财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1650万美元，摊薄后每股0.14美元，而2020年同期为460万美元，摊薄后每股0.04美元，2021年第二季度GAAP净收入中包含4月房产处置的950万美元出售收益 [11] - 2021年第二季度资金运营为3170万美元，摊薄后每股0.25美元，2020年第二季度为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [11] - 2021年第二季度同店净营业收入较去年增长9.6%，2021年前6个月同店净营业收入增长1.5% [11] - 第二季度末租金收取率约为96%，预计第三季度将完全恢复到历史收取率 [12] - 第二季度净坏账为正10.3万美元，因租户基本重新开业，公司对部分先前坏账准备金进行了冲回 [13] - 截至第二季度，公司通过ATM计划发行约190万股普通股，第三季度初又发行约62.3万股，年初至今通过ATM发行和4月房产处置共筹集约7200万美元股权收益，完成最后两笔萨克拉门托房产出售后，预计共筹集约1.17亿美元股权收益 [14] - 公司用部分收益偿还第一季度末信贷额度上的1400万美元欠款，目前6亿美元无担保信贷额度无欠款，今年债务减少约4800万美元，预计下半年信贷额度余额将保持在最低水平甚至为0 [15] - 公司净债务与EBITDA比率从去年疫情最严重时的7.9倍降至第二季度的6.9倍 [16] - 公司预计2021年全年资金运营为每股摊薄后0.98 - 1.02美元，低区间假设下半年坏账仍略高，高区间假设下半年坏账符合历史水平且下半年完成总计1亿美元的收购，同时假设同店净营业收入全年增长2% - 4% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署118份租约，总面积33.8万平方英尺，创公司第二季度租赁活动新纪录，其中新租约59份，面积11.6万平方英尺，续约租约59份，面积约22.2万平方英尺，新租约同空间比较现金基础租金平均增长15.8%，续约现金租金增长3.3%，截至6月30日，整体投资组合租赁率稳定在96.9%，锚定空间100%出租，内铺空间93.1%出租 [20][21] - 收购业务：目前有两笔待收购的杂货店为主的购物中心，总价约6100万美元，初始收益率在6%左右，预计未来12 - 24个月内将收益率提高到7%以上 [7][8] - 处置业务：第二季度出售一处房产，售价2580万美元，目前有两笔萨克拉门托房产待售，预计产生约4500万美元销售收益，完成后将完全退出萨克拉门托市场 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从圣地亚哥到西雅图，租户对空间的需求在第二季度加速增长，第三季度持续上升 [19] - 市场上高品质、杂货店 - 药店为主的资产供应较少，已交易资产的资本化率在5%以下，未来收购的资本化率预计在5% - 6%之间 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括积极寻找收购机会、推进资产处置、加强资产负债表、推进租赁业务和开展致密化项目 [6][9][10] - 收购方面，公司倾向于收购10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，同时也在积极寻求与私人业主的投资组合交易 [34][36] - 处置方面，公司将继续评估资产，出售内部增长潜力有限的资产，市场上1031买家和机构资本活跃，愿意支付较高价格 [59] - 致密化项目方面，公司在贝尔维尤的Crosswords购物中心获得城市最终批准，计划建设220套公寓和1.5万平方英尺的底层零售空间，旧金山市场的两个购物中心的致密化项目也在稳步推进 [23][24] - 行业竞争方面，收购市场上存在混合用途开发商和关注自有地块剥离价值的买家，公司凭借对市场的了解和专业管理能力参与竞争 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，租户需求加速增长，主要来自疫情期间表现良好的企业扩张和疫情期间受限制企业的重新布局或扩张，同时市场供应有限，租户健康状况良好，这些因素将在未来几年持续推动需求 [28][62][65] - 未来前景方面，公司对2021年下半年的前景感到兴奋，认为租赁和收购业务将受益于市场需求的增长，公司的核心竞争力（杂货店为主的定位、多元化的租户基础和专业的团队）将继续推动公司价值的增长 [27][30][31] 其他重要信息 - 公司Crosswords购物中心致密化项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] - 公司租赁组合中，店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化 [99][100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍收购管道的规模和机会，以及卖家接受OP单位的动态 - 公司通常寻找10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，也在积极寻求投资组合交易；公司会继续推进OP单位业务，但需要股价稳定，让卖家愿意以当前或高于股价的价格进行交易；通过重新招商、提高运营效率和填补空置率来提升收购资产的价值 [34][36][39] 问题2: 公司如何为不断增长的收购管道筹集资金 - 主要资金来源为资产处置和可能出售致密化项目的部分权益，股权融资将取决于市场和股价情况，如果股价超过净资产价值，可能会通过ATM计划或市场融资 [42][43] 问题3: 已签约的6100万美元收购项目的6%初始收益率为何较高，以及如何提高到7% - 北加州资产因业主受疫情压力且急于出售，公司在市场好转前完成交易，获得较好价格；南加州资产公司熟悉市场和物业情况；北加州资产原业主与租户关系好但租金提升不足，公司将采取更积极的管理方式，南加州资产公司通过租赁团队和实际管理经验提高收益率 [47][48][50] 问题4: 财务结果和指引中与COVID相关的一次性项目有哪些，以及下半年坏账准备金的假设 - 第二季度通过仔细的租户分析，冲回约150万美元的先前坏账准备金，同时计提约140万美元的新准备金，净坏账为10.3万美元；下半年坏账准备金如果回到历史正常水平（低于1%），将有助于实现指引的高端，但仍存在一定不确定性 [52][53] 问题5: 公司是否处于收购的转折点，未来投资规模是否会回到以前水平，以及未来收购的合适资本化率是多少 - 公司认为是收购的转折点，未来可能会看到投资规模回到以前每年2 - 3亿美元或更多的水平；未来收购的资本化率难以预测，市场上高品质资产供应少，已交易资产资本化率在5%以下，预计未来在5% - 6%之间，关键是通过管理提升资产收益率 [55][57] 问题6: 资产处置是否结束，是否还有更多工作要做 - 公司将继续评估资产处置机会，关键是资产的内部增长潜力，目前市场上买家活跃，愿意支付较高价格 [59] 问题7: 租赁需求的高增长能持续多久，加州6月15日重新开放是否已影响需求，以及下半年ATM计划可能筹集多少资金 - 租赁需求预计将持续一段时间，原因包括租户对杂货店为主的投资组合表现的认可、市场供应有限和租户健康状况良好；加州重新开放前需求已经存在，开放后需求更旺盛；下半年ATM计划筹集资金取决于股价，公司将关注市场和股价，如有机会将筹集更多股权 [62][66][67] 问题8: 如何看待1040万美元年度基本租金（ABR）在下半年的情况，萨克拉门托资产处置的资本化率是多少，未来处置资产的交易价格范围是多少 - 下半年ABR的情况难以预测，预计将保持在历史范围内，同时公司会不断增加新的项目；圣地亚哥资产处置的资本化率在5%左右，萨克拉门托资产在7%左右，未来主要市场的资产处置价格可能与圣地亚哥类似 [72][73][74] 问题9: 已讨论的收购和处置交易预计何时完成 - 预计收购和处置交易都将在8月完成，可能会因出售方的原因稍有延迟，但最迟在8月底完成 [76] 问题10: 店铺空间需求在本地租户和全国连锁店之间的情况，以及疫情后新的业务领域是否在租赁的ABR中占比增加，如何处理餐厅户外用餐的问题 - 店铺空间需求来自本地、区域和全国各个领域，区域和全国运营商的需求更强；需求用途仍与疫情前相似，包括餐厅、精品健身、医疗、宠物和兽医等服务行业；公司正在与餐厅合作，使户外用餐更永久化，并提高租金，减少建设障碍，市政当局也支持这一做法，部分地区已将户外用餐许可延长一年 [79][80][82] 问题11: 核心市场是否有延长驱逐禁令的情况，收购市场中买家如何评估有空置率的资产，以及在收购市场中是否会遇到考虑开发潜力的竞争对手 - 西海岸大部分地区的驱逐禁令未延长，只有洛杉矶和北加州的少数小城市仍在实施，目前主要问题是处理积压案件的时间；公司收购的高品质杂货店 - 药店为主的资产空置率不高，评估时会考虑现有租金和空置率的处理；收购市场中会遇到考虑开发潜力和自有地块剥离价值的竞争对手 [85][88][91] 问题12: Crossroads住宅开发项目预计何时破土动工，项目规模、成本和投资收益率是多少 - 项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] 问题13: 公司租赁组合中的合同租金增长情况如何，目前签署的租约是否有变化 - 店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化，部分续约租金暂时持平，但未来预计会改善 [99][100][101] 问题14: 第二季度建筑面积入住率下降，是否还有进一步下降的风险，本季度小店铺和锚定空间的入住率分别是多少，未来收购是否会预先筹集永久资本，公司长期的杠杆目标是多少，是否有计划偿还部分有担保债务 - 目前只有极少数租户仍在利用禁令拖欠租金，随着市场开放，情况将好转；锚定空间入住率为100%，小店铺空间入住率为93.1%；未来收购将使用信贷额度和手头现金；公司希望净债务与EBITDA比率降至中低6倍，计划在明年3月1日和4月1日偿还两笔物业抵押贷款 [103][105][107]