客房收入约77%，同比下降2.9%，散客ADR下降1.5% [21] - 团队收入本季度下降2%，客房夜数下降2.1%，ADR增长0.1%，主要由于芝加哥和旧金山会议日程疲软 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司组合相对表现优于可比的STR市场追踪数据，后者RevPAR下降2.6%，比公司同店第三季度RevPAR低40个基点 [8] - 公司组合中20个市场追踪数据中有17个本季度RevPAR为负，费城、华盛顿特区和佛罗里达州那不勒斯是仅有的三个产生正RevPAR的市场 [9] - 公司在20个市场中的15个市场的酒店表现优于各自的星级市场追踪数据 [10] - 波士顿酒店RevPAR增长1.7%，高于波士顿CBD的1.7%的下降幅度；圣地亚哥RevPAR增长0.8%，超过圣地亚哥市场追踪数据2.7%的下降幅度；佛罗里达州那不勒斯的LaPlaya度假村RevPAR增长17.5% [10][12][13] - 西雅图酒店RevPAR下降7.9%，华盛顿特区酒店RevPAR下降4.2%，芝加哥酒店RevPAR下降6%，旧金山酒店RevPAR下降4.9%，基韦斯特酒店RevPAR下降5.7% [14][15][16][17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为有16处物业可通过大量投资重新定位，提升竞争力、改善客户体验并带来可观回报，预计总投资约2.6亿美元，约三分之二为ROI项目，稳定后预计产生10%的EBITDA增长 [43][44][52] - 公司已宣布8个项目，总投资约1.2亿美元，预计稳定后平均投资回报率为10%，多数项目将于今年底或明年初开始，明年年中前完成 [46][49][51] - 公司预计明年出售3 - 5亿美元的物业，出售这些物业不仅能达到公司杠杆目标，还能提供额外资金用于进一步减债、赎回优先股或回购股票 [64][65] - 公司继续推进投资组合范围内的举措，已重新签订合同实现每年500万美元的运营成本节约，确定了另外100万美元的节约，预计到明年年底实现1000万美元的年度节约目标 [66][67][68] - 行业需求增长速度从第二季度开始适度放缓，ADR增长也从去年的2.4% - 2.5%放缓至本季度的1.2% - 1.5%，城市和前25大市场表现持续逊于行业 [32][33][35] - 公司年初至今在市场表现、获取RevPAR份额方面优于竞争对手，与行业表现一致，但第三季度由于部分市场会议日程更具挑战性以及5处物业运营商过渡的影响，表现逊于城市和前25大市场 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球经济增长放缓、贸易战和地缘政治事件影响了商业信心，导致企业在投资和支出方面更加谨慎，酒店需求增长减速，ADR增长放缓 [33] - 尽管需求趋势放缓，但未出现取消预订或损耗增加的情况，也未听说企业旅行政策有变化，且每个团队客户的平均支出全年呈健康增长态势 [35] - 第四季度开局良好，但需求增长和预订趋势有所疲软，公司已下调同店RevPAR和EBITDA预测 [38][40] 其他重要信息 - 南佛罗里达酒店和度假村受9月初飓风多里安影响，估计对同店RevPAR增长产生30个基点的负面影响 [7] - 公司5处酒店近期过渡到新管理公司，对RevPAR产生约60个基点的负面影响 [8] - 基韦斯特因飓风多里安和海藻爆发，损失约85万美元餐饮收入和50万美元酒店EBITDA [20][21] 问答环节所有提问和回答 问题: 明年市场供应情况及会议日程展望 - 行业2020年供应增长约2%，2021年开始下降；公司投资组合2019年加权市场供应增长约2.7%，2020年约3%，2021年低于2% [72][73] - 不同市场供应增长情况不同，如亚特兰大巴克黑德2020年几乎无增长，波士顿略有上升，芝加哥大幅下降等；会议日程方面，芝加哥、华盛顿特区、波士顿等市场有所改善，旧金山略有下降 [73][74][75] 