财务数据和关键指标变化 - 二季度完成2.57亿美元新收购，稳定投资组合实现220万平方英尺租赁，入住率达98.2%，续租利差现金基础平均21%、GAAP基础34%，核心FFO同比增长36%，摊薄后每股增长22% [8] - 二季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长10.1%、现金基础上增长22%，平均入住率较上年提高100个基点至98.5%，GAAP基础上租赁利差在过去12个月增长35%，同店组合坏账占收入比例为正40个基点 [28][29] - 调整后二季度现金同店NOI增长11.3%，年初至今增长9.4%，二季度和年初至今租金收款率分别为98.6%和98.7%，季度坏账准备金占收入比例为10个基点，年初至今为30个基点，核心FFO每股增长22%至0.39美元 [30][31] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆，净债务与企业价值比率为12% [32] - 全年预计核心FFO区间上调至每股1.48 - 1.51美元，修订后指引区间中点同比增长13%，同店NOI增长在GAAP基础上中点提高200个基点至5.75% - 6.75%、现金基础上中点提高225个基点至9% - 10%，稳定同店组合平均入住率中点提高50个基点至97.75% - 98.25%，全年合并坏账费用占收入比例预计为70个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁表现出色，新租约现金和GAAP利差分别为25%和39%，续约租约分别为19%和31%，内部投资组合指标显示市场租金同比增长16.8%，合并投资组合现金租金按市值计价估计为19%，年底前到期的180万平方英尺租约按市值计价估计为24% [17][18] - 年初至今完成21笔收购，总价4.7亿美元，86%通过非公开或轻度营销交易获得，二季度完成10笔收购，包括80万平方英尺建筑、15英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，一半投资初始加权平均收益率为4.6%，另一半为增值型，预计总投资稳定收益率为5.2% [20][21] - 季度末后完成2笔总价4920万美元的收购，预计总投资近期稳定收益率为5.1%，未来有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段，预计下半年完成 [22][23] - 季度内稳定2处共39.5万平方英尺物业，总投资稳定收益率为7.1%，目前约有300万平方英尺当前和计划中的增值及重建项目，预计总投资回报率超6% [24][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场土地基本无供应，供应限制使空置率降至历史最低，目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率为1.5%，超半数填充市场空置率低于1%，部分大子市场低至0.4% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为仍处于长期市场转变早期，预计将推动持续增长，其投资组合位置对租户至关重要，租金在客户经济中占比小，有良好的租金增长价格弹性 [10] - 随着运营平台扩展和市场渗透加深，公司将收获与客户更战略关系的好处，扩大在南加州填充区域获取优质投资机会的渠道，预计运营利润率将随NOI和现金流增长而提高 [12] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合内嵌入式NOI增长约20%，即6400万美元，外部增长前景良好，有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段 [13] - 公司目标市场是南加州填充工业市场，规模大且高度分散，约50%的20亿平方英尺市场建于1980年前，有通过提升功能和现金流创造价值的机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加州经济强劲增长且持续重启，工业租户需求处于历史高位，电子商务加速推动供应链和最后一英里配送策略转变，新兴电子商务和科技新企业增加对填充位置的需求 [9] - 公司认为当前租赁市场需求旺盛，租户竞争激烈，租金增长动态，市场供应极度稀缺，租户对租金上涨无疲劳迹象，租金增长有较大空间 [66][77][78] 其他重要信息 - 4月公司发布年度环境、社会和治理报告，展示对领先ESG实践和披露的持续承诺 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年现金同店NOI指导中延期租金还款的贡献是多少？ - 二季度COVID相关延期影响了报告的22%数据，排除后现金同店NOI为11.3%，年初至今为9.4%，全年COVID相关延期占现金和同店NOI增长指导差值325个基点中的150个基点，排除后同店NOI现金指导在7.5% - 8.5%区间 [42][43] 问题2: 新提出的排放规则是否会阻碍未来租金增长，这是一次性规定还是全国市场的预兆？ - 排放规则是针对卡车使用的间接税，针对仓库内运营商（租户），公司约90个租户可能受影响，最大税收约每平方英尺1美元，但租户可通过节能计划减轻成本，预计对租金增长无实质影响 [45][46][47] 问题3: 重建项目收益率上升是否由租金增长驱动，如何考虑租金制定预期收益率？ - 收益率按季度根据当前市场租金调整，不做前瞻性调整，约300万平方英尺项目中有75万平方英尺已预租或出租，部分将在下季度稳定并报告 [50] 问题4: 交易管道中覆盖土地交易和传统仓库或物流交易的占比如何？ - 覆盖土地交易可能略有增加，市场上此前工业用地上有很多低层办公建筑开发，公司开始关注收购此类项目，如季度末后在圣地亚哥以5.5%收益率收购的项目 [51] 问题5: 二季度租赁多样性与一季度和2020年底相比有何变化？ - 二季度租赁用途更加多样化，包括电子商务、食品饮料、餐厅供应、娱乐、家居改善、建筑材料、家具、医疗、生物技术、3PL等 [53] 问题6: 与现有客户更多合作是指更多租赁、回租还是购买交易，现有客户回访比例如何？ - 现有租户在投资组合内扩张增加，这与公司市场规模和份额增加有关，公司还成立客户解决方案部门，主动识别市场新兴租户需求，已与需要20 - 30个空间的租户进行战略讨论 [55][56][58] 问题7: 重新开放后业务、需求有何变化，未来应如何看待？ - 需求处于未知领域，非常旺盛，租户对每个推出的空间都有竞争，新的口罩要求对需求无影响，租户基础健康，还款情况良好，雇主采用灵活工作策略，货物配送至家庭的需求可能持续存在 [66][67][72] 问题8: 是否考虑新的子市场？ - 公司专注于大洛杉矶、橙县（平均约占70%活动）和安大略市场，将继续深耕现有市场 [73] 问题9: 租金在客户经济中的小占比从百分比来看是怎样的？ - 具体百分比因业务类型而异，纯分销业务租金占比可能稍高，但运输成本通常更高，品牌公司仓储成本占比极低，总体估计平均低于5% [75][76] 问题10: 对于电动汽车领域，投资组合是否需要大量资本支出，如何看待这一转型及其意义？ - 公司业务模式专注于低装修通用工业空间，资本支出低，电动汽车业务涵盖多个方面，预计不会由大量资本支出或汽车制造用途驱动，公司在翻新或新建建筑时会增加电力组件以满足未来需求 [80][81][83] 问题11: 下半年坏账大幅增加的原因是什么，疫情相关影响消除后投资组合正常坏账应如何考虑？ - 下半年坏账假设基于与二季度相似的准备金水平，但排除了可能的回收情况，由于疫情和延期政策，回收情况难以预测，100个基点与排除回收后的准备金一致，疫情前坏账费用约为50个基点，预计疫情结束后将回归历史平均水平 [87][88][89] 问题12: 进行远期股权发行而非按需通过ATM发行股权的思路和理由是什么？ - 公司也通过ATM进行远期股权发行，这取决于资本需求和时间，远期发行能更好匹配资金与收购管道中的资本使用，公司采取机会主义方式筹集资本，以维持低杠杆投资级资产负债表 [90][91] 问题13: 赎回A系列优先股的触发因素是什么，B或C系列是否会在未来某个时间赎回？ - A系列优先股8月16日可赎回，其票面利率5.875%相对当前资本成本较高，此时赎回有利，其他优先股目前不可赎回，未来几年可赎回 [95]