财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司超出了同店总RevPAR、调整后EBITDA和调整后FFO的预期 [5] - 同店RevPAR增长4.3%，同店总RevPAR增长4.4%，主要受餐饮收入5.3%的强劲增长推动 [6] - 收入约占总投资组合客房收入的72%，与去年同期相比增长1.5%；临时ADR增长3.8%；团体收入增长13%，团体客房收入占总客房收入的27.3%，较去年增加超100个基点，团体收入占总客房收入的28.4%，较去年增加277个基点 [12] - 酒店产生了1.001亿美元的同店酒店EBITDA，比预期上限高出190万美元，比中点高出340万美元；同店总酒店EBITDA利润率下降45个基点，若不考虑加州酒店房地产税预测增加的影响，本应增加24个基点 [17] - 调整后EBITDA为9050万美元，比第一季度预期范围上限高出310万美元 [18] - 调整后FFO为6070万美元，即每股0.46美元，超出预期范围上限每股0.05美元；与去年同期相比，调整后FFO增加31.3%至6070万美元，但调整后FFO每股下降31.3%至0.46美元，主要由于稀释股份从6940万股增加到1.31亿股 [20] - 季度末，债务与EBITDA比率为4.7倍，固定费用覆盖率为3.3倍，60%的债务为固定利率，平均为3.4%，40%的债务为浮动利率，为4.1% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 餐饮收入增长5.3%，推动了同店总RevPAR的增长 [6] - 团体收入增长13%，主要得益于强劲的企业团体和会议相关需求，特别是旧金山市场的推动 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现最佳的市场是旧金山，酒店RevPAR增长23.7%，高于旧金山市区17.8%的RevPAR增幅，主要得益于会议中心参会人数同比增长超130%，以及市场上持续强劲的企业和休闲需求 [6] - 佛罗里达州的基韦斯特和那不勒斯也是强劲市场，南佛罗里达市场RevPAR增长7.1%，主要由基韦斯特引领，休闲旅客在2017年飓风伊尔玛后需求下降后重新回归 [7] - 波士顿市场表现稳健，RevPAR增长7.7%，而波士顿中央商务区RevPAR增长1.7%，主要得益于波士顿西部科普利酒店和里维尔波士顿公共酒店的良好表现 [8] - 表现不佳的市场包括芝加哥，芝加哥中央商务区RevPAR下降11.4%，公司在芝加哥的酒店表现更差，下降16.5%，主要由于万豪整合挑战和会议日程疲软以及恶劣的冬季天气 [9] - 波特兰市场RevPAR下降9.6%，公司酒店下降10% [10] - 西洛杉矶市场下降3.6%，公司酒店下降5.1%，主要由于供应增长、蒙德里安酒店的装修以及圣莫尼卡子午线酒店万豪忠诚度计划整合导致的兑换房间和收入大幅下降的负面影响 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成人员整合，预计实现1800万美元以上的年度化G&A成本节约 [25] - 假设波士顿奥尼克斯酒店出售完成，公司将出售11.6亿美元的房产，预计今年实现额外2.9亿美元的资产出售，并在明年出售额外3.5亿美元以上的房产，最终出售约18亿美元的房产，优化投资组合以实现增长，并将债务与EBITDA比率降至4 - 4.25倍的目标水平 [26][28] - 公司宣布了一系列酒店运营商和品牌变更，预计将在长期内创造价值，包括将科洛纳德珊瑚阁酒店转换为万豪签名收藏酒店，将马德拉酒店转换为波特兰扎格斯酒店等 [29][30] - 公司计划在未来30个月左右对投资组合进行一系列重建和翻新项目，预计2020年和2021年的总资本投资与今年相似，其中约50% - 60%将用于重建和翻新，有望获得可观回报 [35] - 公司认为通过整合两家公司的投资组合，可在未来20个月左右实现每年1000万美元以上的成本节约，相当于投资组合总酒店费用的约1%，并提高EBITDA利润率约60个基点 [40][41] - 公司通过在同一市场的酒店之间共享详细的每日报告，改善定价行为，提高RevPAR份额 [41] - 公司通过当地运营整合实现物业层面的运营协同效应，吸引更高水平的高管领导，提升酒店整体表现 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为第一季度开局良好，超出了多项财务指标的预期，尽管部分市场表现不佳，但整体趋势积极 [5] - 预计南佛罗里达市场的休闲旅游复苏趋势将在2019年持续 [7] - 3月RevPAR疲软可能是由于多种因素导致，包括额外的周日、假期转移、政府停摆的影响、冬季风暴导致的旅行取消以及低于预期的所得税退款等，但4 - 6月的预订情况显示未来趋势向好 [13][14][15] - 对于全年剩余时间，预订情况持续积极，团体收入领先1.8%，临时收入增长3.5%，总收入领先2.6%，其中85%为房价增长 [16] - 公司对实现战略目标充满信心，认为通过资产出售、运营优化和成本节约等措施，将降低风险，提升公司价值 [28][44] 其他重要信息 - 公司于2月完成了2.52亿美元的房产销售，并签订了出售波士顿奥尼克斯酒店的合同，售价为5830万美元，预计在第二季度末完成交易 [5][21] - 2018年翻新的项目在2019年第一季度EBITDA合计增加710万美元，预计全年EBITDA改善1300万美元；2017年重建的酒店在2019年第一季度EBITDA合计增加60万美元，预计全年增加约100万美元 [37][38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 实现利润率盈亏平衡所需的RevPAR是多少，未来几年随着规模相关成本节约的实现会如何变化？ - 公司认为如果实现1000万美元的节约，整体投资组合有60个基点的提升机会；第一季度表明，扣除2019年第13号提案重新评估的影响后，RevPAR和总RevPAR可能需要达到3% - 4%，同时提高其他收入有助于增加每间客房的EBITDA [48] - 第13号提案对2019年利润率的影响约为60个基点，2020年起，这些房产税将以CPI（约2%）的水平增长 [51] 问题: 3月行业疲软时，前瞻性指标如团体业务、餐饮和AB支出等趋势如何，3月或4月是否有其他指标出现疲软或弱于预期的情况？ - 第一季度餐饮收入增长5.3%，其中很大一部分增长来自旧金山的会议相关业务；过去60天的预订情况显示，第二至第四季度的预订量和预订速度均有所增加，3月的疲软主要局限于该月 [52][53] 问题: 第一季度业绩超出预期，但未将大部分超出部分延续到后续季度，是否主要由于季度税收优惠的预期反转？ - 是的，税收优惠和G&A费用的影响主要是时间性的，已转移到未来季度 [55][56] 问题: 旧金山市场第一季度RevPAR表现强劲，全年是否仍预计增长9% - 11%？ - 对于公司投资组合，是的 [57] 问题: Vitalis酒店是否会纳入凯悦投资组合，还是仍有待决定？ - Vitalis酒店与Marker酒店类似，由于受限无法由凯悦接管管理，目前由Lowe Enterprises旗下的Carl 3运营，公司尚未宣布是否会对该酒店进行变更 [58] 问题: 第二至第四季度预订量的改善是全投资组合的普遍情况，还是仅限于少数市场？ - 并非所有市场和酒店的预订速度都有所改善，但整体投资组合的预订速度有所提升，并非特定于某个市场 [60] 问题: 在大量资产出售、高额资本支出和杠杆目标的背景下，如何看待股息政策，以及公司希望在股息支付率上保留多少缓冲？ - 公司的股息政策是股息跟随运营现金流，假设对收入预留4%用于常规资本维护，运营现金流基础上的股息覆盖率约为70%或略低于70%，公司对此水平感到舒适；公司将投资组合内的资本投资视为与收购类似，认为这些投资将主要由常规资本维护后的自由现金流覆盖，公司的目标是尽量避免支付额外的特别股息 [63][64][65] 问题: 如何平衡股票回购和杠杆，考虑到当前股价相对于内部估值的大幅折价？ - 公司的首要任务是将杠杆水平从5.5倍降至4倍以下，将继续使用资产出售所得款项偿还债务；在达到目标杠杆水平后，如果股价与净资产价值（NAV）仍存在显著折价，可能会使用额外的出售所得款项进行股票回购 [67] 问题: 除了今年计划的资产出售，目前在交易方面的情况如何，是否会促使公司出售更多资产或加速资产出售进程？ - 明年计划出售的3.5亿美元以上资产已内部确定，不太可能加速到今年出售；但如果股价与NAV的折价仍然显著，公司可能会像2016年一样决定加速额外的资产出售 [68][69] 问题: 今年酒店变更带来的RevPAR干扰程度如何，预计明年的干扰程度是否类似？ - 今年翻新项目对RevPAR的干扰估计约为60个基点，相当于约800万美元的EBITDA；对于明年，公司将尽力根据项目时间安排控制干扰程度，但目前尚未确定具体范围和时间；对于运营商和品牌变更的干扰，已纳入全年展望，但无法提前给出具体数字 [71][72] 问题: 子午线酒店忠诚度计划变更的影响是否为一次性的？ - 万豪和喜达屋忠诚度计划整合后，子午线酒店的兑换率从整合前的25%降至个位数，导致约20%的入住率损失；目前尚不清楚5%的兑换率是否为长期水平，公司正在努力与万豪合作，以弥补业务损失 [73][75][76] 问题: 大规模成本节约计划的推出时间框架是怎样的？ - 预计在未来20个月左右实现，到明年年底达到每年1000万美元以上的节约水平 [80][81] 问题: 从市场供应角度看，未来12 - 24个月公司运营市场的供应前景如何，是否有改善迹象？ - 由于开发成本大幅上升，而运营表现未相应提升，城市市场的开发收益率下降，开发商融资难度增加，导致新开工项目减少，在建客房总数下降；预计2019年和2020年投资组合的加权平均供应增长率约为3%，2021年降至2%以下 [83] 问题: 万豪与Expedia谈判结果是否已与业主分享，对公司投资组合是否有好处？ - 万豪与Expedia的谈判结果有所改善，包括灵活性和条款的优化以及成本的小幅降低，但具体细节不便分享 [90][91] 问题: 奥尼克斯酒店的出售是否为公开市场交易，目前所有出售项目是否均为公开市场交易？ - 奥尼克斯酒店的出售是公开市场交易；并非所有出售项目均为公开市场交易，2018年11月30日出售的部分项目除外，其他项目均为公开市场交易 [93][94] 问题: 如何看待2020年公司投资组合的业绩比较情况？ - 从会议预订数据来看，2020年主要市场如圣地亚哥、芝加哥、波士顿、华盛顿特区、波特兰等表现将更好，洛杉矶市场持平，纽约市无关紧要，费城市场持平或略有改善，亚特兰大市场因无超级碗赛事将稍弱，迈阿密市场因超级碗赛事将更好；旧金山市场今年的表现更能代表市场的正常水平，目前已有近百万间客房预订，预计明年将是不错的一年 [98][99][101] 问题: 能否提供更多关于公司整体分销成本和渠道组合的信息，以及未来的演变趋势？ - 公司临时业务中约31% - 32%通过在线旅行社（OTA）完成；非主要品牌酒店的佣金率比品牌酒店平均高100个基点；不同的佣金协议因公司和酒店需求而异，包括工作日与周末、肩日、套餐业务与直接业务、提前预订与临近预订等不同情况的不同佣金率，部分合同还允许关闭OTA渠道 [105][106] 问题: 在非品牌酒店方面，是否可以通过与万豪的比较或规模效应进行积极谈判以降低成本？ - 可以，谈判由品牌或运营商层面进行，公司也与OTA有直接关系；独立酒店或小品牌的佣金安排通常会跟随大品牌的降价趋势，公司希望通过了解不同安排最终获得更好的协议 [109][110] 问题: 考虑到3月和4月的日历变化，这两个月的综合表现与预期相比如何？ - 3月远低于预期，可能比年初预期低200 - 300个基点；4月前两周受益于日历变化，后两周受假期变化影响；建议分别看待这两个月，并关注每周数据 [112] 问题: Skamania和Chaminade酒店是否有增加房间数量或会议空间的可能性？ - 公司正在为这两家酒店制定总体规划，以利用多余土地；Skamania酒店已增加了四个树屋、一个滑索、一个空中冒险公园等设施，并计划评估取消高尔夫球场，增加更多树屋和户外会议空间；Chaminade酒店也将考虑类似的开发，并考虑出售多余的住宅用地 [117][118][120] 问题: 2020年Paradise Point酒店的全面翻新和改造项目是否将是最大的资本支出项目？ - 是的，该酒店有461间客房、44英亩土地，拥有大量餐饮和会议设施，公司认为有很大的提升空间，可能是整个投资组合中最大的支出和项目 [123] 问题: 非官方Z系列酒店的增长如何创造价值？ - 公司在发展Z系列酒店时，注重保持未来长期价值的选择权；随着品牌框架的发展，将品牌叙事和DNA融入营销和销售材料，建立独立网站，并统一品牌活动；虽然无法量化价值，但认为最终可能会有价值，同时也能减少品牌整合带来的干扰 [125] 问题: 1000万美元成本节约的主要项目有哪些？ - 公司认为这属于专有信息，不便透露，主要涉及非主要品牌酒店以及部分品牌酒店的商品和服务采购 [129] 问题: 从保持竞争地位的角度看，未来几年适当的资本支出规则是什么？ - 对于已完成重建并达到竞争定位的酒店，资本支出可能与每间客房相关，投资组合内可能为收入的4% - 4.5% [131]