财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总营收7650万美元，GAAP运营收入2670万美元；2021年第一季度总营收6920万美元，GAAP运营收入2250万美元 [12] - 2022年第一季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为1160万美元，摊薄后每股0.09美元；2021年第一季度GAAP净收入740万美元，摊薄后每股0.06美元 [12] - 2022年第一季度，同店现金基础净营业收入为4950万美元，2021年第一季度为4600万美元，增长7.5% [13] - 2022年第一季度，资金运营现金流（FFO）总计3620万美元，摊薄后每股0.28美元；2021年第一季度FFO为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [13] - 第一季度GAAP租金比预算高约200万美元，其他收入总计140万美元，坏账低于预期，实际为62.8万美元 [14] - 第一季度提前无罚偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款，截至3月31日，无抵押总可租面积占比升至创纪录的96.5% [15] - 年初至今通过ATM发行约120万股，筹集2340万美元，其中第一季度发行约70万股，第二季度初发行约50万股 [16] - 截至3月31日，公司总市值约39亿美元，债务约13亿美元，债务与总市值比率为34%，其中95.4%为无担保债务，大部分为固定利率，未来1.5年无到期债务 [16] - 第一季度利息覆盖率从一年前的3.2倍升至3.6倍，净债务与年化EBITDA之比从一年前的7.3倍降至6.4倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，投资组合出租率达97.2%，高于一年前的96.9%，其中锚定空间保持100%出租，非锚定空间出租率为93.9% [21] - 第一季度租赁总面积41.6万平方英尺，主要围绕租户续约，成功续约5个锚定租约，剩余2个中1个有意续约，另1个已以更高租金租给相邻杂货店 [21][22] - 第一季度续约61个非锚定租约，续约租金平均增长超7%，新租约面积超9.4万平方英尺，同空间基础租金增长15.8% [23][24][25] - 年初时，已签约未开业租户租金差额为1060万美元，第一季度使超200万美元开业运营，截至3月31日，差额为960万美元 [25][26] 收购业务 - 第一季度收购两个位于太平洋西北地区的杂货店主导购物中心，总价3600万美元，另有一个位于旧金山市场的购物中心正在交易中，价格2400万美元 [8][10] - 三项收购总计6000万美元，综合初始收益率略高于6% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场竞争激烈，资本和买家众多，单项资产或投资组合的资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% [47] - 广泛营销的交易中，资本化率未发生变化，仍维持在过去几个月的水平 [48][49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续利用强劲的租赁趋势推动业务发展，同时努力扩大投资组合，利用长期关系进行收购 [28] - 计划继续筹集股权资金，根据市场情况进行收购活动 [16] - 提高2022年FFO指导区间至每股1.04 - 1.10美元 [31] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，越来越多投资者积极追求杂货店主导的购物中心，公司专注于寻找非公开市场的收购机会，目前潜在非公开收购项目储备不断增加 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，空间需求推动业务发展，租赁活动活跃，租金增长，收购也取得进展 [7] - 基于第一季度租赁活动和有利趋势，认为2022年租赁业务有望表现强劲 [26] - 尽管收购市场竞争激烈，但公司凭借关系和经验，有信心找到增值收购机会，实现业务增长 [29][47] - 公司资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大 [76] 其他重要信息 - 公司电话会议中讨论的部分内容构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，相关风险和因素可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3][4][5] - 