财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI），剔除前期收款后增长2.6%，基础租金贡献3.9%的增长率 [26][27] - 截至第三季度末，已实现约1800万美元的前期准备金收款，预计第四季度再增加200万美元，全年指导范围预计达到2000万美元 [28] - 第三季度将3%的现金制租户转回权责发生制，带来460万美元的Nareit FFO增长，目前约9%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计 [29] - 上调2022年全年Nareit FFO范围，中点提高0.075美元，主要受前期收款、直线租金转回和同店NOI增长改善推动 [30] - 修订后的核心运营每股收益范围为3.75 - 3.78美元，剔除前期收款影响后同比增长7% [31] - 预计2023年前期收款约300万美元，非现金项目约3000万美元 [34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度实现创纪录的季度总租赁成交量，包括租赁面积和交易数量 [16] - 租赁管道强劲，已签署但未开始的租约预计带来超3400万美元的年度基础租金 [16] - 出租率较第二季度提高20个基点，较上年同期提高90个基点 [17] - 第三季度续约率创历史新高，现金租金利差为7%，GAAP租金利差超13% [17] - 净有效租金增长达中两位数，当年坏账占收入比例恢复到疫情前历史水平 [17] 开发和再开发业务 - 全国近4亿美元的在建项目进展顺利，平均收益率保持在7% - 8% [19] - 预计未来两年开发和再开发项目将带来约1500万美元的NOI [20] - 东圣马可开发项目的Publix商店8月开业，销售表现超预期，商铺租赁需求强劲，项目已100%出租 [20] - 雅培再开发项目取得重大进展，第三季度首个租户开业，近期签署了1.7万平方英尺的整层租约，顶层空间也有良好的租赁势头和兴趣 [21] - 上个月开始洛杉矶乡村中心的建设，该项目包括将前凯马特大楼改造为新的零售空间和约300套豪华中层公寓 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差仍然较大，且市场表现无明显地域差异 [13][141] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行自筹资金的增长战略，利用强大的自由现金流和资产负债表资金，在不筹集新股权资本或出售资产的情况下，投资于价值创造管道 [10][11] - 专注于扩大开发和再开发管道，通过现有投资组合的再开发机会、增值收购和新的地面开发项目来实现增长 [12][23] - 鉴于融资市场收紧，公司凭借强大的资产负债表和资金获取能力，预计将获得更多与开发商和业主共同投资的机会 [24] - 公司认为，位于优质地段、由杂货店锚定的社区和邻里中心的资产价值受市场影响较小 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济压力，如高通胀、利率上升和消费者支出下降，但公司和租户展现出韧性，经营趋势积极，租户需求强劲，租金增长健康 [7][8] - 公司以谨慎乐观的态度展望未来，认为其投资组合的人口结构特点和郊区贸易区的结构性顺风，使其能够在经济环境疲软时吸收通胀影响并维持消费 [9] - 公司有信心在长期内表现出色，既能作为安全避风港，又能实现稳健和可持续的增长，推动股东总回报 [15] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息增加4% [16] - 穆迪在第三季度将公司置于正面展望，认可其强大的资产负债表 [37] - 公司杠杆率为净债务与EBITDA的5倍，处于目标范围低端，季度末循环信贷额度未使用 [37] - 99%的按比例债务为固定利率，低杠杆和长期到期安排将有助于抑制未来债务按市值计价对增长率的潜在负面影响 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道情况及施工延迟是否影响租赁实现 - 租赁管道仍然强劲，有超100万平方英尺的租约正在谈判中，目前主要是许可延迟问题，而非施工延迟，公司正在采取多种措施压缩时间，许可情况保持稳定 [44][46][47] 问题2: 2023年前期收款和非现金项目的假设情况 - 2023年前期收款预计约300万美元，因可收款金额减少；非现金项目预计约3000万美元，包括直线租金、高于或低于市场租金的摊销以及债务按市值计价的摊销，2022年的直线租金转换影响不会在2023年重复 [48][50][51] 问题3: 2023年租赁开始情况及预期 - 公司有240个基点的租赁管道将在2023年交付，约75%预计在年中交付，全部将在年底交付，带来3400万美元的ABR，租赁活动水平良好，反映出市场对公司空间的需求，但2023年的入住率预期还需考虑租户迁出情况，更多细节将在2月公布 [55][56][59] 问题4: 公司是否看到更多人寻求地面开发合作及相关情况 - 由于当前资本市场资金稀缺，一些小型开发商难以获得债务融资，公司收到的潜在合作电话增多，但公司仍致力于实现每年至少2亿美元的开发和再开发战略目标，会根据机会的质量来评估是否合作 [63][64] 问题5: 合资伙伴相关评论与资产估值的关系及投资偏好 - 公司的开发项目一直注重资产质量，对于合作机会，首先考虑资产质量和是否适合长期持有，再决定是否继续对话和评估机会 [67][68][69] 问题6: 如何看待资本成本与潜在投资机会及回报 - 公司预计有1.35亿美元左右的自由现金流，结合低杠杆，可获得非稀释性资本，可按约50%的比例进行杠杆融资，提供约2.7 - 3亿美元的投资能力，公司投资回报目标是与市场现行资本化率保持150个基点以上的利差，有信心实现盈利增长和合理的回报门槛 [70][71][72] 问题7: 目前入住率的租赁上行空间及空置空间质量 - 公司认为有能力将入住率恢复到超过96%的水平，目前空置空间质量良好，现金租金利差和嵌入式租金增长都表明了这一点 [75][76][77] 问题8: 已签署但未租赁管道中替换现有空置的比例 - 已签署但未租赁管道中的租金全部为增量，不替换现有租金支付租户 [79] 问题9: 能否专注于租金率而非入住率，可能的衰退对租金定价的影响及未来一年的租赁率目标 - 入住率与租金利差有较强相关性，入住率越高，定价能力越强，加上通胀因素，公司有望继续推动租金健康增长，2023年租金利差增长主要来自已实现的租赁管道，公司战略目标是保持中高个位数的租金利差增长 [83][84][86] 问题10: 雅培项目的早期租赁情况及对混合用途项目的看法 - 雅培项目的底层零售商已全部签约，表现出色，剩余顶层空间需求强劲，公司一直专注于开发优质的杂货店锚定购物中心，对于混合用途项目，会根据具体情况与合作伙伴共同开发，如乡村中心项目与多户住宅开发商合作 [88][89][90] 问题11: 乡村中心项目的新零售商、豪华公寓比较和社区反馈情况 - 新的主力租户将是全食超市，将在垂直住宅下方建造新门店，公司有豪华公寓的比较数据，通过空气权租赁结构确保租金收入，社区反馈良好，随着建设开始和全食超市搬迁消息公布，公司将继续与租户进行深入对话 [96][97][99] 问题12: 到明年年底已开始入住率是否会有超过60个基点的增长 - 公司建议关注基础租金增长，这是最好的指标，2022年基础租金增长呈上升趋势，结合租赁需求和租赁管道情况，公司有能力在经济疲软时实现基础租金增长，2023年的增长预期将在后续公布 [103][104][106] 问题13: 东梅多斯的增值机会 - 公司以低初始资本化率收购东梅多斯广场，预计无杠杆内部收益率接近10%，公司将与当地市政合作进行再开发，通过提升商品销售、实施场所营造策略和连接社区来释放资产价值 [107][108] 问题14: 如何衡量投资组合应对通胀的上行空间及续约情况 - 衡量投资组合应对通胀的上行空间可考虑到期空间比例和市场租金情况，但由于租户类型复杂，较难准确评估，无期权续约的租赁利差为8%，行使期权的为5%，此外，合同租金增长、租赁利差和入住率提升都是推动增长的因素 [115][116][118] 问题15: 投资组合的入住率提升空间及对同店增长的影响 - 公司对投资组合质量有信心，认为有继续增长基础租金的机会，关于实现峰值入住率的预期将在2月公布 [126][127][128] 问题16: 对克罗格 - 阿尔伯森斯交易的看法 - 该交易对公司是积极的，因为杂货行业一直处于整合状态，强大的运营商会变得更强，合并后的公司将能够在数字和店内体验等方面进行更多投资 [129][130][131] 问题17: 疫情前现金制租户比例及2023年底的预期 - 疫情前现金制租户比例在5%左右，目前为9%，预计第四季度可能再有1% - 2%转换，最终将在中个位数水平实现正常化 [134] 问题18: 如何看待明年的坏账情况 - 目前坏账率处于历史平均水平，对于明年是否会有适度增加还不确定，但预计不会达到2020 - 2021年的水平，更多信息将在2月公布 [135] 问题19: 交易市场中哪些地区或市场的资本化率受宏观逆风影响较小 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差大，目前市场表现无明显地域差异 [141]