财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入同比增长22%，全年同比增长50%，主要得益于资产回收和更高的净投资利差 [11] - 第四季度FFO为每股0.37美元，同比下降11.9%，AFFO为每股0.41美元，与去年同期持平 [11] - 全年FFO为每股1.73美元，AFFO为每股1.77美元，分别同比增长9.5%和11.3% [11] - 第四季度现金股息为每股0.275美元，同比增长1.9%，全年股息增长7.4% [11] - 2023年FFO指导范围为每股1.50至1.55美元，AFFO指导范围为每股1.52至1.57美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了7处物业，总价值4200万美元，加权平均资本化率为7.4%，加权平均剩余租期为8.2年 [6] - 全年收购了51处零售净租赁物业，总价值1.87亿美元，加权平均资本化率为7.1%，加权平均剩余租期为8.7年 [6] - 第四季度出售了5处物业，总价值3100万美元，加权平均退出资本化率为6.5%，总收益为660万美元 [8] - 全年出售了16处物业，总价值1.55亿美元，加权平均退出资本化率为6.5%，总收益为3400万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，投资级资产的资本化率有所压缩，尤其是在需求旺盛的租户和行业中 [6][7] - 2023年初，市场上挂牌出售的资产数量减少，导致买卖价差扩大 [6] - 投资级租户和小额资产在融资条件改善、通胀对冲和风险调整回报方面表现良好 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行资产回收计划，减少杠杆，提升零售净租赁组合的质量 [6] - 2023年计划继续采取机会主义的资产回收策略，预计收购1亿至1.5亿美元的零售净租赁物业，出售2500万至5000万美元的物业 [14] - 公司希望通过优化组合、增加流动性和去风险化的资产负债表，提升股票估值 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2023年的宏观经济环境和资本市场波动持谨慎态度，但对组合质量充满信心 [13] - 公司预计2023年将继续看到投资级资产的资本化率压缩，尤其是在高质量资产和需求旺盛的行业中 [6][7] - 管理层认为，随着市场库存减少，卖方对定价的预期保持坚定，买方在年初更加积极地投入资本 [6] 其他重要信息 - 截至2022年底，公司组合包括148处物业，总面积370万平方英尺，租户分布在34个州的26个行业 [8] - 公司进入2023年时，54%的年化基础租金来自投资级租户，预计这一比例将在全年继续增长 [9] - 公司通过ATM计划在2022年出售了190万股，净收益3600万美元 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资级资产的资本化率压缩情况 - 由于市场上高质量资产库存有限，卖方对定价保持坚定，导致资本化率没有扩大，反而有所压缩 [18][19] - 如果市场库存增加，资本化率可能会有所扩大 [30] 问题: 杠杆率和债务管理 - 公司预计杠杆率将保持在当前水平附近，具体取决于股票表现、收购机会和债务成本 [20] - 公司已通过利率互换锁定浮动利率债务，消除了未来的浮动利率风险 [13] 问题: 体育用品行业的增长前景 - 公司对DICK'S Sporting Goods的表现感到满意，认为其在体育用品行业中具有强大的竞争力 [23] 问题: 资产回收和出售计划 - 公司预计在2023年第二季度将更加活跃地出售资产，尤其是那些未计划出售但收到高报价的物业 [24] - 预计2023年收购和出售的资本化率利差将与2022年保持一致，约为100个基点 [26] 问题: 债务市场和融资选择 - 公司预计在2023年第二和第三季度，债务市场的容量将有所增加，可能通过长期定期贷款或私募市场融资 [48] - 公司已通过利率互换锁定浮动利率债务，未来可能会根据利率情况进一步调整 [55] 问题: 租赁到期和续约情况 - 公司已与部分租户就提前续约展开讨论，尤其是那些租赁即将到期的租户 [65]