财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度总收入同比增长3.4%，主要受益于2022年资产回收和投资活动的全年效应，但部分被2022年第一季度收到的16.5万美元非重复性百分比租金、第一季度资产销售的收入拖累以及2022年第二季度出售唯一剩余办公物业导致的负投资利差所抵消 [9] - 第一季度FFO为每股0.36美元，同比下降26.5%；AFFO为每股0.36美元，同比下降25% [25] - 公司第一季度支付了每股0.275美元的现金股息，同比增长1.9%，年化收益率接近7% [10] - 公司维持全年FFO和AFFO每股收益指引，分别为1.50至1.55美元和1.52至1.57美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度出售了10处物业，总处置金额为5600万美元，加权平均退出资本化率为6.1%，总收益为450万美元 [5] - 截至第一季度末，公司拥有138处物业，总面积350万平方英尺，租户涵盖24个行业 [6] - 公司计划通过积极的投资活动将投资级租户比例提升至60%以上 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度处置的物业主要集中在非投资级租户，包括LA Fitness、Conn's、Room to Go、Ethan Allen等 [5] - 公司预计第二季度将完成大部分资产回收和再投资活动 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资产回收策略增加流动性，改善财务灵活性，并通过目标再投资提升整体投资组合质量 [21] - 公司计划通过资产回收和再投资活动提升投资级租户比例，并预计2024年将实现有机FFO和AFFO增长 [24] - 公司目前股票价格隐含的资本化率为8%，远高于过去六个月处置资产的资本化率，显示出市场对公司投资组合价值的低估 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场环境提供了有吸引力的定价和需求，使其能够增加流动性并改善财务灵活性 [21] - 公司预计2024年将实现有机FFO和AFFO增长，并在资本受限的环境中通过资产回收和再投资活动提升投资组合质量 [24] - 公司对长期价值驱动充满信心，并期待在2023年实现全年指引，为2024年的盈利增长奠定基础 [45] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划发行了66.6万股普通股，总净收益为1240万美元，平均发行价格为每股19美元 [27] - 公司预计第二季度将支付常规季度现金股息，并计划在5月底宣布 [10] - 公司通过利率互换锁定5000万美元的浮动利率债务，稳定了未来的利息支出 [81] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资产处置的买家和需求来源 - 买家主要是高净值个人和部分特许经营商，较少有机构投资者 [47] - 公司将继续探索非投资级资产的处置机会，并利用市场错配机会进行再投资 [33] 问题: 关于租户健康状况和Party City的情况 - 公司对租户健康状况保持关注，但观察名单并不长，主要集中在前景可能不佳的资产 [56] - Party City的租赁情况稳定，公司可能提供一个月免租期以帮助其渡过难关 [75] 问题: 关于2024年的净收购预期 - 公司预计2024年将成为净收购方，但具体取决于市场机会和股票价格 [53][54] 问题: 关于资产处置的资本化率差异 - 公司目标在6.5%至7.5%的范围内进行资产收购，并尽可能将资本化率控制在7%左右 [70] 问题: 关于利息支出和FFO指引的调整 - 公司通过利率互换稳定了利息支出，并在FFO指引中考虑了这一因素 [81] 问题: 关于资产处置的时间分布 - 公司预计大部分资产处置将在第二季度完成，第三和第四季度的处置活动将相对均衡 [87] 问题: 关于资产持有期 - 第一季度出售的资产平均持有期约为1.5年 [78] 问题: 关于行业多样化和租户选择 - 公司将继续关注行业多样化，并在合适的条件下重新进入某些行业 [79] 问题: 关于买家的杠杆使用情况 - 大多数买家在交易中未使用杠杆 [80] 问题: 关于股票价格和市场错配 - 公司认为当前股票价格与投资组合价值存在错配，并计划通过持续提升投资组合质量来缩小这一差距 [77]