财务数据和关键指标变化 - 公司一季度核心FFO为每股0.27美元，同店现金NOI增长4.3%，其中纽约同店现金NOI增长4.1%，旧金山增长4.9%，同店出租率维持在96%不变 [37] - 公司撤回2020年原指引，原指引核心FFO中点为每股1.03美元，两笔资产出售将使核心FFO每股减少0.03美元，排除潜在疫情影响后为每股1美元 [38][39] - 4月公司已收取约94%的租户月度账单，其中办公室租户收取率超过95%，零售、车库和剧院租户收取率约62% [40] - 季度末公司流动性约12亿美元，包括4亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度，预计资产出售将带来超2.5亿美元额外收益 [41] - 季度末公司未偿债务为39.6亿美元，加权平均利率3.28%，加权平均期限超五年半，84%的债务为固定利率，平均利率3.3%，16%为浮动利率，平均利率3%，2021年四季度前无债务到期 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度公司租赁面积超20.6万平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺91.59美元，约30%的租赁解决了2020年的即时空置或到期空间，67%解决了2021年到期空间 [25] - 季度末同店出租率为96%，与2019年末持平，2020 - 2024年每年到期租约占比仅7.5% [26] 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 季度末纽约同店组合出租率为95.5%，与年末持平，一季度租赁约4.9万平方英尺，加权平均租期约四年，包括与高盛续租约3万平方英尺 [30] - 2020 - 2024年纽约组合每年到期租约占比约6%，不包括巴克莱50万平方英尺租约到期 [30] 旧金山市场 - 疫情导致旧金山一季度租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 季度末旧金山同店组合出租率为97.4%，环比下降10个基点，一季度租赁约15.8万平方英尺，加权平均租期超五年，初始租金接近每平方英尺102美元 [33] - 2020 - 2024年旧金山组合每年到期租约占比仅7% [33] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 纽约州3月20日发布暂停令及社交距离措施后，租户需求显著减速，多数租户采取观望态度 [29] 旧金山市场 - 疫情及居家健康令导致旧金山一季度商业活动受干扰，租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 市场基本面依然强劲，空置率为6%，平均要价租金同比上涨12%，由成熟大型科技、金融服务和生命科学行业支撑 [32][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于控制可管理的业务领域，优先保持充足流动性和资本保值，直至经济前景更明朗 [21][22] - 继续执行去风险策略，主动提前向优质租户预租空间，降低近期租约到期风险 [27] - 利用虚拟看房与潜在租户积极互动，争取租赁巴克莱空置空间，目标可能延至2021年实现 [14][15][31] - 一季度公司积极进行资本配置，出售华盛顿特区最后一处资产，完成该市场退出，成为双海岸REIT；回购1亿美元股票；出售1633百老汇10%股权 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对全球和美国经济造成严重破坏，公司运营所在的纽约和旧金山市场受影响，面临巨大变化和不确定性 [9] - 公司一季度业绩稳健，符合内部预期，但鉴于疫情不确定性，撤回2020年原指引 [11] - 公司拥有优质资产组合、强大资产负债表和充足流动性，有信心应对危机，未来前景乐观 [22] - 预计短期内续租活动将超过新租赁活动，资本支出将低于新交易所需 [15] - 相信旧金山市场具有韧性，随着限制措施放松将迅速复苏 [32] 其他重要信息 - 公司部分言论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，详情参考SEC文件 [4] - 公司将讨论非GAAP指标，该指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标调整可在一季度财报和补充信息中查看 [5] - 