财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.23美元，比共识高出0.02美元，比上一年第三季度高出0.01美元 [9][34] - 同店现金NOI增长6% [9][34] - 上调2021年多项指标指引，预计核心FFO每股在0.90 - 0.92美元之间，中点为0.91美元，比之前预期高0.03美元 [36] - 同店现金NOI增长预期上调至1% - 2%，中点为1.5% [37] - 预计2021年全年租赁面积在925,000 - 1,025,000平方英尺之间，比之前估计中点高175,000平方英尺 [37] - 预计年底同店租赁入住率在90% - 90.6%之间，中点为90.3%，比之前范围中点高130个基点 [37] - 季度末流动性超15亿美元，包括超5亿美元现金和受限现金，以及10亿美元循环信贷额度借款能力 [38] - 季度末未偿还债务份额达37亿美元，加权平均利率3.29%，加权平均到期期限5.3年 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约374,000平方英尺，加权平均租赁期限10.2年，其中1301第六大道租赁约279,000平方英尺 [10][23] - 季度末投资组合整体入住率为90.3%，季度环比上升230个基点 [25] - 纽约投资组合同店租赁率为89.9%，季度环比上升340个基点，第三季度租赁约328,000平方英尺，加权平均期限10.6年，初始租金平均约73美元/平方英尺 [27] - 旧金山投资组合同店租赁率为91.4%，季度环比下降70个基点，第三季度租赁超46,000平方英尺，加权平均期限4.6年，初始租金平均超100美元/平方英尺 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动（不包括续约）为330万平方英尺，季度环比增长59%，但比五年季度平均水平低13%，续约租赁占190万平方英尺 [26] - 中城转租可用性目前占所有可用空间的24%，高于五年平均水平的21% [26] - 旧金山第三季度办公租赁活动增强，是自新冠疫情爆发以来最强劲的季度，但仍低于疫情前五年季度平均水平 [29] - 旧金山初创公司获得超39亿美元风险投资，为有记录以来最高季度 [29] - 旧金山转租可用性连续第二个季度下降，季度环比下降2.6% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先事项是出租可用空间，以及以安全健康的方式让租户逐步回归 [21] - 对收购保持谨慎，不会在短期内使用大量派拉蒙股权进行新收购 [69] - 愿意在合适的时候出售部分资产，但会谨慎行事 [81] - 市场上核心资产表现优于增值机会，凸显公司投资组合的内在价值 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营表现强劲，市场基本面逐渐改善，租赁团队忙碌，业务活动管道不断扩大 [8][14] - 租户重视房地产，希望吸引、留住员工并让他们回到办公室，部分租户因业务增长寻求更多空间，部分租户希望在租约中加入未来扩张的选择权 [15] - 市场租金在中城下降约3%，在旧金山下降约8%，但优质建筑的房东能够维持租金，甚至在某些情况下提高租金 [16] - 纽约市逐渐恢复生机，但公司投资组合的空间利用率仍远低于疫情前水平 [17] - 新冠Delta变种导致部分租户推迟重返办公室计划，预计2022年1月全面回归 [18] - 旧金山租户回归办公室的速度较慢，但市场在第三季度有所改善并逐渐获得动力 [19] - 交易市场整体交易量仍低于2019年水平，但季度环比有所上升，流动性充足，价格保持不变 [20] 其他重要信息 - 公司更新了投资者资料，包括免租期和已签署但未开始的租约，目前为3300万美元，较上一季度大幅增加 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请对比纽约和旧金山的租赁业务管道情况 - 公司对业务管道情况感到乐观，纽约投资组合主要是金融服务租户，旧金山则更多是科技租户，也有金融服务租户，业务活动主要由金融服务和科技公司构成，在中城金融服务是推动租赁速度的主要力量，今年以来约占总速度的42% [45][46] 问题2: 纽约和旧金山办公楼的使用情况如何，租户反馈哪些因素影响了使用率上升 - 纽约办公楼的使用率在30%以上，旧金山在15%以上且持续增长，使用率因租户领导情况而异，部分租户已100%回归，Delta变种的威胁影响了使用率上升，但两市疫苗接种率处于中高80%，这将增强人们返回公共空间的信心 [47][48][49] 问题3: 中城金融服务租赁速度的驱动因素是扩张、新进入市场，还是企业换址、升级或 downsizing - 中型金融服务公司更积极寻求额外空间，大型公司可能较慢，租户喜欢在租约中加入未来扩张的选择权，金融服务行业领导者认为在办公室才能实现创新，他们选择在市场中抓住机会，提升房地产质量，以吸引员工回归并提升整体体验 [55][56][57] 问题4: 公司目前对股票回购的态度如何，未来如何考虑回购及资金来源 - 公司仅会在杠杆中性的基础上进行股票回购，此前因新冠疫情暂停了回购计划以支撑资产负债表，随着出租空间和改善资产负债表，未来会考虑回购股票或进行其他资本配置决策 [61][62] 问题5: 同店NOI增长预期提高的驱动因素是什么 - 部分原因是现在对一些可变收入流有了更多确定性，如剧院的百分比租金，以及更好的运营费用管理，一些早期续约减少了第三和第四季度的免租期，也有助于现金NOI增长 [65][66] 问题6: 市场租金和净有效租金情况如何，与租户谈判时的杠杆情况如何 - 纽约平均要价租金同比下降3%，净有效租金下降约5% - 10%，主要是因为优惠较高，但公司在与部分租户的交易中维持了租金水平，在某些情况下会提供比以往更多的优惠 [67][68] 问题7: 公司对收购的态度如何 - 公司对收购非常谨慎，目前不会使用大量派拉蒙股权进行新收购，市场上A级空间的每平方英尺价格较高，且有大量资本在寻找投资机会 [69][70][71] 问题8: 计算租赁百分比时，如何处理未来将搬出的法国农业信贷银行的空间 - 在法国农业信贷银行实际搬出之前，其占用的空间会计入租赁百分比，他们新租赁的空间也会计入，2023年2月如果他们决定搬出，届时该空间将从统计数据中移除 [72][73][74] 问题9: 公司对处置资产的看法如何，是否会出售未来的合资企业股份或直接出售建筑物 - 公司愿意在合适的时候出售部分资产，尤其是已实现全部价值的资产，但会谨慎行事，市场上资产价格较高和交易活跃的趋势才刚刚开始几个月，同时出售资产会考虑税收因素和资本保留及部署能力 [81][82] 问题10: 能否给出每年可出售资产的大致金额，同时符合税收和资本保留要求 - 由于不同建筑物情况不同，且涉及1031交换等因素，很难给出一般性的数字 [83] 问题11: 与租户进行新交易时，租户目前的人均空间规划与6 - 12个月前相比如何 - 不同公司的人均可出租平方英尺有所不同，但租户都希望在空间内创造令人兴奋的元素，反映公司品牌，吸引员工回归，因此会规划更多公共空间和户外空间，预计人均占用空间不会减少 [85][86][87] 问题12: 今年提到的运营费用节省有多少与税收节省有关，未来纽约和旧金山的公用事业成本如何 - 运营费用节省来自房地产税和一般运营费用，公司正在进行2022年的规划、预算和指引模型，届时会进行讨论 [92][93] 问题13: 较高的优惠环境中，大宗商品价格和建筑价格上涨对租户改善津贴（TIs）的影响有多大，还是只是租户寻求更大优惠以降低入住率的暂时现象 - 目前租户改善津贴的增加与建筑价格上涨关系不大，这更多是市场上房东为促成交易而采取的暂时现象 [95][96]