财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR增长2.6%，由入住率2.1%的增长和ADR 0.6%的增长驱动，入住率为76.7%，平均每日房价为205美元，RevPAR为157.30美元 [14] - 第二季度总营收增长3.4%，超过RevPAR增长80个基点，得益于非客房收入6.5%的增长 [15] - 第二季度酒店EBITDA为1.186亿美元，酒店EBITDA利润率为32%，运营利润率较2023年同期可比季度仅低245个基点 [16] - 第二季度调整后EBITDA为1.09亿美元，摊薄后每股调整后FFO为0.51美元 [17] - 2024年，公司预计可比RevPAR增长在1% - 2.5%之间，可比酒店EBITDA在3.825亿 - 4.025亿美元之间，企业调整后EBITDA在3.465亿 - 3.665亿美元之间，摊薄后每股调整后FFO在1.45 - 1.58美元之间 [20] - 预计2024年资本支出在1 - 1.2亿美元之间，净利息支出在9300万 - 9500万美元之间 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - BT业务是本季度表现最佳的细分市场，收入增长13%，入住率增长8%，ADR增长4% [5] - 企业需求受益于大型企业差旅的持续扩张和中小企业的强劲需求，周中RevPAR增长4% [6] - 团体业务本季度收入增长5%，主要由ADR增长4.7%带动，第二季度预订量比去年同期增长19%，2024年预订进度为107%，较季度初提高100个基点 [6][7] - 休闲业务本季度休闲房晚数增长2%，但面临ADR逆风 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市和前25大市场引领行业RevPAR增长，公司市场份额扩大170个基点 [4][5] - 城市市场如波士顿RevPAR增长10%，丹佛CBD增长6%，印第安纳波利斯增长27%，洛杉矶增长7%，圣地亚哥增长24%，迈阿密增长19%，纽约增长9% [14] - 南佛罗里达、基韦斯特、奥兰多等休闲市场出现价格敏感性，周末难以提高房价 [28] - 硅谷项目业务有所回升，入住时长增加，帕洛阿尔托业务也有所回升，CBD地区有国际合同业务和AI咨询业务增长 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购位于需求核心位置、每周七天都有需求的高利润率、以客房为主的酒店，本季度收购了丹佛的Hotel Teatro [9] - 推进内部增长计划，包括查尔斯顿、曼德勒海滩和圣莫尼卡的改造项目，以及休斯顿、纳什维尔和新奥尔良的改造项目 [10] - 积极管理资产负债表，创造额外灵活性，降低资本成本，通过出售非核心资产的收益进行股票回购，并增加股息 [17][18] - 行业RevPAR增长呈改善趋势，但休闲市场价格敏感性持续存在，新供应有限 [4][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前经济背景显示出放缓迹象，但公司对全年剩余时间的RevPAR增长持乐观态度，主要由需求驱动，城市市场预计将继续跑赢行业 [11] - 预计休闲市场的价格敏感性将持续，因此调整全年指引以反映当前前景 [12] - 长期来看，公司对住宿基本面的发展轨迹持乐观态度，随着时间推移，各细分市场的需求增长将带来好处 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度收购了丹佛的110间客房的精品生活方式酒店Hotel Teatro，价格为3550万美元，预计该物业稳定收益率将超过10% [9] - 新奥尔良的Hotel Tonnelle改造项目已完成，本季度RevPAR增长近26% [10] - 匹兹堡的温德姆和万丽酒店改造为庭院酒店和签名酒店的项目按计划将于明年交付 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引中下半年的宏观背景假设，以及高低端的风险和实现条件 - 经济放缓主要影响休闲市场，原指引低端假设经济放缓，当前指引已包含该因素 [23][24] - 从细分市场看，休闲市场消费者通过折扣渠道预订且预订时间推迟，导致房价下降；BT业务仍在缓慢增长，GDS显示全国账户持续增加，中小企业需求强劲；团体业务预计实现预订进度，但四季度至二季度的强劲势头在下半年会减弱 [24][25][26] - 指引低端假设休闲需求弱于预期，BT需求下降，团体业务未达预期；高端假设BT与团体业务在房价上趋同，城市休闲市场表现优于整体休闲市场，团体业务更强 [26] 问题2: 周末和休闲房价降低的情况是否在整个投资组合中普遍存在，哪些渠道更强或更弱，以及公司是否有指示运营商进行收益管理以增加团体业务来抵消休闲需求和价格敏感性 - 休闲市场价格敏感性主要出现在南佛罗里达、基韦斯特、奥兰多等地，周末房价难提高，部分酒店所在的劳德代尔堡因邮轮业发展，休闲需求转向邮轮 [28] - 公司正在调整策略，增加周末团体业务，目前约50%的团体业务为企业团体，这有助于提高宴会和客房租赁的盈利能力 [30] - 公司58%的业务在0 - 7天内预订，现在更倾向于0 - 3天，收益管理需更加谨慎 [31] 问题3: 鉴于全年指引下调，公司与运营商的对话中，他们何时开始看到这种程度的休闲市场疲软，特别是相对于上季度重申的全年指引和6月NAREIT会议上未明确调整的情况 - 公司会采取措施应对经济放缓，如在收益管理方面增加团体合同业务，同时积极监控成本，特别是占总成本40%的工资和福利成本，以适应新的收入前景 [34] - 5月是今年最好的月份，之后遇到六月节影响了BT业务，周末的价格敏感性从6月和7月开始显现，公司反应迅速，确保所有管理公司了解收益管理策略，且由于预订窗口短，能够快速调整 [35] 问题4: 在当前休闲市场疲软的情况下，OTA的需求份额是否会增加，特别是对于周末需求和整体休闲业务 - 从万豪、希尔顿和凯悦等品牌的报告来看，OTA在总需求中的占比保持不变，但由于需要依靠其填充客房，公司会关注OTA渠道，但预计其不会增长 [37] - 公司在定价时会考虑最佳可用房价，确保休闲折扣合理，同时进行数字营销以促进需求 [38] - 休闲市场的调整主要由ADR而非需求驱动，需求仍然健康，因此不需要大幅调整渠道 [39] - GDS和物业直销渠道的需求增加，分别与全国企业和团体业务相关，公司还通过监控工资支出来争取当地企业业务，提高市场份额 [40] 问题5: 公司提到的商务旅客和团体业务之间的房价差距，为什么会有这么大的差距，为什么没有像预期那样缩小 - 历史上BT业务房价最高，其次是团体业务和休闲业务，但现在休闲业务率先复苏，团体业务其次，BT业务仍在回升中，这导致了房价差距的变化 [42] - 过去几年动态定价下，最佳可用房价较高，随着企业业务回归，全国协商房价也在增加 [43] 问题6: 公司整体业务中休闲业务的大致占比，以及公司对休闲业务的定义 - 历史上，公司业务组合中团体业务占20%，散客业务占8%，散客业务中BT业务占55%，休闲业务占45%，现在散客业务中BT和休闲业务可能各占50% [45] - 周末的散客业务基本都是休闲业务，使用折扣房价（如AAA、AARP）的旅客，无论在周中还是周末，都可归为休闲业务，还可根据市场对休闲业务的依赖程度来划分 [46][47] 问题7: 公司过去几个月更多地谈论收购，收购管道是在增长还是保持稳定，是否有某些市场适合公司资产的集群化 - 公司团队一直在进行尽职调查和沟通，专注于非公开市场交易，这类交易通常需要更长时间来策划，收购管道中专注于具有独特情况的资产的部分基本稳定 [49] 问题8: 公司为Hotel Teatro引入了知名运营商Sage，实现10%的稳定收益率更多是靠营收增长还是提高效率 - 实现稳定收益率的好处主要来自运营方面，包括引入机构级别的管理公司、积极的资产管理以及挖掘所有独特的ROI机会，这些都涉及营收和成本两端 [50] 问题9: 公司本季度出售的印第安纳州资产是否来自2005 - 2006年的原始White Lodging投资组合，目前该组合中还有多少原始酒店 - 公司在2019年进行了大量资产出售，减少了该投资组合中的资产数量，目前96项资产中只有少数非核心资产，这些资产主要是实体资产而非证券化资产 [51][52] 问题10: 请谈谈公司在新投资、股票回购和提高股息之间的资本分配平衡，以及如何看待当前股价水平下的资本分配 - 本季度公司展示了资产负债表的灵活性，能够同时采取多种措施，如出售资产后回购股票、继续投资组合改造、增加股息以及完成Hotel Teatro的收购，资本分配较为均衡 [55][56] - 在当前环境下，股票回购仍然具有吸引力，但公司会保持谨慎和建设性 [56] 问题11: 公司资产负债表上还有3.75亿美元现金，今年剩余时间计划在改造项目上花费多少，以及管道中有哪些潜在项目 - 公司今年的资本支出预算为1 - 1.2亿美元，包括ROI、改造等项目，年初至今已花费超过一半，预计今年将使用完剩余资金 [57] - 公司的流动性提供了在合适时机采取行动的选择，过去作为全现金买家的地位使其在收购机会上具有优势，未来会谨慎考虑资本成本 [58] 问题12: 公司提到的预订窗口向历史范围低端趋势发展，这是否预示着需求进一步疲软，还是只是暂时现象 - 与疫情前相比，0 - 7天内预订的比例从51%上升到58%，这可能是由于技术和透明度的提高导致的新常态，并非需求疲软的信号，公司需要灵活进行收益管理 [61] 问题13: 如果未来出现进一步疲软，公司是否会向在疫情期间给予很大灵活性的品牌寻求帮助，以及如果RevPAR下降，公司还有哪些措施可以采取 - 公司认为经济背景虽有疲软迹象，但仍预计会实现软着陆，且在疫情期间积累了应对零收入环境的经验，因此有信心应对当前环境，不一定需要向品牌寻求帮助 [64] - 第二季度是全年成本同比增长的高点，固定成本方面，11月财产保险续保预计保费会降低，同时公司会积极争取降低财产税；工资和福利方面，本季度从较高比例的合同工转向全职员工，未来全职员工的效率提升将改善运营费用的同比比较 [65][66] 问题14: 请谈谈公司在湾区的业务情况，特别是硅谷、旧金山和东湾的区别 - 硅谷项目业务有所回升，入住时长增加，帕洛阿尔托业务也有所回升，CBD地区有国际合同业务和AI咨询业务增长 [70][71] - 2025年预计会比2024年好，有一些特殊活动如NBA全明星赛和帆船比赛，但今年三季度和四季度由于城市活动安排，业务设置较困难 [72] 问题15: 在过去几个月需求放缓的背景下，与市场各方交流时，买卖双方的预期是否有变化 - 与上次电话会议相比，情况变化不大，交易量仍然受限，但略有改善，有一些初步活动和软性对话，由于债务可用但成本高，市场对利率下降的预期、低供应水平以及对TTM的关注，买卖双方的出价和要价之间仍存在差距，下半年情况有待观察 [73]