财务数据和关键指标变化 - 公司核心FFO份额增长21%至3880万美元，核心FFO每股增长6.7%至0.32美元 [9] - 稳定同店物业NOI在GAAP基础上增长3.1%，现金基础上下降2.3% [9][33] - 2020年第二季度归属于普通股股东的净利润约为1140万美元，合每股摊薄后0.10美元，2019年同期为1280万美元，合每股摊薄后0.12美元 [32] - 截至6月30日的3个月，公司核心FFO份额为3880万美元，2019年同期为3210万美元，每股核心FFO同比增长6.7% [33] - 第二季度末杠杆率为净债务与EBITDA的2.9倍，债务占企业总价值约10.5% [14] - 第二季度完成约2.95亿美元的股权发行，季度末流动性超10亿美元 [14] - 董事会宣布2020年第三季度每股0.2150美元的现金股息，10月15日支付 [39] - 预计公司核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定同店物业组合 occupancy率达97.6%，第二季度签署123份租约，面积140万平方英尺，GAAP基础租赁价差32.3%，现金基础18.2% [10] - 2020年到期租约面积中，已续约或出租57%，前20大到期租约中，已续约或出租58%，另有15%正在积极谈判 [21] - 第二季度收购7处房产，总价7650万美元，增加约33.4万平方英尺可出租面积和6.8英亩开发用地，季度末又完成3笔收购，总价6870万美元 [22] - 目前有92.2万平方英尺项目正在开发，33万平方英尺预计2021年开工，36.8万平方英尺正在重新定位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆工业市场空置率上升，但公司组合表现出韧性，稳定同店物业组合空置率为2.4%，低于市场整体 [17][18] - 过去12个月加权平均要价租金上涨2.2% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆地区创造价值，因该地区土地稀缺，供需失衡难以通过新建解决 [7][8] - 维持低杠杆、高流动性的资产负债表，以应对不确定性并抓住增长机会 [14] - 持续推进重新定位项目，有大量投资机会储备，目前有5200万美元新投资处于意向书或合同阶段 [30] - 市场上工业地产需求强劲，部分核心交易出现资本化率压缩，公司收购项目预计稳定收益率与往年相似 [67][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临新冠疫情挑战，公司团队表现出色，市场基本面依然强劲 [7] - 租户基础具有韧性，租金收取情况良好，预计未来租金收取趋势将保持稳定 [51][54] - 公司对市场活动和实现租金目标有信心，机会集不断改善 [77][78] 其他重要信息 - 原首席财务官Adeel Khan将离职，Laura Clark将于9月1日接任 [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若不将递延租金推迟计算，同店NOI会是多少，为何采用当前报告方法 - 若不推迟计算，同店现金NOI同比增长4.4%，报告方法是将递延租金按租约修订正常记录，后期会体现在现金NOI增长中 [45][46][47] 问题: 租户减免协议占年基本租金的实际情况 - 减免协议总额910万美元，占2019年6月30日ABR的3.4%，仅考虑减免和递延部分占1.8% [49] 问题: 租金收取改善原因及PPP到期、递延租金到期的风险 - 租户因市场空间稀缺，认为业务在疫情后仍有前景，且不愿放弃现有空间，所以租金收取改善；PPP对租户支付租金能力影响不大，未来预计趋势相似，但无法预测长期疫情影响 [51][53][54] 问题: PPP到期是否会导致更多租户无法支付租金 - 企业获得PPP资金不一定要用于支付租金，且租金在租户成本结构和PPP资金中占比小，目前数据显示影响不大 [57][58] 问题: 1 - 2个月递延协议的含义及10月租金收取预期 - 租户平均递延1 - 2个月租金，还款期大多在今年第三、四季度；基于现有协议，10月7 - 9月租金收取应更高，但可能受疫情相关因素影响 [59][60] 问题: 同店NOI增长与指导不一致的原因 - 指导基于GAAP，会对递延租金进行正常化处理，Q2现金NOI受递延影响，Q3、Q4现金NOI预计会升高，但GAAP NOI与指导一致 [63] 问题: 自第一季度以来收购管道的变化、是否有被迫出售情况及资本化率或估值变动 - 收购管道强劲，今年已签署的意向书数量超过去年全年，未出现被迫出售情况，市场强劲，部分核心交易出现资本化率压缩 [65][66][67] 问题: 指导中保守程度及是否反映已知租户迁出或破产情况 - 指导与上季度一致，储备是为应对下半年租户可能面临的干扰和混乱，基于整体趋势，无特定租户讨论 [69][70][71] 问题: 背景是否会影响对稳定型和增值型收购的看法 - 市场强劲，公司对市场活动有信心，难以预测每年稳定型和增值型收购的比例，今年91%的交易为非公开或轻度营销，收购项目预计稳定收益率与往年相似 [75][77][80] 问题: 与对税收敏感的业主的对话情况及税收政策变化的影响 - 关于潜在1031税收优惠取消的信息较新，相关影响尚不确定，但与UPREIT相关的对话增多，市场业主分散，代际传承带来机会 [87][88] 问题: 第二季度未收取且无减免协议的1.8%（约140万美元）收入的处理方式 - 该部分收入被视为可收回，作为应收账款列在资产负债表上，包含在报告的GAAP NOI和现金NOI中 [89][90] 问题: 工业需求与港口活动的关系 - 公司未发现港口交通变化与内陆租户需求有强相关性，内陆市场需求更多由消费和最后一英里配送驱动，与港口相关的大箱租户需求受影响更大 [93][94] 问题: 加州疫情反弹和政府限制措施对公司租户的影响 - 约80%的租户在3月全面关闭时被视为 essential business，目前较轻的限制措施对租户影响不大，主要是业务需求问题 [95] 问题: 不同子市场的租赁活动是否有差异 - 租赁活动在各子市场分布较均匀，6月新租赁活动占比超70%，市场需求强劲，活动持续到第三季度 [96][97] 问题: 市政层面关于租户租金递延的对话情况及预计推动租户支付租金的时间 - 部分地区修改命令，不再允许上市公司、跨国公司和部分员工超100人的公司递延租金，但全州命令延长至9月底；公司积极利用杠杆达成更有利的递延协议，超过命令要求 [100][101][102] 问题: 递延或收款情况是否改变现金同店NOI与GAAP的差距 - 年初预计现金同店NOI比GAAP高150个基点，目前为100个基点，若全年指导准确，预计仍高100个基点，主要受储备影响 [103] 问题: 差距变化是否因部分递延租金在2021年第一季度支付 - 不是，主要是储备的影响，大部分递延租金将在2020年收回 [104]