公司收到约16%租户的租金减免请求，部分为投机性请求，公司将逐案评估，并非所有请求都会导致租约修改或租金延期 [12] - 公司为租户返回做准备，培训员工、更换空气过滤器、增加清洁频率等，制定房东和租户共同参与的安全协议 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于股票回购和资本配置，以及如何平衡资本部署和现金储备以应对潜在坏账 - 目前公司关注流动性和资产负债表上的现金储备，不急于积极进入市场，待1899和1633交易完成后情况可能改变 [44] 问题2: 若处于长期衰退期，巴克莱空间是租给两三个租户还是需进一步分割 - 目前仍可按原计划操作，也可按楼层出租，公司对2021年以合理水平出租该空间有信心 [45] 问题3: 公司在租户返回和安全监测方面的举措及成本 - 公司团队确保所有建筑开放，积极关注清洁和安全，成立了以Peter为首的特别工作组；准备工作分两阶段，租户返回前培训员工、更换空气过滤器等，返回后制定房东和租户共同参与的安全协议，旨在打造最安全的环境 [50][51] 问题4: 租金减免请求的细分情况，包括行业、租户规模、类型以及纽约和旧金山的分布 - 办公室租金收取率为95%，部分请求为投机性，将明确拒绝；公司将逐案评估受疫情影响的零售租户请求，目前仅在一两个案例中给予租金减免；请求在纽约和旧金山地区分布较为均匀 [52][53] 问题5: 与巴克莱空间相关的租户讨论情况，是否有租户因不确定性选择续租而非搬迁 - 公司与多个租户进行了沟通，目前没有租户重新考虑与公司的讨论，部分租户当前有更高优先级事务 [56] 问题6: 如何看待当前杠杆水平，是否会采取措施降低净债务与EBITDA比率 - 目前净债务与EBITDA比率为8.6倍，部分去年收购的旧金山资产尚未完全实现EBITDA潜力，随着时间推移该比率将自然下降，公司专注于提高EBITDA，不考虑在当前水平发行股权来降低比率，对优质资产组合而言，该比率处于合理范围，目标是降至中七倍水平 [59][60][61] 问题7: 旧金山市场一季度数据变化中，有多少是3月前市场放缓和空间回归造成的，若没有疫情，市场是否仍会放缓 - 很难判断，3月市场急刹车，但旧金山基本面依然强劲，空置率6%，平均要价租金同比上涨12%，市场由优质科技、金融和生命科学公司支撑，未来情况有待观察 [63] 问题8: 公司在纽约市场对科技租户的租赁情况，他们是否继续租赁、暂停或放弃扩张计划 - 不同情况不同，一些大型科技租户的租赁需求仍在谈判中，预计部分交易将完成；科技行业去年占曼哈顿租赁速度的25%，首次超过金融服务行业，预计该行业在当前时期可能繁荣，相关讨论正在进行中 [69] 问题9: 已签约销售交易的风险，买家情况以及是否依赖债务市场完成交易 - 双方都是可靠、资金充足的机构，目前没有理由怀疑交易将完成 [70] 问题10: 公司未来的资本支出情况，特别是1301第六大道、亨利·班德尔空间、1633百老汇零售区和111萨特的资本需求 - 公司已详细评估投资组合，将所有可推迟的非必要项目或资本支出推迟，以保留流动性并确保比率符合要求；与租赁相关的支出将根据租赁进度推迟到2021年；已有效推迟约5000万美元原计划在2020年的资本支出 [72][73][74] 问题11: 租赁优惠方面的变化，如租户改善补贴或免租期 - 目前判断还为时过早，市场倾向于给予更多免租期；未来租户可能更关注优质资产，公司在这方面表现较好；可能会先讨论增加优惠，再考虑降低租金，具体情况需实时评估 [77][78] 问题12: 基金业务情况，投资者对美国写字楼房地产投资的看法 - 夹层业务和夹层基金业务将变得活跃；投资方面，投资者目前忙于自身事务，不太关注新投资，但他们有大量流动性，预计下半年随着疫情形势明朗，资金将回流美国，因为美国的回报率仍具吸引力 [79][80] 问题13: 零售和停车业务对利润的贡献，以及零售和停车业务的细分情况，停车业务中与租金相关和交通停车的占比 - 零售业务占租金的4%，其余1%为停车和剧院业务；停车业务中，租赁和交通停车各占50% [84] 问题14: 租金减免请求更倾向于延期还是减免，以及请求主要来自零售还是办公室租户 - 多数延期请求来自短期租户，公司将根据租户现金流状况和财务报表评估是否延期，租金减免不在考虑范围内；多数请求来自零售租户 [85][86] 问题15: 与租户就未来空间需求的讨论情况，考虑到居家办公趋势和社交距离要求 - 目前公司向租户通报建筑运营情况，物业经理与租户沟通确保其安全；过去十年租户追求高密度办公，现在趋势可能逆转，租户可能需要更多空间以确保安全工作环境；部分员工可能居家办公，但效果有待观察 [91][92]