财务数据和关键指标变化 - 第三季度收购超8.8亿美元，年初至今投资超13亿美元，预计稳定无杠杆收益率比市场同类产品高约50% [12] - GAAP基础上续约利差54%，现金基础上39%；与去年同期相比，合并净营业收入增长39%，核心运营资金增长47%，运营资金每股增长超30%；杠杆率为企业总价值的12.7% [13] - 过去五年，同物业现金净营业收入平均增长9%，运营资金每股平均增长13%，股息平均增长12%，均大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [14] - 预计未来18 - 24个月，现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元，约占27% [18] - 第三季度同物业净营业收入GAAP基础增长9.7%，现金基础增长13.3%；GAAP和现金基础上的年初至今租赁利差分别为45%和30%；70%的已执行租约租金涨幅超3%，平均为3.6%；同物业入住率达98.8%，平均入住率98.6%，较去年提高80个基点 [31] - 第三季度坏账占收入的10个基点，年初至今为15个基点；核心运营资金每股同比增长30%，达0.43美元/股 [32] - 截至9月30日，净债务与息税折旧摊销前利润之比为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆率 [33] - 提高全年核心运营资金指导范围至1.60 - 1.61美元/股，中点代表每股收益同比增长22%；同物业净营业收入GAAP基础上调至8.25% - 8.75%，现金基础上调至11.5% - 12%；平均入住率中点提高25个基点至98% - 98.5%；全年合并坏账占收入预计为20个基点；第三季度及季度末后9.4亿美元的交易预计在2021年贡献约1500万美元净营业收入，即每股0.10美元；年初至今超13亿美元的收购预计在2022年比2021年增加超3600万美元净营业收入 [37][38][40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署超180万平方英尺租约，新租约现金和GAAP租金利差分别约为28%和42%，续约租约分别约为44%和61% [23] 收购业务 - 年初至今完成34笔收购，总价13亿美元，85%通过非公开或轻度公开渠道；第三季度完成13笔收购，总价8.8亿美元，包括210万平方英尺建筑、110英亩户外存储场地和9.8英亩待开发土地，初始收益率4.4%，预计稳定无杠杆收益率5.9%；季度末后完成两笔收购，总价3350万美元 [24] 处置业务 - 出售北圣地亚哥7.2万平方英尺物业，售价1860万美元，无杠杆内部收益率16.6%，收益用于部分收购活动 [25] 重新定位和再开发业务 - 第三季度稳定四处物业，总投资稳定收益率6.3%，总面积60.5万平方英尺，总投资1.45亿美元 [27] - 目前有超250万平方英尺的增值和再开发项目，预计总投资6.29亿美元，预计总投资回报率6.5% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率1.2%，市场租金同比增长24%；合并投资组合现金租金按市值计价估计为27% [22] - 租金增长最高的是内陆帝国西部，同比增长52%；圣盖博谷空置率0.2%，中部县空置率0.2% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注南加州填充区域，是美国第三大且增长最快的上市工业房地产投资信托基金，持续表现优异 [14] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元；外部增长机会在质量和数量上持续增加 [18] - 市场份额仅1.9%，有超10亿平方英尺1980年前建造的遗留产品，可利用专有渠道和专业知识创造价值 [19] - 继续通过出售资产释放价值和循环利用资本 [25] - 维持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地利用债务和股权融资进行收购和再融资 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件强劲，需求和市场租金增长空前，仍处于推动市场租金和价值增长的长期趋势早期阶段 [14] - 疫情推动电子商务扩张和供应链转变，增加了对优质填充区域仓库的需求；大型零售商和制造商调整商业模式，新兴企业带来新需求 [15] - 填充市场产品稀缺，供应无法解决长期供需失衡，推动市场租金增长；租户支付租金能力有较大弹性 [16][17] - 工业土地价值在过去一年增长近80%，目前工业市场表现良好，捕捉工业租金上涨的机会大于替代用途 [52][53] - 加利福尼亚州计划增加20%住房存量，可能带来工业用地转换机会，但需要政府补贴和支持 [55][88] 其他重要信息 - 第三季度发行4亿美元10年期无担保绿色债券，票面利率2.15%；偿还2.25亿美元2023年到期定期贷款，赎回9000万美元A类优先股 [34] - 第三季度发行1370万股普通股，净收益约7.83亿美元；有650万股（约3.8亿美元）远期股权待结算 [35] - 季度末流动性为11亿美元，包括6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益和7亿美元信贷额度；ATM计划下约有3亿美元可用，2023年前无债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司投资组合租金增长超过市场的驱动因素是什么？ - 市场空置率低，租户争夺可用空间；公司业务模式专注最佳位置资产，收购后进行翻新和重新定位；团队具有创业精神和信息优势，每天完成超两笔租赁交易 [43][45][46] 问题2：考虑到市场供应受限和租金上涨趋势，如何看待投资组合的替代用途价值，内部发掘该价值的流程是什么？ - 历史上有部分子市场转换为其他用途带来处置机会，但占投资组合比例不大；内部有资产管理制度，定期评估资产商业计划，寻找价值创造机会，包括选择性处置 [48][49] 问题3：目前工业市场表现良好，但是否存在未被市场充分认识的替代用途价值机会？ - 投资组合中有很多此类机会，但目前捕捉工业租金上涨的价值更大；工业土地价值在过去一年增长近80%，支持工业价值；未来加利福尼亚州增加住房存量的计划可能带来转换机会，但需要时间和政府支持 [52][53][55] 问题4：能否更详细地说明未来18 - 24个月净营业收入增长的构成？ - 预计增长27%，约9400万美元，其中约35%来自第三季度和第四季度初的收购，35%来自租赁利差，其余来自正在进行的重新定位项目 [62][63] 问题5：如何看待未来融资，资产负债表上有多少资金用于投资，何时需要再次融资？ - 继续保持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地进行融资；2023年前无债务到期，目前有6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益，对当前流动性状况有信心 [64][65] 问题6：客户经济状况如何支持租金上涨，仓库租金在供应链总成本中的占比如何？ - 租金在客户总成本中占比小，与运输成本相比是名义支出；位置优势可降低运输成本，提高盈利能力；租户对填充区域仓库有刚需，新业务模式和技术带来新需求 [66][67][68] 问题7：疫情前后，私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿是否发生变化？ - 情况与以往变化不大，南加州市场表现良好，吸引更多资本进入；公司通过非公开或轻度公开渠道收购的比例从IPO以来的约70%提高到近期的85%；市场上广泛公开交易的资产适合机构投资者，其资本化率约为3.5%，与公司收购资产的稳定收益率有近300个基点的差异 [74][76] 问题8：公司对更多有覆盖土地项目或非传统开发机会的兴趣如何，驱动因素是什么？ - 部分原因是市场上此类资产稀缺且需求高，收益率有吸引力；如本季度收购的户外存储场地初始收益率4.4%，稳定后将增长到约5.8%；收购的有覆盖土地项目以约25%的折扣购买，初始收益率约4.8%，稳定后回报率超6% [78][80] 问题9：目前3亿美元意向书或合同项目中，功能性工业建筑、再开发项目和有覆盖土地项目的比例分别是多少？ - 部分交易仍在尽职调查中，目前不便评论比例，将在交易完成后的季度更新中提供详细信息 [81] 问题10：对于2022年到期租约，是否可以假设这些是在市场租金低于当前平均水平时签订的旧租约？ - 2022年到期租约的按市值计价差距更高，接近30% [84] 问题11：加利福尼亚州增加20%住房存量的计划是针对全州还是仅洛杉矶，是否计划将工业用地重新规划用于住房建设？ - 该计划是针对加利福尼亚州主要大都市地区，旨在解决住房和无家可归问题；目前是进行分区覆盖或调整分区以促进开发，处于早期阶段，难以确定涉及工业用地的比例；南加州工业区域周边有很多多户和单户住宅，存在一定机会，但开发经济适用房需要政府补贴 [85][86][88] 问题12：开发项目是否受到劳动力短缺或劳动力成本的影响，是否影响项目进度？ - 劳动力短缺未导致项目进度延迟，主要问题是南加州的审批流程漫长且复杂，一旦准备好建设，未遇到与劳动力相关的延迟 [89] 问题13：市场租金同比增长24%，投资组合按市值计价差距为27%，如何解释这一动态？ - 按市值计价差距多年来一直存在，历史上可能处于低两位数水平；目前差距扩大是由于产品质量和位置优势，以及市场租金加速上涨；从历史上看，南加州工业市场租金长期增长不显著，目前有一定的追赶效应；与全球和历史数据相比，当前市场租金增长是合理的，且有长期增长空间 [92][93][95] 问题14：第三季度收购资产的初始收益率为4.4%，稳定产品和增值产品的比例分别是多少？ - 约46%的收购资产被视为增值资产；第三季度收购资产的增值部分初始收益率约为25% [98][99] 问题15：租户离开后去了哪里，这些租户退出是否能提供关于其下一个位置或子市场的信息？ - 部分租户在公司投资组合内搬迁；一些是短期租户，在重新定位项目期间临时入驻；很多租户希望留在原空间，若未能续租，不确定是否能找到替代空间 [103][104][105] 问题16：与三、四、五年前相比，公司收购资产时，卖家出售资产的原因或资产类型组合是否发生变化？ - 主要催化剂仍然是所有权的代际更替，以及工业房地产价值的提升；公司通过内部研究和外联直接与业主和经纪社区接触，随着公司在市场中的地位提升，对业主的价值主张更具吸引力，升级活动增加 [108][109][110] 问题17：公司前景乐观，作为首席执行官，担心的事情有哪些？ - 公司业务模式旨在减轻无法控制的市场风险，如市场租金增长放缓；最担心的是公司的人员，包括员工的发展和满意度，因为这是决定公司执行水平和成功的关键因素 [112][113]