财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司合并预估每间可售房收入（RevPAR）为110美元，高于预期，得益于平均每日房价（ADR）大幅增长，46家开业合并酒店中有37家本季度产生了正的息税折旧摊销前利润（EBITDA） [19] - 第四季度总运营收入为4.35亿美元，酒店调整后EBITDA为8500万美元，酒店调整后EBITDA利润率接近20%，第四季度调整后EBITDA为8100万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.05美元，这是自疫情开始以来连续第二个季度实现正FFO [37] - 2022年第一季度，由于奥密克戎变种的影响，公司组合遭受了3000万美元的团体预订取消，预计第一季度RevPAR将较去年第四季度略有下降，利润率预计将受到预计同比增加的房地产税的负面影响 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务方面，2021年第四季度，夏威夷、南加州和南佛罗里达的休闲业务表现强劲，平均休闲散客ADR比2019年第四季度高出5.2% [20] - 商务散客业务方面，2021年第四季度商务散客收入较第三季度增加了超过1000万美元，占本季度总收入组合的30% [22] - 团体业务方面，2021年第四季度团体收入较第三季度增加了超过9000万美元，占本季度总收入组合的近20%，高于上半年的7% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场，2021年第四季度，两家夏威夷酒店表现良好，希尔顿夏威夷度假村在年底最后一周的平均入住率超过96%，威克洛阿的ADR比2019年第四季度高出27%或63美元 [20][21] - 佛罗里达市场，2021年第四季度，公司佛罗里达物业的房价继续大幅增长，较2019年水平上涨了近30%，全年上涨了18%，特别是基韦斯特的两家酒店，2021年第四季度RevPAR较2019年水平增长了76%，全年增长了44% [21] - 纽约市场，纽约希尔顿中城酒店在2021年11月和12月的平均入住率接近60%，房价超过了2019年水平，12月入住率约为63%，房价约为345美元，比2019年水平高出约7% [38][53] - 旧金山市场，2022年该市有34场活动，约52.5万间夜，而2019年的高峰约为100万间夜 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极管理酒店组合，追求卓越运营，通过重新构想运营模式，已削减了约8500万美元的费用，预计将带来约300个基点的利润率提升 [24][25] - 公司计划继续出售约2亿 - 3亿美元的非核心资产，同时评估回购至多2.5亿美元股票的机会，认为投资公司自身是最佳的资本配置决策 [26][27] - 随着2022年下半年复苏范围扩大，公司计划在获得董事会批准后恢复适度股息，并选择性地在目标市场进行有吸引力的收购，重点关注前25大城市和优质度假目的地的高端和豪华酒店 [28] - 公司将优先考虑提升组合的投资回报率（ROI）项目，预计未来几年至少投资2亿美元，目前正在进行1.1亿美元的博内特溪会议空间扩建项目，并计划进行两次品牌转换 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管奥密克戎变种带来了近期挑战，但公司认为随着从疫情阶段过渡到地方病阶段，业务和国际旅客的回归将推动业绩增长，预计到2023年将恢复到之前的峰值运营水平 [33] - 公司对纽约和旧金山市场持乐观态度，认为纽约市场随着复工和国际旅行的恢复将表现良好，旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客 [54][60] 其他重要信息 - 公司在过去五年出售或处置了31项资产，价值17亿美元，包括所有14项国际资产，并通过25亿美元收购切萨皮克酒店信托增加了18项优质资产，改善了投资组合指标并实现了地域、品牌和运营的多元化 [9] - 公司在2020 - 2021年期间成功发行了三次债券，筹集了21亿美元的优先担保票据，并通过战略资本回收计划和债券发行，延长了债务到期日，偿还了97%的银行债务，避免了稀释股权的发行 [13][14] - 截至2022年，公司流动性为16亿美元，包括9亿多美元的循环信贷额度和约6.5亿美元的现金，净债务为42亿美元，资产负债表状况良好，2022年到期的债务仅占总未偿债务的2%，99%的债务义务目前为固定利率 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 对纽约和旧金山市场的看法以及2022年的发展预期 - 纽约市场表现超出预期，纽约希尔顿中城酒店开业后入住率和房价表现良好，公司对纽约市场持乐观态度，认为随着复工和国际旅行的恢复，市场将继续增长 [52][54] - 旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客，市长也在积极推动安全和安保问题的解决，公司对旧金山市场的中长期发展持建设性态度 [60][63] 问题: 是否会在2022年正式制定资产处置计划 - 公司将继续积极进行资产回收，已确定了一批非核心资产并将加速出售，同时也会考虑处置一些合资企业，出售所得将用于股票回购、ROI项目和机会性收购 [71][73][74] 问题: 恢复股息的驱动因素和目标派息率 - 恢复股息一方面是因为预计公司将有应税收入，另一方面是为了吸引收入型投资者，同时也是对公司从疫情阶段过渡到地方病阶段的信心体现，将有利于股东 [76][77] 问题: 如何权衡提前偿还高成本担保债务和股票回购 - 公司的首要任务是实现卓越运营，通过削减成本和出售非核心资产来提高股价和缩小估值差距，在此基础上，股票回购是优先考虑的事项，因为公司认为投资自身是最佳的资本配置决策 [84][89][90] 问题: 原计划12月开业的Park 55酒店延迟开业的原因和预计开业时间 - 奥密克戎变种导致开业延迟，考虑到旧金山市场的积极迹象，预计在4 - 5月开业将实现收益最大化 [94][95] 问题: 公司对自身价值的看法以及是否会向投资界更明确地披露 - 公司计划提供更详细的净资产价值（NAV）摘要，认为共识NAV约为每股27美元，公司的NAV范围在28 - 32美元之间，公司认为自身股票交易价格相对于重置成本存在约55%的折扣，被低估 [102][105] 问题: 如何权衡股票回购、退出契约豁免和债券再融资 - 公司将在成本股权方面更加积极主动，但会谨慎平衡，目前的重点是考虑股票回购，同时会根据运营情况和市场条件进行债券再融资 [114][115][118] 问题: 若现在对债券进行再融资，每年能节省多少成本 - 预计每年可节省约800 - 1200万美元 [119] 问题: 为什么不在ROI项目上投入更多资金 - 公司希望在投资和回报之间取得平衡，目前正在评估多个ROI项目，包括酒店品牌转换、会议空间扩建等，但会根据项目的可行性和回报进行谨慎投资 [131][132][135] 问题: 纽约市场能够推动房价上涨的原因以及其他城市市场何时能恢复 - 纽约市场有优秀的团队，且需求稳定，有团体业务支撑，能够推动房价上涨，随着市场供需平衡的改善，其他城市市场也有望恢复 [136][137] 问题: 2022年是否会出现酒店房地产私有化交易并成为估值催化剂 - 随着债务市场的改善和需求前景的明朗，预计会出现一些私有化交易和并购活动，行业内的上市公司数量可能会减少 [144][145] 问题: 客户对服务和设施的满意度如何 - 公司未收到负面反馈，与合作伙伴（尤其是希尔顿）的沟通显示，客户满意度得分与疫情前相比没有下降，甚至在很多情况下有所提高 [147][148][149] 问题: 是否会考虑将部分大型市场资产出售给合资企业以实现战略目标 - 公司会考虑所有选项以缩小估值差距，创造股东价值，但首要任务是实现卓越运营，证明运营模式的有效性，增加现金流 [151][152] 问题: 纽约希尔顿酒店潜在替代用途的优先级以及是否会在今年实施 - 所有选项都在考虑范围内，但需要仔细研究，以缩小估值差距并为股东创造价值 [157] 问题: 工资增长情况、2022年的预期以及人员配置情况 - 部分市场（如奥兰多）工资有所增长，但其他市场稳定，公司约60%的员工为工会成员，工资水平受合同约束，整体工资占收入的比例保持稳定，但人员配置情况在不同市场有所差异 [158][159][161] 问题: 工会合同是否有近期到期的情况 - 今年年底前有一些工会合同到期，公司将在旧金山和夏威夷等市场进行谈判 [163] 问题: 旧金山市场是否需要调整价格以吸引团体客户，以及是否存在市场被会议策划者排除的风险 - 旧金山市场需要解决安全和安保问题，并在重建信誉和需求的过程中适当调整价格，但该市场有其独特的吸引力，如资本资源、航空运输和其他便利设施，公司对其复苏持谨慎乐观态度 [167][169][172] 问题: 公司需要看到什么条件才会重新启动收购计划 - 公司将继续关注前25大城市和高端、豪华资产以及优质度假目的地的收购机会，但目前的重点是改善运营现金流、机会性回购股票，以获得更合理的资本成本，收购项目需要具有即时或短期的增值性 [184][185][187] 问题: 随着复工，商务旅行和团体业务的表现是否会趋于一致，以及两者的恢复速度是否相似 - 随着复工，预计商务散客和团体业务都将受益，因为员工返回办公室将增加商务旅行需求，同时公司也需要更多的团体会议，此外，休闲旅行和商务旅行的界限可能会变得模糊，为行业带来新的增长机会 [190][192][194] 问题: 如何重新评估切萨皮克酒店组合的潜力和预期回报 - 公司认为通过消除公司层面的一般及行政费用（G&A）和运营协同效应，仍有500 - 1000万美元的EBITDA协同效应可挖掘，同时可以通过提高房价、增加会议空间和停车收入等方式提高收益 [202][206][207] 问题: 度假村资产的估值倍数是否会长期高于城市资产，以及公司是否能利用这种套利机会 - 公司认为拥有多元化的投资组合很重要，度假村资产目前交易价格较高，但这种溢价是否可持续有待观察，随着国际旅行和邮轮业务的恢复，市场将逐渐平衡 [209][211][212]