财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，核心FFO增长45%，FFO每股增长16%；年初至今，核心FFO增长52%，FFO每股增长超23% [9] - 第三季度同店物业NOI在GAAP基础上增长7.2%，现金基础上增长9.7% [30] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.1倍，处于4 - 4.5倍的长期目标范围内 [35] - 2022年核心FFO指引范围提高至每股1.93 - 1.95美元，中点代表同比18%的收益增长 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁利差在GAAP基础上达89%，现金基础上达63%，租赁量加速至170万平方英尺，本季度执行的租约合同年租金平均涨幅增至4.4% [12] - 年初至今现金基础租赁利差为61%，GAAP基础为82%，年度嵌入式租金连续七个季度上升至第三季度的4.4% [31] 收购业务 - 第三季度完成9.77亿美元投资，均位于南加州优质填充工业市场；截至季度末，年初至今投资达21亿美元，预计总投资无杠杆稳定收益率为4.7% [23][24] - 目前有超2.5亿美元交易处于合同或已接受报价阶段，预计总投资无杠杆稳定收益率为5.5% [25] 重新定位和再开发业务 - 有10亿美元重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总投资无杠杆收益率为6.7% [26] - 第三季度稳定了两个重新定位项目，分别实现9.3%和14.4%的总投资无杠杆回报率 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场空置率为1%，可比空间市场租金较上年上涨39%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上估计为72%，现金基础上为62% [21] - 工业交易数量有所放缓，但市场上优质资产仍能达到创纪录的定价水平，部分近期成交和已接受报价的资产资本化率低至3% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州填充市场租户群体，凭借低杠杆的资产负债表，抓住市场变化或不确定性带来的投资机会 [15][16] - 采取高度选择性的资本配置策略，注重投资对现金流和长期资产净值增长的增值作用，维持强大的资产负债表 [33] - Prologis和Duke合并后，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金，与这两家公司直接竞争的机会可能进一步减少 [104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场基本面强劲，供应短缺导致供需失衡预计将持续，尽管第三季度市场租金增长速度放缓，但仍远高于历史水平 [10][11] - 公司预计在未来24个月内，现有投资组合将实现40%的嵌入式增量现金NOI增长，相当于1.7亿美元 [13] - 展望2023年，公司内部NOI增长前景良好，2023年到期租约的按市值计价在现金基础上约为65%，净有效基础上约为80%，年度嵌入式租金为3.2%且呈增长趋势 [40] 其他重要信息 - 第三季度和年初至今的坏账基本为零，凸显了租户的强大信用和稳定性 [32] - 第三季度通过ATM远期出售510万股普通股，获得3.35亿美元，季度末结算1150万股普通股，净收益6.97亿美元 [35] - 7月完成一笔4亿美元定期贷款，执行五笔与3亿美元五年期定期贷款相关的掉期交易，固定利率为3.7% [36] - 截至9月30日，公司总流动性为12亿美元，包括3700万美元现金、1.89亿美元待结算股权收益和10亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业，以及各子市场需求是否有差异 - 租户需求来源广泛，包括消费品、医疗保健、电动汽车、电子商务、航空航天等行业，市场租户多样性是其长期特征之一 [43][44] 问题2: 高利率和劳动力成本是否对特定租户产生重大影响，以及这些租户在经济衰退中的表现 - 