财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1150万美元，摊薄后每股收益0.09美元；上半年GAAP净收入为2310万美元，摊薄后每股收益0.19美元 [18] - 2022年第二季度资金运营现金流（FFO）为3670万美元，摊薄后每股0.28美元；上半年FFO为7290万美元，摊薄后每股0.55美元 [19] - 第二季度同店净运营收入（NOI）现金基础上增长3.7%至4960万美元，上半年增长5.6% [20] - 董事会将公司季度股息提高至每股0.15美元 [17] - 上调2022年FFO指引区间，低端调至每股1.08美元，高端调至每股1.12美元；上调同店NOI指引区间至全年增长4% - 5% [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：上半年租赁超71.4万平方英尺空间创纪录，6月30日整体投资组合租赁率达97.6%，接近历史最高；锚定空间100%出租，二季度店铺空间租赁率升至93.8%；二季度租赁29.8万平方英尺，超三分之二为续租活动；续租租金增长10.5%；新签38份租约，多为健康和 wellness 领域租户；同空间现金租金增长16.7%；二季度使超270万美元年化租金的新租户开业运营，6月30日有790万美元年化租金未开始，预计下半年大部分上线 [28][29][30][32][34][36][37][38] - 收购业务：二季度收购三个杂货店为主的购物中心，总价6000万美元；目前有一笔交易待完成，出售一处物业获3700万美元，收购两处西雅图购物中心总价6000万美元，今年收购总额将达1.2亿美元，增加超50万平方英尺物业 [10][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注西海岸杂货店为主的购物中心运营，利用租赁和收购活动推动增长，未来将继续寻找非公开市场收购机会，但因利率上升可能放缓收购节奏 [7][10][40][41] - 计划出售部分物业，包括两个待推向市场的重建物业预计产生3000 - 3500万美元收益，还考虑出售其他物业再获约3000万美元收益 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但市场长期基本面良好，人口结构和供应受限使市场受保护，公司有信心继续创造价值，其杂货店为主的投资组合和多元化租户基础具韧性 [43][45] 其他重要信息 - 上半年通过ATM筹集约2500万美元股权资金，用于二季度收购，收购使资产负债表增加6000万美元物业资产，仅增加2300万美元债务 [21] - 上半年还清两笔抵押贷款，目前仅两笔抵押贷款未还，6月30日97%债务为固定利率，仅信用额度为浮动利率，期末余额4600万美元 [22][23] - 2017和2019年设置的3亿美元掉期将于8月底到期，目前计划暂不替换，因2025年到期的定期贷款在当前市场下综合利率与掉期相当，届时约75%债务仍为固定利率，未来一年半无债务到期 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于FFO指引的假设及是否有一次性事件影响 - 公司认为二、三季度FFO应保持稳定，因租赁活动推动现金租金和直线租金增长；鉴于当前经济环境不确定性，对下半年持谨慎保守态度 [48][50][51] 问题2: 处置资产的定价和资本化率变化 - 目前杂货店为主资产收购市场定价和资本化率未变，出售资产资本化率预计保持在较窄范围，预计在5%左右 [53][54] 问题3: 消费者支出回落对公司2022年全年业绩的影响 - 公司未看到明显影响，杂货店为主的购物中心客流量和租户销售额增加，租赁和续租活动仍强劲 [56][58] 问题4: 第三季度租赁业务量是否会超过二季度 - 第三季度开局良好，但因高出租率，难以提前确定租赁机会，预计与历史水平相当 [60][61] 问题5: 租户对通胀压力的反应及本地租户情况 - 未看到租户抵制，收款情况良好，租户实力强且需求广泛；本地租户在租户基础中占比随行业发展有所下降 [63][64][81] 问题6: 租户签订长期租约对起始租金和递增条款的影响 - 租户为锁定长期租约愿接受更高初始租金，公司也会借此完善租约条款，增加灵活性 [66] 问题7: 二季度租户续租比例及未来租户保留率趋势 - 租户保留率略高于历史水平，若租户有犹豫，公司有替代租户储备；预计保留率保持在较高水平 [68][69] 问题8: 股息增加的原因 - 是疫情后业务势头良好和预计应税收入增加的综合结果，同时要满足房地产投资信托（REIT）分配要求 [70][71] 问题9: 二季度处置和收购资产资本化率差异原因 - 出售资产估值考虑了对开发商的重要性，收购资产因有近期续租和重新定位机会获得更好价格，是双赢交易 [73][74] 问题10: 若达到收购范围高端，处置资产资本化率情况 - 预计处置资产资本化率保持在较窄范围，但部分收购资产基于开发机会估值，难以简单引用退出资本化率 [75][76] 问题11: 占用率和租赁增长是否受二季度收购影响 - 未受收购影响 [77] 问题12: 运营费用净租户回收情况及未来预期 - 目前数据是一次性异常情况，回收比率未来将保持一致或略有改善 [80] 问题13: 不同债务来源的条款和可用性 - 公司有信用额度，为明年年底到期债券再融资可选择公开发行或私募票据，主要通过公司层面的公债和私募债融资，尽量保持物业无抵押 [83] 问题14: 年底小店铺空间占用率预期 - 租赁势头持续强劲，预计继续填充内铺空间，但剩余可租赁空间不多 [85] 问题15: 锚定租户租约趋势 - 与小店铺租户类似，部分锚定租户希望重置租约，延长租期并采用固定租金选项 [86] 问题16: 公司对未来杠杆水平的接受范围 - 公司接受的杠杆水平在6.5左右，会根据资产出售情况上下波动 [88] 问题17: 掉期到期对下半年指导成本和影响的预期 - 根据LIBOR远期曲线，预计今年整体利息费用有轻微名义增加，因75%债务仍为固定利率 [90] 问题18: 8000万美元潜在收购和3000 - 3500万美元处置资产的时间安排 - 收购管道强劲，收购可能早于处置完成，但具体时间取决于交易情况 [92] 问题19: 租户租金覆盖比率受影响情况 - 必需品零售租户入住成本趋势良好，未看到明显恶化，其他类型零售商有问题，但公司对其敞口小 [93][94][95] 问题20: 公司对项目再开发和强化的看法是否改变 - 公司因西海岸开发审批困难和成本上升，仍不倾向开发业务，目前重点是项目审批，仅考虑特定项目开发 [98][99][100] 问题21: 出售低资本化率资产用于收购高资本化率资产的看法 - 这种做法从长期看能通过利差和未来增长实现增值 [101] 问题22: 宏观环境下租赁新交易销售周期是否变化 - 需求比以往更强，谈判时间略长，但仍有多个租户竞争可用空间 [106][107] 问题23: 租户寻求10年租约时公司对公平市场价值延期选项的态度 - 具体交易具体分析，若能将公平市场价值选项改为固定租金增加，公司愿意锁定租户10年并获得更多租金 [108] 问题24: 已签约未开业的790万美元租金预计何时开始 - 预计大部分在2022年底前上线，且后续还会增加 [111] 问题25: 公司在太平洋西北地区投入资金的原因 - 该地区历史上难以渗透，公司近期有机会获得更多市场份额，长期来看能为股东创造价值，并非为平衡投资组合 [112][113][114]