问题: 管理过渡和品牌整合等干扰因素对明年的净影响 - 基于预计的投资和干扰水平，预计与今年大致相似，今年约有800 - 900万美元的装修和运营商干扰成本，预计明年也在相近范围 [80] - 2019年装修对RevPAR的影响约为60个基点 [81] 问题: 过渡到新经理的影响及时间 - 通常是多种因素综合影响，包括分销渠道业务、GDS代码变化、高管团队和系统变更等，影响时间从无到一年不等 [84][86][87] 问题: 芝加哥威斯汀酒店集团预订情况 - 大部分万豪问题已解决，目前可能是中性或开始成为顺风因素，但圣地亚哥集群的威斯汀酒店在团队预订方面仍落后，且忠诚度变化带来的业务损失难以恢复，但正在努力弥补 [89][90] 问题: 2020年资产出售的特定市场及买家需求和定价变化 - 买家需求和定价无变化，公司继续看淡纽约市场，未来倾向于淡化东海岸或中西部市场，强调西海岸市场 [94][95] 问题: 除多诺万酒店外，是否有其他酒店加入非官方Z系列 - 预计24个月内，非官方Z系列酒店将达到10家或更多，旧金山的马克酒店翻新后将成为下一个成员 [96] 问题: 交易市场情况及当前环境对业务运营和资产处置的影响 - 买家主要是私募股权和高净值个人，少数机构和偶尔的外国买家；当前环境可能影响潜在资产出售决策，对资本投资项目的推进也可能有影响，但运营方面一般不会全面削减成本，除非进入衰退环境 [100][102][104] 问题: 品牌和独立酒店、翻新和未翻新酒店的表现差异及目标出售和重新定位酒店的考虑因素 - 品牌和独立酒店表现相似；随着环境疲软，翻新项目达到预期RevPAR定位的时间可能延长，但项目回报丰厚，时间因素对整体数字影响不大 [113][114][115] 问题: 城市和前25大市场明年能否更接近行业整体表现 - 国际入境旅游改善、签证政策和环境更有利、商务旅行显著回升等因素可能促使其表现改善，但目前暂无迹象 [121][122][123] 问题: 第四季度RevPAR从负增长转为正增长的驱动因素 - 主要是会议日程的影响，罢工对底线影响大于对收入的影响，部分有罢工的酒店在EBITDA方面有一定受益 [124][125] 问题: 万豪重新推出W品牌对公司的影响 - 目前了解信息不足，预计对品牌有帮助，公司相关酒店的物理改造可能还需多年，希望品牌定位和风格能得到改善，从而提升整体表现 [126][127] 问题: 圣地亚哥、洛杉矶和旧金山市场表现不佳的原因及是否有因天气等因素导致的取消预订情况 - 均为当地市场特定原因，分别是会议日程、供应增长和会议日程；未听说因火灾等因素导致的取消预订或预订疲软情况 [131][133][134] 问题: 行业是否处于或即将进入住宿业衰退 - 定义不同结论不同，目前行业部分市场和时间段表现不佳，但宏观上不一定处于衰退，过去也经历过类似情况，之后经济好转需求也会回升 [139][140] 问题: ROI项目的投资决策是否考虑当前RevPAR环境及10% ROI的含义和股票下跌原因 - 10%是稳定后的EBITDA收益率，非IRR；投资决策考虑了相对表现，即使市场下行，通过增加非房收入和提升ADR仍可获得回报；不清楚股票下跌原因 [144][145][142] 问题: 第三方管理公司合并趋势对公司的影响 - 有正负两方面影响，小公司竞争更难，公司更喜欢多个不同运营商，但公司自有品牌可降低运营商合并对业绩的影响 [148][149][151] 问题: 非官方Z系列为何不正式化及是否有团队销售和品牌效益 - 目前是非正式的，正在创建品牌网站以连接各酒店，虽不添加自有GDS，但可通过连接创造价值 [155][156][157] 问题: 旧金山公共安全和生活质量问题对散客需求的影响及公司应对措施 - 短期内有负面影响，长期来看促使城市解决问题是好事；公司积极参与，通过酒店协会和自身与政府合作，提供解决方案和资金支持 [158][159][160] 问题: 是否有团体因旧金山问题取消或转移会议 - 至少有两个团体，一个是汽车经销商协会，另一个是医疗会议，已明确表示因该问题做出决策 [161]