目前未看到成本增加对租户租赁需求和支付租金能力产生直接影响，租户对租金有较强的价格弹性；历史经验表明，租户在经济周期中表现出较强的韧性，这些位置对租户运营至关重要 [45][46][48] 问题3: 本季度收购投资减少，是否意味着未来收购更保守，以及哪些市场信号会促使公司减少收购 - 公司采取高度选择性的资本配置方法，注重投资对现金流和长期资产净值的增值作用；2022年投资预计稳定收益率为5.4%，远高于市场收益率；目前2.5亿美元投资管道预计收益率为5.5%，高于年初至今的4.7%，公司将继续专注于增值资本配置 [50][52][54] 问题4: 洛杉矶县大部分租赁空间明年到期，该租约的初步情况及按市值计价的机会 - 该物业是近期收购的，计划进行重新开发，洛杉矶县有续租选择权，但行使期尚未开始；若续租，将是一个非常有利可图的结果 [57] 问题5: 大部分重新开发项目推迟，2023年启动项目略有减少，是受宏观背景影响还是其他因素 - 主要挑战是与城市和市政当局的许可和审批流程，由于部分城市人员远程办公，审批延迟数月，且难以提前准确预测 [58] 问题6: 第三季度租金增长放缓的原因 - 此前极端的租金增长不可持续，目前租户活动仍远高于历史需求水平，但不再像年初那样出现租户疯狂竞价的情况；年初至今投资组合内市场租金增长24%，租约年度合同租金涨幅达4.4%，且连续七个季度上升，表明公司仍有定价权 [63][64] 问题7: 近期是否会通过承担更多风险（如购买更多滚动风险、空置物业）来提高收益率 - 公司专注于合适的市场机会，注重资产实际价值，有时愿意接受较低初始收益率以实现更高的稳定收益率；公司稳定收益率高于市场收益率，是通过专有收购方法和重新定位、开发专业能力创造价值，并非承担更多风险 [68][71] 问题8: 进入资本率与初始稳定收益率的差异及时间范围，以及2023年AFFO的稀释、中性或增值情况 - 资本率在市场上有所扩大，但南加州市场表现与其他市场不同；进入资本率因项目而异，取决于物业的增值机会；公司注重资本的整体配置，投资机会应能推动增值现金流增长 [76][77][78] 问题9: 年初和现在的收购所需回报率与资本成本的关系，以及2023年资本部署的资金来源 - 公司将继续保持选择性，目前投资管道规模相对年初有所减少；所需回报率门槛已提高，体现在5.5%的收购稳定收益率上；2023年收购情况取决于机会集，公司将继续选择性地配置资本 [80] 问题10: 能否预计2023年收购水平与2022年相似 - 公司不提供收购指导，2023年收购情况取决于机会集，如果有机会带来现金流增值和资产净值增长，并能以增值方式融资，将具有吸引力 [81] 问题11: 私人市场资本化率处于3% - 3.5%，是基于远低于市场的租金还是接近市场的租金，与5%稳定收益率预期的比较 - 这些收益率包含一定的按市值计价因素，且租约还有剩余期限；反映了市场对南加州租金增长的预期，买家多为机构投资者，对短期利率变化不敏感；稳定交易的收益率仍在4%左右 [86][87][89] 问题12: 与潜在卖家的对话在过去90 - 120天内是否因宏观预期变化而改变 - 由于租金上涨，资产价值大幅增加，但仍有增长空间；与卖家的对话有所变化，部分卖家期望的收益率受低利率影响，现在对话更现实；公司仍能以卖家认为有利的价格进行交易，且有机会以更好的价格重新参与一些交易 [92][93][95] 问题13: 高利率是否导致更多卖家因再融资问题进入市场，成为公司的机会 - 这是当前市场动态之一，公司研究团队会积极寻找市场催化剂，高利率导致的再融资问题是增加机会的驱动因素之一 [98] 问题14: 公司租赁结构中三重净租赁、改良毛租赁和工业毛租赁的比例，以及对未来费用增长的预期 - 约75%的租约为三重净租赁，约20%为改良毛租赁，约5%为工业毛租赁；费用增长指导持续下降，全年预计影响约60个基点，主要原因是物业税降低和非可收回费用减少 [100] 问题15: Prologis和Duke合并对美国工业竞争格局的影响，以及对公司市场的影响和是否带来投资机会 - 合并改变了行业格局，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金；公司与Prologis和Duke在收购活动中很少直接竞争，合并后直接竞争机会可能进一步减少，对收购有一定改善但不显著 [104]