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，主要是内华达州和其他地区的两个高密度开发项目，预计出售资产总额约5000 - 6000万美元 [39] - 公司两个北加州高密度开发项目，一个将在30 - 45天内提交规划委员会或市议会最终审批，另一个约90 - 120天后审批，预计出售可获得2500 - 3000万美元现金 [70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年的收购是否会集中在下半年？ - 目前来看，收购情况大致符合模型，大概率会逐季向后集中到年底 [33] 问题2: 请更新一下公司的高密度开发计划进展？ - 各个项目都在稳步推进，Crossroads项目有望在今年晚些时候破土动工 [36] 问题3: 请谈谈收购项目的定价水平，以及是否会出售更多资产来筹集资金？ - 全年收购项目的资本化率预计在5.5% - 5.75%之间，具体项目可能会有所波动 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，后续会根据项目储备和股价情况，考虑出售更多资产并利用ATM发行股票筹集资金 [39][40] 问题4: 公司目前持有的旧Pan Pacific资产数量，以及未来还有多少可收购？ - 目前持有4个近期收购的Pan Pacific资产 公司会关注收购更多此类资产的机会，但会很谨慎，注重资产的增值潜力 [41] 问题5: 收购资金的缺口是否主要通过普通股股权来填补，还是会提高杠杆率？ - 公司将继续关注杠杆率，以净债务与EBITDA比率为重要指标，会根据项目储备和资产出售情况，降低该比率，以实现公司的稳健增长 [43] 问题6: 除了2022年指导范围内的处置计划，未来是否会有更多资产处置？ - 公司会抓住机会进行资产清理，主要关注内部增长情况，若内部增长不佳，会利用当前市场条件出售资产 可能会根据公司发展情况提高资产处置目标 [45] 问题7: 请谈谈定价趋势，借贷成本上升是否对市场产生影响？ - 当前市场竞争激烈，西海岸市场资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% 公司凭借关系和经验，能找到增值收购机会 目前广泛营销的交易中，资本化率未发生变化 [47][48] 问题8: 投资者或经纪人是否表示未来大型投资组合交易需要更高收益率，当前市场是否仍能实现低于5%的资本化率？ - 资本化率未发生变化，仍维持在过去6 - 9个月的水平 由于利率环境，部分私人买家退出市场，为公司提供了机会 [49][50] 问题9: 公司的融资成本在过去6个月或年初至今有何变化，对支付5%左右资本化率的资产有何影响？ - 股权融资成本有所改善，债务融资成本没有实质性变化 信用评级机构认可公司的业务计划和去杠杆化举措，使债务融资成本保持在良好水平 [53][54][55] 问题10: 如果公司需要进行10年期的永久性融资，情况会如何？ - 近期没有债务到期，下一次到期在明年年底 公司会密切关注利率环境，但目前难以确定融资价格 [57] 问题11: 直线租金和高于或低于市场租金的摊销有所增加，将租金从现金调整为GAAP以提升FFO的机会还有多少，目前处于什么评估阶段，第一季度GAAP净收入高于预期的原因是什么？ - 难以预测具体数字，公司年初的指导基于物业预算和FAS 141，随着收购和租赁活动的进行，需要每季度重新评估 第一季度GAAP净收入高于预期，是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [59][74] 问题12: 其他收入中的100万美元收益是租赁期限费用吗？ - 是的，公司其他收入项目每年通常在300 - 400万美元之间，本季度略高于正常水平 [62] 问题13: 考虑到利率变化，西海岸市场的交易是否会暂停？ - 目前市场没有明显暂停迹象，随着ICSC会议临近，市场活动可能会增加 整体市场交易活跃，公司对实现指导目标持乐观态度 [65] 问题14: 第一季度租赁情况良好，但已签约未开业租户租金差额变化不大，请问哪些类别或行业受到了影响？ - 这是每年年初假期后的正常情况，没有特定类别受到影响 部分受疫情影响的租户离开了购物中心，但租赁团队业务繁忙，市场需求强劲 [67] 问题15: 公司是否已经处理完受疫情影响的租户问题，包括那些有能力支付但选择不支付的租户？ - 仍有少数租户问题未完全解决，但影响不大，预计随着法院全面开放，能够解决这些问题 [69] 问题16: 请更新北加州高密度开发项目的进展，今年是否计划出售，预计总收益是多少？ - 两个项目分别将在30 - 45天和90 - 120天内提交最终审批，之后将出售 预计出售可获得2500 - 3000万美元现金，出售不会对NOI产生影响 [70] 问题17: 西海岸市场有多少买家依赖高杠杆收购资产？ - 私人买家比机构资本和REITs更依赖杠杆，公司收购的单项资产交易中，有很多私人买家，利率上升对他们有一定影响 [71] 问题18: 公司约3亿美元的掉期合约将于今年晚些时候到期，计划如何处理？ - 目前尚未做出决定，到期时间为8月底，公司正在考虑多种策略，会综合考虑利率环境等因素 [72] 问题19: 第一季度基础租金高于预算的积极因素是什么？ - 基础租金高于预算是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [74] 问题20: 公司房地产以必需服务为主，是否担心通胀和实际收入下降会导致未来几个月消费者支出减少？ - 公司大部分资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大，预计不会像其他市场那样受到较大冲击 [76] 问题21: 第一季度开业情况良好，主要是哪些类型的店铺，租户是否按计划开业，是否有灵活性？ - 主要是店铺租户 目前许可和建设流程已恢复正常，疫情期间的延迟项目开始上线，预计剩余项目将在年内陆续开业 [79] 问题22: 季度结束后完成的交易不应影响数据，高于预期的非现金租金收入是由锚定租约还是续约导致的？ - 直线租金与租赁活动有关，FAS 141需要对收购资产进行全面估值 年初的指导基于当时的情况，第四季度收购的部分资产在第一季度完成估值，导致数据调整 目前的收购项目也将进行估值，可能会在今年晚些时候影响数据 [81] 问题23: 利率环境变化对业主出售资产而非再融资的决策有多大影响？ - 利率上升使市场有所变动，但价格仍处于创纪录水平，交易活跃 公司通过关系获得了一些机会，部分卖家因再融资担忧，主动联系公司进行非公开交易 [84] 问题24: 从COVID的波动和复苏来看，市场的承销标准有何变化，与上次购物中心市场过热时相比，承销是否变得宽松，还是主要体现在价格方面？ - 主要体现在价格方面 目前市场上的买家更注重承销，会合理评估风险，考虑更正常的租金水平 公司在承销方面保持保守态度 [87] 问题25: 请更新董事会对股息的看法，目前股息与应税收入的关系如何，未来季度派息应如何考虑？ - 股息决策由董事会做出 公司的派息率在行业中处于较低水平，如果今年剩余时间业务继续向好，将提高股息 [89] 问题26: 请详细谈谈那些曾经减少门店数量的长期实体零售商，现在带着新概念重返关键市场的情况，他们的采购意向和开店标准是什么？ - 这些租户通常以较小的店面和更精细的产品回归 一些租户曾离开购物中心，现在又带着新的概念回来租赁 杂货店在他们的整体商品计划中起着关键作用 [91][92][93] 问题27: 考虑到已签约未开业租户的情况，目前公司的租户保留率是多少，与历史水平相比如何？ - 公司租户保留率通常在80%以上，没有明显变化 整体入住率得益于现有租户的续约，在某些情况下，公司希望收回一些低于市场租金的店铺 [94] 问题28: 之前的资产处置主要是为了退出特定市场，目前计划出售的资产有什么特点，是基于地理位置、人口结构变化，还是资产的个体增长情况？ - 主要基于资产的个体情况和增长潜力，包括两个高密度开发项目，因为公司不从事购物中心开发业务 出售的资产包括非创收或无增值潜力的土地，以及未来2 - 3年没有内部增长的资产 [95] 问题29: 关于8月底到期的3亿美元掉期合约，指导中是如何考虑的，到期后预计如何处理，不同选择的定价情况如何？ - 指导中假设掉期合约到期后，定期贷款按LIBOR曲线恢复浮动利率 公司有多种选择，包括维持浮动利率、将新增债务加入定期贷款并进行10年期固定利率融资等，但目前难以确定具体利率 [98][99] 问题30: 下半年与掉期合约相关的定期贷款利息支出将节省多少？ - 下半年在3亿美元的定期贷款上，与掉期合约相关的利息支出将节省150 - 200个基点 [100][101] 问题31: 请更新费用回收情况，以及对2022年剩余时间的预期？ - 费用回收率与历史平均水平一致，公司签订的租约主要是99%的三净租约，回收率较为稳定 回收率会因费用发生时间和回收情况而略有波动，总体在80% - 90%之间 随着已签约未开业租户开业，回收率将进一步提高 [103][104][105] 问题32: 在公司专注的市场中，哪些地区竞争更为激烈？ - 竞争在整个西海岸的主要市场都存在，杂货店和药店主导的购物中心是零售市场中最受欢迎的细分领域 市场机会丰富，不同季度和年份的重点市场会因卖家和预期而有所变化 [106]