财务数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司每股收益或FFO增长20%，核心FFO增长45%，过去三年平均每股收益增长率为22%，大幅超过其他工业REITs的13% [9] - 2022年，公司合并净营业收入（NOI）同比增长40% [9] - 2022年，公司完成510万平方英尺的租赁活动，GAAP基础上的租赁利差为81%，现金基础上为59% [10] - 2022年全年，公司完成创纪录的24亿美元投资，其中90%通过非公开市场或轻度营销交易获得 [10] - 2023年第一季度股息提高至每股0.38美元，较上年增长21%，五年每股股息增长率平均为19%，在REIT行业中名列前茅 [16] - 2022年第四季度，同店NOI增长在GAAP基础上为7.3%，现金基础上为10.7%；全年同店NOI增长在GAAP基础上为7.4%，现金基础上为10.5% [30] - 2022年第四季度核心FFO每股收益较上年增长9%，全年增长20% [31] - 公司净债务与EBITDA之比为3.7倍，低杠杆资产负债表提供了极大的灵活性和获取有吸引力资本来源的途径 [32] - 2023年核心FFO指导范围预计为每股2.08 - 2.12美元，中点较上年增长7% [35] - 2023年同店NOI增长预计在现金基础上为9.25% - 10.25%，GAAP基础上为7.5% - 8.5% [36] - 2023年全年现金租赁利差预计为55% - 60%，GAAP租赁利差预计为70% - 75% [36] - 2023年末同店入住率预计为98%，与2022年末持平；全年平均同店入住率预计为97.5% - 98%，坏账占收入的比例预计为35个基点 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司稳定投资组合的空置率处于历史低位，租户需求多样，90%以上的空置空间有租赁活动 [19] - 2022年，市场租金上涨25%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上为73%，现金基础上为58% [19] - 2022年第四季度，公司完成3.58亿美元的收购，预计总投资的无杠杆稳定收益率为5.4%；季度末后，完成两笔总计4.05亿美元的稳定交易，目前初始无杠杆收益率为5.1%，年合同租金增长率约为4% [21] - 2022年全年，公司稳定了7个项目，总投资1.401亿美元，总无杠杆稳定收益率为8.9%，创造了约1.75亿美元的价值 [22] - 公司还有11亿美元的重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，剩余增量支出为3.85亿美元，预计总成本的无杠杆收益率为6.5%，假设当前市场租金且无进一步租金增长，预计创造5亿美元的价值 [22] - 2022年全年，公司完成24亿美元的投资，涉及52笔交易，总计590万平方英尺和31.5英亩土地用于近期再开发，预计总成本的无杠杆稳定收益率为4.8%，其中90%的投资通过非公开市场或轻度营销交易获得 [27] - 公司目前有超过1.25亿美元的高增值交易处于合同阶段或已接受报价，预计初始收益率为5%，稳定后无杠杆收益率将增长至6% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE数据，2022年第四季度末，公司核心市场的空置率为1.1%，其中两个最大的子市场橙县和南湾的空置率降至0.7%，许多其他子市场的空置率仍低于1% [26] - 基于独特的市场动态和当前租赁活动，公司认为2023年核心南加州市场的市场租金有超过15%的增长潜力 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为美国最大的专注于南加州核心区域的纯工业REIT，通过创业方法在该地区创造价值 [8] - 公司继续专注于通过专有数据驱动的收购渠道，寻找高度选择性的非公开市场收购机会 [20] - 公司的资本配置策略包括高度选择性的投资过程和强大的资产负债表，以实现增值的短期和长期现金流及净资产价值增长 [32] - 公司将继续评估通过处置资产来回收资本的机会，但会有选择性地进行，且不提供处置量的指导 [88] - 公司预计投资活动将包括高比例的单一资产、较小投资组合以及一定比例的大型或中型投资组合，目标是通过投资活动实现不同收益率的组合，其中50% - 75%的投资活动具有核心增值或价值增值导向，相对较高的收益率 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临更高水平的潜在经济不确定性，但公司仍看到强劲的租户需求，南加州核心市场的空置率远低于结构性满租水平，且市场租金同比增长在全国主要工业市场中最高 [11] - 南加州核心地区由于土地极度稀缺和开发限制，供应需求失衡问题几乎无法解决，而许多其他主要工业市场的新供应正在增加并达到创纪录水平 [12] - 公司具有43%的嵌入式内部NOI增长潜力，假设无进一步收购且当前市场租金无进一步增长，未来24个月将带来额外2亿美元的NOI贡献 [13] - 公司认为租户需求在新年后出现复苏，尽管第四季度有一些租户因通胀、利率和经济问题而持观望态度，但由于市场上替代空间稀缺，租户最终仍会回到谈判桌 [109] - 公司预计2023年市场租金增长约15%，主要考虑了市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡等因素 [39] 其他重要信息 - 公司在2022年第四季度和季度末后，通过ATM和公开发行等方式出售了1250万股普通股，总收益约7亿美元 [25] - 公司结算了1410万股与远期股票销售相关的普通股，净收益8.13亿美元，目前总流动性为11亿美元，包括7300万美元的剩余远期收益待结算、5100万美元的现金和10亿美元循环信贷额度的全额可用额度 [34] - 公司因2022年资产负债表实力和增长质量得到提升，被标准普尔和惠誉评级上调至BBB+，被穆迪评级上调至Baa2 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场租金增长预测及相关因素 - 公司预计2023年市场租金增长约15%，考虑因素包括市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡 [39] 问题2: 按市值计价的计算方式及市场租金增长情况 - 公司按季度从底层逐个物业进行按市值计价，过去30天市场租金有1.5%的环比增长，租户需求强劲，未来展望乐观 [45] 问题3: 收购市场情况及获取高收益交易的方式 - 市场上交易情况不一，但公司通过研究、关系和非公开市场或轻度营销交易的能力，能够找到满足卖家需求的机会，实现较高收益率 [46] 问题4: 稳定收益率的时间点及租金增长影响 - 稳定收益率是一个时间点的指标，公司租赁合同中的嵌入式租金增长强劲，如2022年第四季度执行的租赁合同平均租金增长率为4.4%，全年为4.3%，这些租金增长将使稳定收益率随时间显著提高 [48] 问题5: 第四季度租赁利差情况及2023年预测 - 第四季度租赁利差受一笔固定续租选择权的租赁影响约700个基点，若排除该租赁，GAAP和现金租赁利差与全年情况相符；2023年按市值计价在现金基础上为61%，GAAP基础上为75%，指导范围包含现金租赁利差55% - 60%，GAAP租赁利差70% - 75% [51] 问题6: 某笔收购交易的情况及租户相关问题 - 该交易是因卖家有资金需求和时间紧迫性，租金有一定上涨空间，租户是新租户，不在当前前十大租户名单中，租户有其他南加州物业，可能有进一步合作机会 [56][66][69] 问题7: 租金增长预测的敏感性分析 - 公司未进行租金增长预测的敏感性分析，且租金增长预测未包含在指导指标中，将根据市场租金增长情况调整指导 [95] 问题8: 入住率展望及租赁空置时间影响因素 - 预计2023年同店入住率与2022年末持平为98%，平均入住率中点较2022年下降约75个基点，主要受租赁空置时间影响，预计2023年空置时间为90天，与前两年平均水平相当，反映市场需求强劲 [97] 问题9: 租户需求类型及行业差异 - 目前看到食品饮料、建筑材料、电动汽车制造、医疗设备、时尚服装和电子商务等行业的需求增加，市场需求多样，难以指出某一特定用户群体的需求主导 [121] 问题10: 收购合同中核心交易和价值增值交易的比例 - 公司未提供收购合同中核心交易和价值增值交易的具体比例信息 [122] 问题11: 应对建筑和劳动力成本上升的措施及影响 - 公司通过提前购买材料等方式缓解成本和延误问题，目前成本上升幅度开始收窄，之前建模中使用的成本上升幅度为25% - 30% [122] 问题12: 第四季度市场租金增长停滞及租户租金反馈 - 市场租金在第四季度末出现复苏，如在南湾签署了一份创纪录租金的续租合同；由于市场空置率低，租户虽对租金有反馈，但因替代空间有限，最终仍会接受 [126] 问题13: 洛杉矶新转让税对物业价值和外部增长战略的影响 - 目前未看到转让税对估值产生重大影响，且该税不影响租金率，对公司收购收益率可能有增值作用；公司在洛杉矶的投资组合占比约15%，2022年收购项目中约8%位于洛杉矶，将继续关注其影响 [57][134] 问题14: 洛杉矶和长滩港口进口集装箱量下降对仓库和租户需求的影响 - 未看到港口集装箱量下降对租户需求产生影响，公司租户主要关注区域消费，对货物来源和接收方式不太敏感，且港口实际吞吐量仍较高 [142] 问题15: 未来几年人员和一般管理费用（G&A）趋势 - 公司预计G&A占收入的比例将继续下降，2023年预计为9.8%，低于2022年的10.2%和2021年的10.8%，随着平台建设接近完成，团队将继续提高运营效率和技术创新 [144]