财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为8270万美元，调整后每股FFO为0.35美元，均超出指引范围上限 [26] - 第一季度酒店EBITDA同比增长44%，达到2019年水平的87%，酒店EBITDA利润率较上年增加超280个基点 [19] - 第一季度工资和福利占总成本约40%，仍低于2019年水平，酒店运营的全职员工比疫情前减少超25%，较第四季度缓和500个基点 [44] - 截至季度末，公司拥有约4.74亿美元无限制现金、6亿美元公司循环信贷额度和22亿美元债务 [69] - 董事会将第一季度起的季度普通股股息提高至每股0.08美元 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 业务暂态 - 第一季度业务暂态房晚数较第四季度提高10个百分点，达到2019年的85%，3月达到92% [74] - 3月工作日RevPAR达到2019年的93% [35] 团体业务 - 第一季度团体收入预订约4800万美元，超过去年全年团体收入预订总额的一半，团体ADR较2019年增长11% [18][35] - 目前年度团体收入进度达到2019年的95%，较年初提高13% [36] - 第二季度团体预订进度达到2019年水平 [75] 休闲业务 - 休闲ADR达到2019年的125%，创历史新高 [36] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 第一季度RevPAR较去年增长27%，达到2019年的95%，较第四季度提高100个基点 [15] - 第一季度入住率为68.5%，达到2019年的90%；平均每日房价为199美元，达到2019年的105%；RevPAR为13.6万美元，达到2019年的95% [24] - 1 - 3月RevPAR分别达到2019年的91%、93%和99%，3月入住率和ADR分别达到2019年的93%和106% [42] - 4月预测RevPAR约为15.6万美元，较2022年增长7%，入住率和ADR分别为75%和207美元，分别达到2019年的91%和108%，4月酒店EBITDA预计超过2019年水平的95% [43] 城市市场 - 第一季度城市酒店RevPAR较去年增长近37%，达到2019年的96%，3月达到101% [34] - 3月多个城市市场RevPAR超过2019年水平，如纽约105%、洛杉矶110%、圣地亚哥108%等 [25] - 第一季度多个关键城市市场ADR超过2019年水平10%以上，包括圣地亚哥、纽约、迈阿密等 [65] 北加州子市场 - 北加州CBD地区1月JPMorgan活动表现出色，下半年城市活动预计参与人数增加，将对相关地区有积极影响 [52] - 硅谷酒店有显著项目业务和新招聘人员带来的业务，如特斯拉、苹果等公司，还预订了美光的短期团体业务 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进内部增长机会，2022年的转换项目预计全年EBITDA将加速增长并超过2019年超25%，休斯顿医疗中心酒店预计第二季度开始全面翻新和重新定位 [37] - 基于强大的资产负债表和自由现金流状况，将继续评估增量股票回购，本季度已回购约390万股，花费4000万美元，平均价格为每股10.22美元，4月底董事会批准了为期一年、2.5亿美元的股票回购计划 [46] - 持续培养潜在收购项目，但目前股票回购仍是最有吸引力和增值的资本部署方式 [56] - 公司拥有行业内较强的资产负债表，可通过多种渠道实现增长，如推进新的转换项目和机会性回购股票 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前宏观环境不确定，但城市市场在第二季度有望继续跑赢行业，有利于公司投资组合，对第二季度前景持积极态度 [21] - 长期来看，住宿行业基本面前景乐观，公司专注城市市场的投资组合将受益于旅游需求的长期变化，实现超额EBITDA增长 [22] - 预计2023年上半年RevPAR同比增长最强，全年各季度均实现同比增长，休闲业务表现将保持健康，业务暂态需求将持续恢复 [62] 其他重要信息 - 新奥尔良的花园区酒店加入万豪系列，预计立即受益于万豪常客计划，完成重新定位和翻新后ADR将进一步提升 [20] - 2023年公司资本支出预计在1 - 1.2亿美元之间 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否看到业务暂态复苏速度放缓，城市投资组合4月表现如何 - 未看到业务暂态复苏放缓，第一季度房晚数较上季度提高10个百分点，3月达到2019年的92%，第二季度5、6月通常是业务暂态较强的月份，预计将延续4月下旬的增长势头 [74][75] 问题2: 北加州子市场各需求细分市场的最新趋势，是否有表现突出的子市场 - 北加州硅谷酒店有显著项目业务和新招聘人员带来的业务，如特斯拉、苹果等公司，还预订了美光的短期团体业务，预计第二季度和第三季度业务将有所增长 [76] 问题3: 第二季度RevPAR指引是受入住率还是房价驱动 - 第一季度入住率和房价驱动因素各占约50%，第二季度总体预计约三分之二由房价驱动，4月主要由房价驱动，公司认为仍有提升整体定价能力的空间 [54] 问题4: 如何看待股票回购与其他投资机会，是否会继续在当前水平进行股票回购 - 公司在多个方面积极行动，一直以来对资产负债表的可选择性运用采取深思熟虑和纪律性的方法，目前股票回购仍是最有吸引力和增值的资本部署方式，将继续谨慎评估 [55][56] 问题5: 第一季度全职员工数量改善是否为暂时现象，对全年盈利展望有何影响 - 随着入住率回升，全职员工数量将趋于正常化，但预计仍维持在2019年水平的80% - 85%，第一季度的改善是暂时的，体现了公司灵活的运营模式，公司指引已反映全职员工数量回归正常水平的预期 [101][103] 问题6: 目前净杠杆水平如何，全年舒适的运营范围是多少 - 目前基于过去四个季度的杠杆率处于高位4%多，预计随着EBITDA增长，今年杠杆率将下降约0.5个百分点，长期来看，净债务与EBITDA比率低于4倍是合适的水平，预计明年第一或第二季度能回到该水平 [84] 问题7: 如何考虑在保持杠杆中性的情况下进行选择性资产处置 - 当前债务资本市场环境不利于出售资产，公司资产负债表有充足流动性，可通过规划自由现金流来维持杠杆中性，而非通过出售资产 [87] 问题8: 介绍一下未来转换项目中的特殊情况及预期的投资回报率项目类型 - 特殊情况是指某些资产的地块规模允许考虑开发多用途项目，如在酒店旁开发多户住宅，公司认为这些项目能为公司带来增量价值 [88] 问题9: 如何考虑对抵押贷款进行再融资，目前抵押贷款利率是多少 - 公司15家酒店有抵押贷款，占总资产价值不到10%，公司认为拥有最多15%的有担保债务是合适的，目前市场上无担保债务不稳定，有担保债务虽更贵但公司凭借资产负债表和关系能有效获取，预计再融资时会维持低LTV以获得有吸引力的价格 [90][91][106] 问题10: 业务暂态能否在今年达到2019年水平，需要什么条件 - 业务暂态今年不太可能回到2019年水平，有可能在2024年实现，但各细分市场之间的平衡以及整体的房价增长将使公司能够实现2019年的收入水平 [110] 问题11: 前台人员招聘和劳动力成本情况如何，小时工岗位是否更难填补 - 前台人员数量能够维持，相比客房服务和餐饮部门，前台岗位招聘难度较小，必要时管理人员可填补岗位空缺 [117] 问题12: 冬季过后协商企业ADR的趋势如何，与之前提到的中个位数增长相比如何 - 看到从第四季度到第一季度的变化，业务组合在增加，大型企业客户数量在增加 [121]