财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度总收入为420万美元，FFO（运营资金）为200万美元，合每股022美元，AFFO（调整后运营资金）为180万美元，合每股020美元 [13] - 由于终止了7500万美元的收购计划，公司额外支出了83万美元的燃料成本 [14] - 第一季度G&A成本高于预期，主要由于2019年年度审计相关费用约288万美元 [15] - 利息支出增加了19万美元，主要由于3月中旬提取了2000万美元的信贷额度 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度收购了9个单租户净租赁零售物业，投资约4700万美元，加权平均初始资本化率为71%，加权平均租期为115年 [8] - 截至第一季度末，公司拥有29个物业，总面积超过100万平方英尺，分布在13个州，其中68%的年化基础租金来自前10大ULI市场 [9] - 尽管新增物业主要为零售物业，但公司最大的两个物业（占投资组合的34%）租给了办公租户 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月底，公司已收取62%的4月租金，与租户达成协议的租金占未收取部分的13%，剩余25%仍在谈判中 [21] - 29个物业中有24个在疫情期间保持开放或有限运营，占公司年化基础租金的78% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 由于COVID-19疫情的不确定性，公司采取了更为保守的策略，终止了约3500万美元的待定收购，并撤回了2020年的业绩指引 [11] - 公司计划在疫情不确定性减少后恢复收购活动，并关注高质量的办公和零售物业 [54][58] - 公司对办公物业的兴趣增加，认为在当前环境下办公物业更具防御性 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫情的影响持乐观态度，认为经济将很快恢复，并希望疫情的影响能够迅速消散 [25] - 公司认为未来可能会出现资产价格错位的机会，特别是在1031交易市场买家减少后，高质量物业的资本化率可能会更具吸引力 [56] 其他重要信息 - 公司在3月批准了500万美元的股票回购计划，截至4月24日已回购约350500股，平均价格为1077美元 [24] - 公司在季度结束后执行了5000万美元的利率互换协议，将利率固定在48个基点以上，为期五年 [19] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租户租金延期谈判的进展 - 公司正在与25%的租户进行谈判，主要涉及租金延期或租赁条款的调整，公司希望通过谈判获得更好的条款 [28][29][30] 问题: 关于收购计划的调整 - 公司终止了部分收购计划，主要是由于疫情导致的经济不确定性，公司希望保留现金并等待更好的收购机会 [31] 问题: 关于股息政策的讨论 - 公司表示将根据未来几个月的现金流情况决定是否维持当前股息水平，不排除在短期内保持股息不变的可能性 [32][42][43] 问题: 关于办公物业的租金稳定性 - 公司认为办公物业在当前环境下表现较为稳定，特别是与Hilton Grand Vacations等大型租户的租赁关系 [36][37] 问题: 关于未来收购策略 - 公司表示将继续关注高质量的办公和零售物业，特别是在疫情后可能出现的机会 [54][58] 问题: 关于行业类别的长期前景 - 公司对某些行业（如休闲餐饮和影院）的长期前景表示担忧，未来可能会减少对这些行业的投资 [59]