财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度FFO为每股0.49美元，同比增长0.07美元或16.7% [10] - 2022年第一季度AFFO为每股0.48美元，同比增长0.04美元或9.1% [10] - 第一季度现金股息为每股0.27美元，同比增长12.5%，年化收益率为5.7% [11] - FFO和AFFO的支付比率分别为55%和56% [11] - 公司通过ATM计划发行了315,000股普通股，净收益为610万美元，平均发行价格为每股19.65美元 [12] - 净债务与总企业价值的比率为56%，净债务与EBITDA的比率为8.8倍，固定费用覆盖率为5.6倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成了向100%零售组合的战略转变，Walgreens成为最大租户 [4] - 第一季度收购了16处物业，总价值超过6500万美元，加权平均资本化率为6.9% [4] - 新收购的物业位于12个州，加权平均租期为9年，涉及7个不同租户 [5] - 投资级信用敞口达到50%，Walgreens成为最大租户 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度超过三分之二的租金来自人口超过100万的大都市区 [6] - 新增了纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿特区市场的敞口 [6] - 组合总面积为350万平方英尺，分布在35个州的129处物业 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过出售低资本化率物业并购买高收益物业来逐步去杠杆化 [8] - 预计2022年将收购2.15亿至2.5亿美元的零售净租赁物业 [15] - 预计2022年将出售7500万至1亿美元的资产 [16] - 公司将继续选择性地修剪组合，以展示投资的吸引力和弹性价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年FFO的指导范围为每股1.55至1.60美元，AFFO的指导范围为每股1.53至1.58美元 [14] - 预计随着利率上升，资本化率将有所扩大 [5] - 公司对未来的收购和处置活动持乐观态度，预计将改善整体组合指标并推动更高质量的FFO每股收益 [8] 其他重要信息 - 公司完成了最后一处办公物业的出售，标志着向100%零售组合的转变 [4] - 公司通过行使2026年和2027年定期贷款的增额选项，获得了6000万美元的额外收益 [12] - 公司预计第二季度将宣布常规季度现金股息 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: Walgreens的租赁条款及其对组合的影响 [19] - Walgreens的租赁条款是标准的无租金增长条款 [20] - 收购Walgreens后，约一半的组合有年度或定期租金增长 [22] - 平均年度租金增长在75至125个基点之间 [24] 问题: 债务成本和利率变化的影响 [25] - 无担保债务的利差基本保持不变，但担保债务的利差有所扩大 [26] - 新的五年期固定利率债务的成本在4%以上 [26] 问题: 资产回收策略和预期利差 [30] - 公司预计出售和购买物业之间的利差约为100个基点 [30] - 交易成本对利差的影响不大 [31] 问题: 杠杆率和年底预期 [32] - 预计年底净债务与EBITDA的比率将降至7倍或以下 [32] 问题: 出售资产的质量和行业敞口 [35] - 公司计划出售的资产在市场上可能不被视为高质量，但地理位置优越 [35] - 公司已减少了对休闲餐饮和银行行业的敞口 [37] 问题: 可变利率债务的计划 [38] - 公司计划在有机会时锁定现有可变利率债务 [38] 问题: 收购活动的展望 [40] - 公司预计市场波动将有利于收购活动 [41] - 预计将有更多物业进入市场 [43] 问题: 内部管理成本的影响 [44] - 内部管理成本略有上升，但不影响公司内部化的计划 [45] 问题: 资本化率和行业展望 [47] - 公司预计单租户净租赁市场的资本化率将保持稳定 [48] 问题: CTO的所有权限制 [49] - CTO目前持有Pine约15%的股份，REIT结构限制了其所有权 [49] 问题: 资产出售的进展 [52] - 公司已开始主动测试市场对某些资产的定价 [52] 问题: 收购活动的放缓 [53] - 公司预计第二季度收购活动将放缓，下半年可能重新加速 [53] 问题: 杰克逊维尔杂货店开发项目的更新 [54] - 该项目已重回正轨，预计将在下一季度提供更多更新 [54] 问题: ESG和利益相关者资本主义 [56] - 公司非常重视ESG，并在董事会中增加了多样性 [56] - 公司计划在获得良好价格的情况下出售不符合ESG标准的资产 [59] 问题: 物业数量的差异 [62] - 季度末物业数量为129处，出售Wells Fargo物业后降至128处 [62]