财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司酒店运营结果处于预期上限，调整后EBITDA和调整后FFO均超预期 [6] - 调整后FFO每股0.85美元，高于0.80 - 0.82美元的预期，部分原因是持有待售酒店时间略长 [6] - 第二季度，同店RevPAR增长1.4%，高于0 - 2%的预期，总RevPAR增长2%，非房收入增长3.4% [7] - 公司二季度产生1.606亿美元同店酒店EBITDA，比预期上限高400万美元，比中点高550万美元 [19] - 调整后EBITDA为1.516亿美元，比二季度预期范围上限高160万美元 [20] - 调整后FFO为1.116亿美元，即每股0.85美元，超出指引上限每股0.03美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度，占总客房收入约75%的散客收入同比增长1.6%，散客ADR增长1.4% [18] - 团队收入二季度下降1.2%，房晚数下降1.5%，ADR增长0.3%，主要因华盛顿特区会议日程疲软和芝加哥酒店需求增长疲软 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度表现最佳市场为波士顿、南佛罗里达、圣地亚哥和旧金山，波士顿酒店RevPAR增长5.5%，高于波士顿CBD的4.7% [9] - 南佛罗里达酒店RevPAR增长5.2%，圣地亚哥酒店RevPAR增长4.5%，远超圣地亚哥CBD和度假村综合指数的0.2% [12][13] - 旧金山酒店RevPAR增长3.3%，高于旧金山城市市场指数的2%，但未达预期，因周末需求疲软 [14] - 表现不佳市场为西雅图、华盛顿特区、芝加哥和波特兰，西雅图酒店RevPAR下降13.8%，因新酒店开业使市场供应增加12.7% [15] - 华盛顿特区酒店RevPAR下降5.6%，芝加哥酒店RevPAR下降2.6%，波特兰酒店RevPAR下降1.5% [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略处置计划方面，二季度以5830万美元出售波士顿Onyx酒店，本周完成7290万美元的伯班克Amarano酒店出售，华盛顿特区Rouge酒店以4200万美元签约待售 [23] - 修订后的2019年展望预计将额外宣布1.75亿美元资产出售，使2019年目标资产出售达6亿美元 [24] - 战略重建计划上，二季度成功将七处物业过渡给新运营商，还宣布了一些品牌和概念变更 [38][39] - 行业需求二季度较一季度放缓50个基点，RevPAR增长从一季度的1.5%降至1.1%，城市和前25大市场表现逊于行业 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业需求放缓主要因散客旅行疲软，预计第三季度疲软趋势将持续，直至贸易争端解决或GDP重新加速 [32][33] - 公司虽未预计近期会出现衰退，但因贸易争端和全球增长放缓，业务旅行和休闲旅行需求增速在二季度均有所下降 [32] - 公司已将全年RevPAR范围中点下调50个基点，主要影响在第三季度，第四季度前景乐观，总营收增速达14.2% [34] 其他重要信息 - 2019年已完成的物业处置若Rouge酒店出售完成将达12.8亿美元，预计2019年再出售1.75亿美元物业，明年考虑出售3.5 - 4亿美元物业 [35][36] - 公司目前交易价格较净资产价值有超30%的折扣，股息收益率为5.6%，债务与EBITDA比率预计为4.6倍 [25] - 公司去年翻新的物业在2019年继续良好增长，11个项目二季度EBITDA合计增加260万美元，有望全年增加1300万美元 [52][53] - 截至三季度，公司通过投资组合举措实现年化超500万美元的成本节约，目标是到明年年底实现每年1000万美元的持续节约 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明旧金山周末会议疲软的原因及公司策略调整 - 