财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店总营收为6.42亿美元，调整后EBITDA为1.66亿美元，调整后EBITDA利润率近26%，受旧金山需求疲软影响，利润率下降200个基点 [38] - 第三季度飓风对RevPAR影响20个基点，调整后EBITDA影响不到200万美元 [39] - 截至季度末流动性约19亿美元，包括循环信贷额度超9亿美元和现金10亿美元，完成待售资产出售后预计超20亿美元 [40] - 净债务39亿美元，较年初减少近3亿美元 [41] - 第四季度RevPAR指引约1.63 - 1.66亿美元，中点为2019年的92%；调整后EBITDA指引1.4 - 1.55亿美元，AFFO每股0.35 - 0.43美元；酒店调整后EBITDA利润率预计在24% - 25%，中点较2019年低470个基点 [43][44] - 第四季度股息预计每股0.21 - 0.26美元，其中约0.07 - 0.12美元来自运营分配，其余0.14美元来自今年资产出售收益 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲趋势强劲，度假酒店RevPAR较2019年增长14%，房价超2019年23%，入住率达2019年的93% [19] - 两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村7、8月平均入住率达90%以上，7月ADR创历史新高，有望实现接近纪录的EBITDA [20] 城市业务 - 城市酒店需求持续改善，第三季度入住率环比提高近400个基点，达到68%，9月平均入住率约71% [22] - 纽约市场表现出色，第三季度入住率超74%，较第二季度提高500个基点，9月RevPAR比2019年高近2%，入住率超88%，房价超2019年10% [24] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率环比提高近1400个基点，达65%，但房价仍面临挑战，较2019年低14%，RevPAR较2019年下降41%；第四季度入住率预计达60%以上，RevPAR较2019年的差距预计缩小至29%；2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] 企业协议业务 - 第三季度企业协议收入持续改善，达到2019年的72%，较上季度的64%有所提高，主要受入住率提升推动 [23] 团体业务 - 第三季度团体业务呈现积极趋势，预订量和潜在客户数量增加，转化率提高，9月2023年团体预订量比2019年同期增长106%，团体ADR预计提高40% [30] - 第四季度团体预订量增加2100万美元，超过一半的新预订来自9月；2022年第四季度团体预订进度为2019年的77%，较6月提高800个基点，确定预订房间数较第二季度增加超9万间夜；全年确定预订量环比增长近10%，超过170万间夜，是去年同期的三倍多 [31][32] - 2023年多数市场的城市会议日程持续改善，酒店本季度为2023年增加了超5100万美元的团体收入，目前2023年团体预订进度提高到2019年的75%，较第二季度提高300个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场复苏强劲，第三季度入住率超74%，9月RevPAR比2019年高近2%，预计第四季度入住率达80% - 85% [24][83] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率达65%，第四季度预计达60%以上，2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] - 夏威夷市场表现出色，两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村有望实现接近纪录的EBITDA，预计2023年随着日本游客回归，RevPAR将实现两位数增长 [20][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注资本循环，自7月以来完成三项非核心资产出售，总收益约5800万美元，年初至今净收益约3.17亿美元，预计全年完成和待完成处置的净金额超5亿美元 [13] - 实施效率措施，预计2022年全年劳动力成本较2019年降低15%，过去三年实现8500万美元的费用节省和近300个基点的利润率提升，且认为这些改善是永久性的 [14][15] - 通过价值提升的ROI项目挖掘投资组合的潜在价值，包括Bonnet Creek的1.1亿美元会议空间扩建、Signia Hilton的9万平方英尺多功能会议空间增加和8000万美元的综合翻新、Casa Marina度假村的7000万美元全面翻新 [16][17][18] 行业竞争 - 尽管债务市场近期波动，但酒店房地产的投资兴趣仍然很高，公司预计将继续执行非核心资产出售计划，包括潜在的超1亿美元交易 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿业基本面在第三季度保持积极势头，受益于强劲的劳动力市场、健康的消费者和企业资产负债表，商务散客和团体需求持续增长，预计第四季度及以后团体、商务散客和国际需求将继续改善 [12] - 对公司的复苏前景持乐观态度，认为公司将受益于更广泛的需求趋势、重新构想的运营模式、ROI项目和资本循环努力，未来几年有望实现强劲的盈利增长 [34] 其他重要信息 - 会议中提及的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述内容存在重大差异 [5] - 所有与上一年度的比较均为预估基础，相关重要风险因素可参考公司向SEC提交的文件 [6] - 会议讨论了某些非GAAP财务信息，可在昨日的收益报告、向SEC提交的8 - K文件以及公司网站上找到相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的团体预订是房间数还是收入数据，以及从企业客户处了解到的情况和预订窗口 - 2023年团体预订进度为75.4%，较之前提高300个基点，代表收入；公司认为企业协议费率在7% - 