财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.24美元，与共识估计一致，比上一年第三季度高0.01美元 [29] - 同店现金NOI增长0.4%，GAAP同店NOI增长6.3% [29][30] - 维持全年核心FFO每股0.97美元的财务指导指标，同店GAAP和现金NOI增长预期分别为4%和2% [32] - 季度末流动性约13亿美元，包括5亿美元现金和受限现金，以及7.5亿美元循环信贷安排下的未提取额度 [33] - 季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为4.3%，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.39% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约29万平方英尺，年初至今租赁超过74万平方英尺，本季度租赁比第二季度多约4万平方英尺，比第一季度多9万平方英尺 [9] - 同店组合租赁入住率为91.4%，与上季度持平，同比上升110个基点 [21] - 纽约组合同店租赁入住率为92.1%，环比上升10个基点，同比上升220个基点 [24] - 旧金山组合同店租赁入住率为89.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动约460万平方英尺，比疫情前5年季度平均水平高4.5%，是2019年第四季度以来第二高的季度租赁总额 [22] - 金融服务在第三季度中城市场租赁活动中占比46%，远高于该行业目前在中城的32%的占有率 [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但自劳动节以来办公利用率有所提高，目前处于2019年以来的最高水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直对资本保持纪律性方法，继续谨慎监控市场 [15] - 机会性回购650万股，加权平均价格为每股6.41美元，总计4170万美元 [16] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，租户寻求运营良好、位置优越、配套设施完善和环保的建筑 [14] - 行业交易市场活动仍然低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家评估何时条件会改善 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约办公市场劳动力回归办公室的趋势加速，通勤铁路客流量达到峰值，办公利用率持续攀升，是恢复市场活力的积极趋势 [11][12] - 旧金山市场虽然租赁活动不活跃，但优质资产市场仍然紧张，经济状况良好，特别是景观空间和标志性资产 [25] - 租户对办公空间的需求受宏观经济逆风、通胀、利率上升和衰退担忧的影响，决策变得谨慎 [73] 其他重要信息 - 公司将讨论的部分内容为前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第三季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时租金会下降，旧金山能否通过降价吸引需求 - 公司认为直接租金没有太大下行压力，虽然优惠较高，但组合租赁情况良好，建筑质量高，没有看到直接要价租金的侵蚀 [36] - 由于资产质量高，公司在旧金山市场能获得较好的定价，且倾向于签订更长期的租约，通常会有更多优惠 [38] 问题2: 旧金山的需求前景以及优步空间的回填情况 - 优步23.4万平方英尺的空间将于2023年7月归还，目前有相关活动，但还不能透露更多信息 [39] - 公司希望科技公司能更明确要求员工返回办公室，旧金山的办公利用率虽有提高，但还不够，需要看到更多租户返回办公室才能有有意义的需求 [39][40] 问题3: 2023年债务再融资计划以及1301大道互换到期的处理计划 - 2023年不到5%的债务到期，其中60 Wall的债务有延期选项，111 Sutter也有延期选项，300 Mission将于2023年下半年到期，公司将观察市场定价 [42] - 1301大道的互换要到2024年到期，公司将继续监测市场，公司对可变利率债务的敞口有限，固定和可变债务比例良好 [43] 问题4: 第三季度租赁入住率与租赁速度不匹配的原因 - 公司进行了一些前瞻性租赁，部分租赁是未来年份的，不会立即增加当前的入住率，但能降低未来年份的风险 [47] - 例如与O'Melveney的14.2万平方英尺租约是在2023年2月到期的法国农业信贷银行的空间上签订的，不会立即影响入住率，但会改善租赁到期情况 [50] 问题5: 2022年新空间租赁在建设方面的趋势 - 租户改善空间的方式是灵活的，没有一刀切的方法，推动优质趋势的是租户希望为员工提供更高水平的体验 [52] - 去密集化已经存在一段时间并将持续，租户寻求灵活性，一些大交易中内置了灵活性，很多租户在寻求创造户外空间和更多公共机会 [52] 问题6: 2023年应关注的主要方面以及利息费用走势 - 公司不到13%的可变利率债务通过利率上限得到保护，上限为LIBOR 2%，该上限于2023年8月到期，涉及3.6亿美元可变利率债务 [59] - 在不提供2023年指导的情况下，预计利息费用不会导致收益恶化超过0.04 - 0.05美元 [59] 问题7: 2023年除了已知的搬离情况还应注意什么 - 2023年有不到60万平方英尺的空间到期，其中约65%集中在法国农业信贷银行和优步的两个大型空间 [60] 问题8: 纽约和旧金山的资本回报率以及不同建筑价值的情况 - 由于利率环境、债务融资环境、市场收紧、衰退担忧等因素，资本回报率上升了至少50个基点，不同建筑情况不同 [62] - 过去对增值和机会性投资感兴趣的人现在更倾向于核心投资，欧洲投资者因美元走强减少投资，目前投资兴趣更多来自加拿大和中东 [62][63] 问题9: 公司投资时机与股权价格的关系，以及实现价值的其他想法和下一步计划 - 公司将以可控方式回购股票，并与董事会季度讨论，希望在杠杆中性基础上进行 [65] - 公司仍在寻找机会引入合资伙伴参与自身资产，将谨慎进行，目前不适合进行战略行动 [65] 问题10: 租赁率指导下调是在纽约还是旧金山，涉及哪些行业的租户 - 租赁率下调是因为与法国农业信贷银行的交易降低了未来风险，但如果该交易在现有空置的巴克莱空间上进行，租赁入住率百分比的下调不会那么明显 [71] - 临近年底，管道中的活动进展速度不足以让公司确定能在年底前完成，所以采取了更保守的做法 [71] - 1301大道空置空间的租户主要是金融服务和专业服务公司，纽约租户基础多元化，科技行业今年至今不活跃，金融服务行业活跃，占总租赁活动近50% [72] 问题11: 租户签订租约时间延长的原因 - 与在家工作没有直接关联，更多是受宏观经济逆风影响，如持续通胀、美联储加息和衰退担忧，导致人们在决策时更加谨慎 [73]