财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.24美元，比共识估计高0.02美元，比上年第二季度高10.8% [32] - 同店现金NOI增长5.6%，GAAP同店NOI增长9% [32][33] - 提高2022年全年核心FFO指引，中点提高0.02美元，预计在每股0.95 - 0.99美元之间 [7][36] - 提高同店现金NOI增长预期中点50个基点，范围为1.5% - 2.5%；提高同店GAAP NOI增长预期中点100个基点，范围为3.5% - 2.5% [37] - 本季度末流动性约13亿美元，包括约5.25亿美元现金和受限现金以及7.5亿美元循环信贷额度未使用额度 [40] - 季度末未偿债务37亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均期限4.6年 [40] - 投资者资料中免租期及相关消耗增加6%，目前为5520万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 本季度租赁约15.3万平方英尺，占本季度租赁面积超60%，加权平均租赁期限9.3年 [9][21] - 同店基础上租赁率达92%，季度环比上升130个基点，同比上升570个基点 [26] - 2023年底前到期租赁面积占比0.3%，2024年前每年到期占比7.3% [26] 旧金山业务线 - 本季度租赁约9.7万平方英尺，加权平均期限7.9年，初始租金约每平方英尺105美元 [29] - 同店基础上租赁率为89.8% [29] - 2023年底前到期租赁面积占比1.5%，2024年前每年到期占比7.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度中城租赁活动约420万平方英尺（不包括续租），比疫情前5年季度平均水平低4.1%，连续四个季度超过300万平方英尺 [23] - 金融服务推动中城市场，第二季度贡献49%的租赁活动，高于该行业目前在中城32%的占有率 [24] - 中城连续第三个季度实现正净吸纳量 [24] 旧金山市场 - 租赁活动环比增加，但仍低于历史季度平均水平 [27] - 随着口罩规定放宽，当地公司明确返岗计划，办公利用率较年初有所提高 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 主要专注于可用空间的租赁和租户安全健康的重新融入，同时寻找机会 [18] - 保持资本分配的纪律性和机会主义，根据资产和机会情况进行决策，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [47][79][80] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，公司资产符合租户对运营良好、位置优越、配套完善和环保的要求 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约就业增长强劲，接近疫情前水平，旅游业改善，有利于零售和城市整体发展；旧金山市场虽滞后，但优质资产市场依然紧张，经济状况良好，“追求品质”趋势持续 [10][11][28] - 公司租赁结果显示市场对优质办公空间的需求，预计将继续受益于此 [13] - 对2023年租赁情况持乐观态度，到期租赁情况可控，已预留资本维护资产，前期工作已完成 [55] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国环保署和能源部颁发的能源之星年度合作伙伴奖，资产在全国数千个能源之星建筑中排名前26% [14][15] - 交易市场本季度活动平淡，纽约第二季度交易量约13亿美元，A类和标志性资产定价强劲 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待本月1336 Ave的交易价格，交易市场下半年走向，以及债务市场演变和对办公资产融资的影响 - 该交易是特殊情况，卖家是私募股权公司，该资产在正常市场下应有更好定价，不反映纽约A类和标志性办公市场情况 [45] - 目前债务市场非常不稳定，CMBS大幅下降，银行市场对办公交易更开放，部分交易在银行市场完成 [46] 问题2: 下半年资本分配计划和继续回购股票的能力 - 公司历史上对资本分配谨慎，回购股票应保持杠杆中性，由董事会批准，有现金预留用于回购机会，但未来行动不确定，会保持机会主义并维持适当流动性 [47][48] 问题3: 60 Wall的资本化利息是否已包含在指引中 - 指引中利息费用降低与60 Wall的资本化利息无关，年初计划2024年到期债务进行再融资可能增加利息费用，但因市场波动已搁置 [51][52][53] 问题4: 2023年应考虑的主要因素 - 公司租赁情况良好，到期租赁有限，已预留资本维护资产，情况应较为乐观 [55] - 2023年有两个已知的到期租赁，分别是纽约2月到期的Credit Agricole约30万平方英尺空间和旧金山7月到期的Uber空间，前者对公司数据有100%影响，后者按比例影响 [56] 问题5: 纽约和旧金山待租赁资产的租赁管道情况 - 纽约1301大楼剩余20万平方英尺底层空间和30万平方英尺原Credit Agricole空间租赁管道活动可观，多为大型租户 [60] - 旧金山Market Center 23.4万平方英尺明年7月到期空间有一定兴趣，目前活动良好 [63] 问题6: 租赁管道的规模及与通常年中水平的比较 - 管道能使公司租赁情况达到预期范围，更侧重于纽约，行业分布更具多样性，包括金融服务、科技和法律等 [66][67] 问题7: 如何提升旧金山非优质空间的租赁动力 - 旧金山在返岗方面落后于纽约，影响租赁，部分建筑如111 Sutter因适合小型租户和孵化器，活动不佳，但该资产规模小且公司为少数股权持有者 [70] - 乐观认为随着情况改善，旧金山将恢复，市政府加强安全管理是积极因素 [71] 问题8: 目前投资者池的深度，与之前周期相比，特别是纽约和旧金山资产 - 公司有与合资伙伴合作的长期历史，过去十年多元化了潜在合资伙伴群体，目前投资者更保守，等待资本市场和利率发展，但美国仍是安全稳定的经济体，对未来与伙伴合作持乐观态度 [73][74][75] 问题9: 60 Wall Street重建的时间线、转换用途及相关费用情况 - 将该资产转换用途不可行，目前计划进行重大翻新，保持办公用途 [77] 问题10: 交易机会是否需与合资伙伴合作，愿意承担多少债务 - 公司会根据资产和机会情况进行决策，目前不会大量分配公司自有股权，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [79][80] 问题11: 2023年3000万美元中点的费用收入指引是否有一次性项目 - 2022年第一季度有0.02美元（约500万美元）的一次性费用收入，不应预期其重复出现，但会部分被60 Wall的开发费用抵消 [81] 问题12: 董事会扩张的原因 - 董事会一直在寻求更新和改善多样性，此次找到合适人选，认为这对股东价值有益 [84] 问题13: 整体投资组合租金与市场租金的对比情况 - 很难回答该问题，租金在当前环境下承压，本季度报告了负的按市值计价，但部分超过12个月空置空间的正按市值计价未纳入统计 [86][87] 问题14: 租赁优惠是否会放缓增长、有上升空间或已达最高水平 - 租赁优惠已稳定在历史高位，未来情况取决于经济和市场发展，若情况改善、租赁速度加快，可能会减少优惠 [90][91] 问题15: 指引中租赁和租赁率未变，但同店NOI提高的原因 - 同店NOI提高来自运营费用降低和一些提前续约，租赁指引未变是因为年初至今租赁活动约45万平方英尺，管道活动强劲，有信心达到指引范围，但因对第四季度可见性不足，暂不调整 [94][95]