9%的范围内是合理的，目前相关讨论正在进行中，预计团体业务将继续加速增长 [49][50] 问题2: 如何考虑旧金山资产债务的再融资，以及与目前4%左右的成本相比如何 - 公司正在考虑多种市场选择，包括银行融资或CMBS，高个位数的债务收益率下，成本约为3.5 - 4亿美元；更倾向于以无抵押资产（如Bonnet Creek综合体）进行抵押贷款的方式，同时也会继续关注债券市场 [51][52][53] 问题3: 请说明第四季度11月和12月RevPAR的预计进展情况 - 预计11月和12月RevPAR将环比改善，降幅收窄至中个位数，旧金山市场对RevPAR有一定拖累，若排除该市场，10月RevPAR已略高于2019年 [59] 问题4: 第四季度利润率较2019年下降约100个基点，其中季节性因素和市场结构变化的影响各占多少 - 团体业务占比相对2019年下降约300个基点，随着入住率回升，利润率将有所改善，但由于旧金山市场的拖累和2019年第四季度的业务中断保险收益，比较基数较难 [60][61] 问题5: 未来两年在维护和ROI项目上的预计支出以及预期回报 - 正常情况下，维护和ROI项目支出约占收入的6%；目前正在进行的项目包括Bonnet Creek的后续8000万美元投资和Casa Marina度假村的7000万美元翻新，预计总支出为几亿美元；公司对这些项目的回报持乐观态度，将继续出售非核心资产以降低杠杆并重新投资于投资组合 [66][67][68] 问题6: 考虑到旧金山明年的会议日程和日本游客有望重返檀香山，2023年RevPAR可能会受到哪些积极影响 - 旧金山市场预计将有显著改善，2023年会议日程的房间夜数预计达64万，较2022年增长63%，公司预计RevPAR将大幅增加；夏威夷市场，希尔顿夏威夷度假村预计2023年RevPAR将实现两位数增长，目前日本游客占比从正常的30%降至10%，随着日本游客回归，将带来巨大的积极影响 [69][70][73] 问题7: 纽约市场收入快速恢复，但利润率仍落后，改善该物业运营结构的机会和进展如何 - 公司资产管理团队与运营合作伙伴合作，通过优化运营流程（如客房服务模式）、减少餐饮和营销成本等方式，提高运营效率；随着入住率上升，利润率将得到改善，预计第四季度利润率将从第三季度的高个位数提升至中高两位数 [79][80][85] 问题8: 旧金山市场中商务散客的重要性如何，目前商务散客情况以及明年是否存在逆风风险 - 历史上，旧金山市场的商务散客、休闲和会议需求都很强劲；尽管科技行业的变化会对该市场产生一定影响，但随着会议市场的恢复和办公回归，公司对旧金山市场的中期和长期前景持谨慎乐观态度 [87][88][89] 问题9: 日本入境游客的旺季季节性与夏威夷整体旺季是否一致 - 历史上，日本入境游客的旺季季节性较为一致，在春季的日本黄金周会有小高峰；日本游客通常停留时间更长、消费更高，公司预计随着日本游客回归，将推动RevPAR增长 [95][96][97] 问题10: 请提供2022年和2023年的资本支出情况 - 正常情况下，资本支出约占收入的6%；目前正在进行的ROI项目预计总支出为几亿美元，具体金额会根据项目进度和Casa Marina度假村的翻新情况有所调整 [102] 问题11: 从团体业务角度看，旧金山市场的价格未达预期，是否存在结构性问题，以及对公司EBITDA恢复的影响 - 公司认为并非结构性问题，旧金山市场在高端教育、制药等领域有其独特优势，过去表现良好；目前市场受疫情和负面舆论影响，正在逐步改善；2023年团体预订进度良好，平均房价较之前有所提高，公司对该市场的团体业务持乐观态度 [108][109][110] 问题12: 未来利润率的变化趋势如何，包括团体利润率、附属业务和品牌举措等方面 - 随着入住率提高，固定成本的分摊将更有效，部分市场的房价也在增长；团体业务占比相对2019年仍有差距，随着团体业务的恢复，宴会和餐饮收入将增加，从而推动利润率增长；公司认为通过之前的运营调整和人员配置优化，未来利润率有望超过2019年水平 [116][117][118] 问题13: 请说明潜在的额外资产处置情况，包括资产类型和目的 - 公司正在不断重塑投资组合，潜在的额外资产处置是非核心资产，价值超1亿美元；目前不考虑出售大型城市酒店，因为涉及税务和法律问题以及当前债务市场情况；公司有信心完成5亿美元的资产处置目标，并将所得款项用于降低杠杆和重新投资于投资组合 [127][128] 问题14: 公司提到可能在防御和进攻之间切换，是否意味着有收购意向 - 公司希望在合适的时机进行收购，但目前的优先事项是完成循环信贷额度的延期、出售非核心资产、重新投资于投资组合和根据股价情况进行回购；公司建立强大的流动性是为了在合适的时候进行进攻性投资，但目前认为时机尚未成熟 [135][136][137] 问题15: 公司在收购市场不活跃的原因是什么 - 公司在疫情和后疫情时期专注于重新构想运营模式，通过出售和循环利用资本来重塑投资组合；目前的优先事项是将所得款项重新投资于投资组合或进行杠杆中性的回购；未来会有成为买家的时机，但目前认为对公司来说时机不合适 [144][145][146] 问题16: 目前讨论的团体业务和传统市场的复苏是否忽略了市场的范式转变，新兴市场（如坦帕、纳什维尔等）是否会取代传统市场 - 公司认为新兴市场和传统市场并非相互排斥，传统市场（如芝加哥、波士顿、旧金山等）有其基础设施和航空运输等优势，仍然是团体业务的重要选择；市场存在周期和轮换，预计传统市场将继续在团体业务中发挥重要作用 [152] 问题17: 请说明第四季度餐饮收入的趋势以及2023年随着团体需求和会议日程增加，餐饮业务的表现 - 第四季度餐饮收入将比第三季度有所改善，随着假期和团体业务的增加，餐饮收入有望接近第二季度水平；2023年随着团体业务的正常化，餐饮收入预计将恢复到2019年水平 [160] 问题18: 作为活跃的卖家，过去几个月市场价值有何变化，能否按主要市场进行区分 - 由于利率上升，资本化率有所扩大，但酒店房地产市场仍然健康，有大量的私人股权基金、家族办公室和业主运营商等投资者；市场需求仍然存在，有故事和机会的资产更受关注，但具体情况因子市场和资产而异；公司在交易过程中没有遇到问题，致力于实现股东价值最大化和资本循环 [165][166][167]