财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.23美元，与去年同期和分析师共识一致；若不计0.04美元的减记和准备金，核心FFO本应为每股0.27美元 [16][41] - 同店现金NOI增长率为 - 4.1%，主要因公司选择不利用GAAP的租赁修改救济条款 [44] - 第二季度办公室租户平均收款率为97.8%，零售租户收款率降至略低于58%，整体投资组合平均收款率为96.4% [45][46] - 季度末流动性超13.5亿美元，包括超5.5亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度；未偿债务为38.3亿美元，加权平均利率3.1%，加权平均期限5.2年，83%的债务为固定利率，加权平均利率3.4% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度租赁超30万平方英尺，加权平均起始租金超93美元/平方英尺，均为续约业务，主要解决2021年及以后的租约到期问题；同店出租率为95.6%，较上季度下降20个基点 [19][30] - 纽约市场：第二季度新租赁活动显著下降，但续约约120万平方英尺，续约占总租赁速度的48%，多为短期续约；季度末同店出租率为95.3%，与年初持平；2021 - 2024年每年约7.9%的租赁空间到期，不包括巴克莱的空间则为6.6% [32][34] - 旧金山市场：因疫情暂停分阶段重新开放，新租赁活动放缓，租户专注续约，多为短期；季度末同店出租率为96.9%，较上季度下降50个基点；第二季度租赁约25万平方英尺，加权平均期限近4年，初始租金平均近99美元/平方英尺；2021 - 2024年每年约7.3%的租赁空间到期 [36][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城：疫情后续约租赁活动占总租赁的比例高于正常水平，租户采取观望态度，专注短期续约；新空间咨询和虚拟参观数量在过去几周有所增加 [20][33] - 旧金山：租户情绪与纽约相似，专注续约，采取观望态度；市场由成熟的大型科技、金融服务和生命科学公司支撑，2020年上半年吸引了大量风险投资 [22][37] - 交易市场：交易量大幅放缓，并非缺乏流动性，而是处于价格发现阶段，买卖双方出价差距大，卖家倾向于再融资 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于整合现有租户，确保租户员工进入安全健康的环境；延长租约到期时间，与有可用空间的市场保持互动；保持足够的流动性，为长期发展做好准备 [29] - 目前采取防御性姿态，优先保持流动性和资本保全，暂不进行收购；不考虑进入新市场，如西雅图或洛杉矶 [59][60] - 公司认为优质资产是构建强大投资组合的关键，未来将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 远程办公实验有积极成果，但负面因素远大于正面，面对面会议和协作无可替代，未来雇主可能会给员工更多灵活性，但不会否定传统办公空间的需求 [10][11] - 空间利用率探索正在进行，将导致办公空间去密集化，疫情加速了这一规划，公司预计租户可能会增加房地产面积 [12] - 租户除关注员工健康安全外，还关注员工重返工作岗位的问题，预计重返工作将分阶段逐步进行，租户已开始缓慢返回办公室 [13] - 公司认为市场的长期基本面未变，尽管股价和同行股价出现错位，但应保持纪律，专注长期目标 [25] 其他重要信息 - 公司实施了一系列大堂协议，提高了清洁标准，对部分建筑的通风系统和空气质量传感器进行了改造，并对建筑人员进行了COVID - 19相关培训 [15] - 公司宣布出售1633 Broadway 10%的股权，净收益超1.1亿美元，该物业估值24亿美元；还达成出售华盛顿特区最后一处物业1899 Pennsylvania Avenue的协议，预计第四季度完成交易 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 续约交易增加的驱动因素是什么 - 公司表示在这种商业环境下，租户决策倾向短期，避免重大投资和决策，这是正常现象；续约价格符合市场预期，没有价格压力 [58] 问题2: 如何平衡资本分配优先级，是否考虑收购、资产重新开发或股票回购 - 公司称当前优先保持流动性和资本保全，待经济复苏前景明朗后再分析资本市场发展；目前不处于收购模式，因买卖双方意愿未明确 [59] 问题3: 公司未来是否有进入其他市场的计划 - 公司表示目前不会在新市场开展业务，认为现在时机太早；华盛顿特区市场未来一年左右不太可能有投资吸引力，也不考虑进入西雅图等市场 [60] 问题4: 巴克莱空间的租赁进展、市场变化以及公司在租金和优惠方面的灵活性 - 公司称与租户的沟通仍在进行，但速度有所放缓；公司对自身的定价有信心，认为随着租户明确需求，公司将能满足市场需求 [63][65] 问题5: 租户要求增加空间以实现去密集化或重新配置办公环境的情况是否普遍，会带来多少额外空间需求 - 公司认为目前讨论还为时过早，租户主要关注员工重返办公室；已有少数租户提出相关需求，预计危机后这一趋势将加速 [67] 问题6: 若采用同行计算同店NOI的方法，公司的现金同店NOI结果如何 - 公司称结果会更高，但认为自身的保守方法能更好反映业务的真实现金和运营情况，因公司零售租户受疫情影响大，未来可能还会寻求减免租金 [68] 问题7: 今年下半年和2021年第二季度到期租约的情况，以及整个投资组合的按市值计价情况和市场优惠变化 - 公司认为今年下半年到期租约对入住率影响不大，有信心续约大部分租约；对于按市值计价情况，认为现在回答太早，需等市场发展更明朗；关于市场优惠，目前数据点少，难以判断未来变化 [71][75][76] 问题8: 公司债务情况以及在困境资产投资方面的机会 - 公司称Fund VIII已全部投资，收购团队正在分析机会，预计未来12 - 24个月机会将增多；公司正在筹集特殊情况基金，可投资股权和债务 [77][78] 问题9: 纽约和旧金山的转租空间情况及其对租赁市场和经济的影响 - 纽约中城转租空间占总可用空间的21%，约630万平方英尺，与五年季度平均水平相符；旧金山转租空间超过400万平方英尺，CBD地区约260万平方英尺，占总库存不到5%，公司会密切关注 [81][82] 问题10: 转租空间在租赁谈判中是否构成竞争 - 公司表示尚未遇到这种情况 [83] 问题11: 因COVID - 19进行的建筑改造情况及成本，是否有其他大型项目 - 公司称成本极小，可能会纳入运营费用池，租户认为这是必要的，不影响底线；目前没有其他大型项目计划 [84][86] 问题12: 考虑困境资产机会时，是否有特定的建筑资格要求 - 公司表示将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 问题13: 公司资本合作伙伴是否有兴趣进入新市场 - 公司称合作伙伴相信公司的CBD市场战略，认为当前趋势是短期的，未来12 - 24个月市场将克服困难 [89] 问题14: 公司是否对债务账簿计提费用，以及未来风险如何 - 公司称债务账簿在基金业务中占比小，无需计提准备金；目前未收到债务困境信号，但会密切监测 [90] 问题15: 租赁Henri Bendel空间的时间和策略更新 - 公司称目前判断还太早，虽有感兴趣的各方，但受疫情和示威活动影响，展示情况不佳 [96] 问题16: 未来12 - 18个月内是否有超过5万平方英尺的已知迁出情况 - 公司称已知的是巴克莱和TD的迁出，没有其他符合条件的情况 [97][98] 问题17: 公司对零售租户直线租金减记的处理方式 - 公司称采取了最谨慎和保守的方法，对零售租户的余额全额计提准备金，转为现金会计基础；若租户付款，将在收到时记录收入 [100] 问题18: 是否会与现金支付租户讨论百分比租金 - 公司称对于零售租户，百分比租金可能是一种帮助他们度过难关的方式，主要作为过渡措施，而非将固定租金改为百分比租金 [101][103] 问题19: 建筑改造是否因建筑年龄和结构遇到挑战 - 公司称其建筑为A类，设施先进，维护良好，通过更换过滤器等微调措施有效改善了空气过滤；建筑年龄不影响办公空间质量，公司在租户重新入住准备方面没有问题 [106][109] 问题20: 临近选举，在加州的业务有何额外见解 - 公司称认为相关提案不会通过，这是基于与市场人士的交流 [110][112] 问题21: 1301债务到期的解决方案和时间安排 - 公司称明年10月到期的债务，会在2021年初考虑；若巴克莱空间有租赁活动，将有助于获得更好的再融资条件；公司认为该债务再融资不会有问题，市场流动性充足 [114] 问题22: 疫情后承销商对办公物业的看法是否改变 - 公司称承销商看法未改变，某些领域的流动性比以前更好；承销商更关注租金收款情况，公司在这方面表现良好 [115][116] 问题23: 交易和价格发现恢复后，稳定的A类CBD办公物业的资本化率是否会下降 - 公司称在其他疫情控制较好的市场，由于低利率环境和对硬资产的需求，资本化率保持稳定或有所改善 [117] 问题24: 公司是否认为在市场混乱的情况下，重新配置租户空间是一个机会 - 公司称与租户关系密切，一些潜在租户来自现有租户；公司会考虑构建增值交易，预计随着租户重新配置空间和员工返回办公室，此类对话会增多 [121]