公司不清楚人们不来的原因，可能是协会高估参会人数，也可能与定价有关，策略上仍专注建立周末业务基础，对已预订的会议保持谨慎 [59][60][61] 问题2: 若今年进行额外资产出售，是否会考虑股票回购 - 答案是肯定的 [62] 问题3: 鉴于买家兴趣和RevPAR疲软，是否会提前进行原计划明年的资产出售 - 不会，因部分物业需先进行相关工作，且未看到买家对物业价值看法因RevPAR疲软而改变 [64] 问题4: 解释选择将Paradise Point Resort转换为Margaritaville的原因及费用情况 - 这是一个品牌许可安排，由Davidson管理，选择Margaritaville是因其有庞大客户群，能带来更多餐饮和其他收入，与该物业客户群体契合 [66][67][69] 问题5: 四季度RevPAR增长率在中点约为1.75%，90天前该数字是多少 - 基于三季度持平至下降2%的范围，四季度预计增长1% - 3%，四季度数据基本未下调，主要下降来自三季度，且三季度预订情况变差，四季度变好，主要受散客影响 [71][72][73] 问题6: 若未来12个月进入全面衰退，如何处理未来一两年的重建和资本支出计划 - 公司有一定灵活性，可以提前或推迟部分项目，但需根据衰退情况重新评估决策 [74][75] 问题7: 如何看待2020年业务，公司回购是否依赖更多资产出售，是否有其他资产适合转换为Margaritaville品牌 - 从年中部分大型企业的RFP结果看，2020年平均房价预计有2% - 3%的增长；回购需考虑降低杠杆至目标范围，资产出售完成或有信心完成时会考虑；公司会评估其他物业转换为Margaritaville品牌的可能性 [77][78][80] 问题8: 自4月以来有10次运营商或品牌变更，“podding”概念的协同效应是否超预期，能否提前实现1000万美元协同目标，公司指引在下半年是否过于谨慎，Chaminade是否考虑增加RV营地 - “podding”概念预计有200 - 300万美元额外节省，目前已实施三个，预计年底完成，明年受益；公司指引合理，需看到经济不确定性解决后行业活动才会回升；公司正在考虑在Chaminade和其他物业增加RV营地、树屋等多种形式的露营设施 [82][83][86] 问题9: 二季度或三季度初公司团队业务的取消或损耗情况是否有变化 - 除之前提到的医疗会议外，未看到团队业务取消或损耗增加的情况，且团队业务预订量有所增加 [89] 问题10: 更新今年和明年的供应预测，对比全年处置情况对供应的影响，以及计划处置是否会进一步改变供应，休闲客户中国内和国际消费者情况，各物业的街边零售是否准备好出售，其资本化率与酒店是否相当 - 2019年供应增长低于3%，2020年约为3%，2021年降至2%以下，较上季度预测均有所下降，整体供应可控；国际休闲客户数据参差不齐，大致持平或略有升降，美国出境游增长显著；街边零售尚未准备好出售，正在推进相关工作，希望年底前能出售部分，资本化率与酒店大致相当 [91][92][96] 问题11: 考虑出售额外酒店时如何对剩余资产进行优先级排序，成本控制方面，经理们是否采取更严格措施，触发因素是什么 - 会从运营、市场、资本回报、品牌战略、税收收益等多方面考虑资产出售优先级；目前未采取全面削减成本措施，会在营收疲软时更精细地寻找提高效率、削减或推迟费用的方法，但不会影响长期价值和客户体验 [99][100][101] 问题12: 如何解释南佛罗里达休闲市场表现优于其他市场，是否听说Moscone Center吸引新会议，对2020年业务有何影响 - 南佛罗里达市场表现较好可能是受飓风后恢复因素影响，并非代表更广泛趋势；Moscone Center扩建后吸引了更多新会议，预订量大幅增加，将推动长期稳定需求，2021年预订情况好于2020年 [103][104][106] 问题13: 是否可以说旧金山未来几年将是公司表现最好的市场之一，圣地亚哥两个翻新项目成本上季度增加的原因 - 预计旧金山明年表现中等，2021年恢复增长成为表现突出的市场；圣地亚哥项目成本增加是因为增加了餐厅、酒吧等的翻新范围，以及新的ADA准则带来的额外成本 [111][112]