财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.47美元，同比增长23.7% [15] - 第二季度AFFO为每股0.47美元，同比增长20.5% [15] - 上半年FFO为每股0.97美元，AFFO为每股0.95美元，分别同比增长23%和16% [15] - 第二季度G&A费用为150万美元，同比增长15% [16] - G&A占收入的比例从第一季度的13.3%下降到第二季度的13.1%，同比下降640个基点 [17] - 第二季度现金股息为每股0.27美元，同比增长8%，年化收益率约为6% [17] - 第二季度FFO和AFFO支付比率均为57% [18] - 公司预计2022年全年FFO为每股1.50至1.65美元，AFFO为每股1.58至1.63美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度出售了7300万美元的物业，混合资本化率为7.1%，实现销售收益1560万美元 [5] - 除去办公物业，零售资产出售3400万美元，混合资本化率为5.8%，实现收益850万美元 [6] - 第二季度收购了19处物业，加权平均资本化率略高于7% [9] - 截至第二季度末，公司拥有143处物业，总面积340万平方英尺，租户分布在26个行业和35个州 [11] - 公司前三大租户为Walgreens、Lowe's和Dollar General，均具有投资级信用评级 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调资本回收策略，通过出售资产并以更高的资本化率重新投资于更高信用评级的租户 [4] - 公司将继续出售低信用评级租户的物业，并投资于更具价格敏感性的零售商 [8] - 公司预计在2022年收购2.15亿至2.35亿美元的零售净租赁物业，并增加处置指导至1.25亿至1.75亿美元 [21][22] - 公司认为其投资组合在宏观经济波动中仍将表现良好 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计下半年经济放缓，但增加了全年FFO和AFFO每股收益的指导 [19] - 公司认为其资产流动性、房地产吸引力、租户透明度和现金流稳定性使其处于有利地位 [25] - 公司预计通过资本回收和资产出售，能够逐步降低杠杆率，改善物业指标，并推动更高质量的FFO和AFFO每股收益 [12] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划发行了87,000股普通股，净收益为160万美元，平均发行价格为每股19.09美元 [18] - 公司预计在第三季度末宣布常规季度现金股息 [18] - 公司预计在第三季度末至第四季度初进行股权融资以进一步降低杠杆率 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租金增长的可见性 - 管理层表示，75至125个基点的租金增长范围仍然适用，具体取决于每年租约的滚动情况 [28] 问题: 关于处置策略 - 公司将继续出售低信用评级租户的物业，并投资于更高资本化率和更高信用评级的租户 [29][30] - 公司预计在小型物业销售中仍能看到较高的资本化率 [31] 问题: 关于战略替代方案 - 如果公司无法通过改善投资组合来缩小估值差距，管理层将考虑战略替代方案 [35][36] 问题: 关于Lowe's物业的收购 - Lowe's物业的收购资本化率为低至中六位数，剩余租期约为10年 [43] 问题: 关于竞争环境 - 尽管宏观经济背景不佳，但市场仍然非常强劲，公司预计在开发商的债务融资困难中看到更多机会 [62][63] 问题: 关于COVID租金延期支付 - 公司已收到所有延期租金的还款 [67] 问题: 关于Jacksonville地块的开发 - 公司仍在与租户进行建设成本上升的谈判，租户希望支付更高的租金以达成协议 [68]