财务数据和关键指标变化 - 2020年GAAP归属普通股股东的净收入总计3200万美元，摊薄后每股0.27美元；第四季度净收入为890万美元，摊薄后每股0.08美元 [17] - 2020年全年资金运营现金流（FFO）总计1.325亿美元，摊薄后每股1.05美元；第四季度FFO为3430万美元，摊薄后每股0.27美元 [17] - 自疫情开始至2020年底，公司共收到91%的基本租金账单，其中第二季度为87%，第三季度为91%，第四季度为92% [18][19] - 未收到的9%基本租金账单约为1550万美元，其中约680万美元已延期支付，约870万美元（占总基本租金账单的5.6%）为现有租户的坏账准备金 [20] - 2020年全年坏账总计1100万美元，其中包括第一季度疫情和封锁开始前的约70万美元坏账，与历史坏账水平相符 [21] - 2021年FFO指导范围为摊薄后每股0.95 - 1.02美元，低端假设2021年坏账约700万美元，同店净营业收入（NOI）增长持平，无物业收购；高端假设坏账约300万美元，同店NOI增长3%，下半年收购4000万美元物业 [28][29][30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年全年租赁总面积达120万平方英尺，其中续约面积为83.1万平方英尺，新租赁面积超过40万平方英尺 [9][35][37] - 2020年同空间新租约现金租金增长12.5%，续约租金增长7.9%；第四季度新租约同空间增长9.1% [10][37][38] - 第四季度末，租赁与计费空间的经济差距从季度初的3.4%（约690万美元额外年度现金租金）扩大至4%（约860万美元额外年度现金租金） [40][41] - 2021年有4份主力租户租约到期，其中2份上半年到期的杂货店租户寻求长期续约，1家还希望扩大面积；另外2份下半年到期的租户预计也会续约 [42] - 2021年约有57.3万平方英尺的商铺空间租约到期，大部分为必需消费品租户，公司有信心快速重新出租 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场开始有有限活动恢复，资本化率与疫情前价格一致 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于拥有和运营位于人口结构良好、市场保护程度高地区的以杂货店为核心的购物中心，并保持强大且多元化的租户基础 [11][12] - 推进致密化项目，在三个项目中稳步推进产权流程，同时与四个购物中心周边的业主和市政当局合作开发中高密度住房 [13][14] - 持续关注非公开市场的收购机会，主要聚焦于因疫情而资金不足、难以应对租赁和续租问题的私有优质购物中心 [49] - 若收购市场活动持续改善，公司将考虑出售萨克拉门托的最后两处物业及其他一些物业 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来巨大经济动荡和不确定性，但公司投资组合表现出显著韧性，对业务在未来几个月恢复全面运营持谨慎乐观态度 [7][45] - 预计第一季度末租金收取率将回升至约90%，并随着时间推移稳步提高 [46] 其他重要信息 - 第四季度公司发布首份环境、社会和治理（ESG）报告，正式确立公司在可持续、道德和负责任运营方面的长期承诺 [15] - 疫情初期董事会暂停季度股息，鉴于投资组合在疫情期间的稳定表现，董事会已恢复股息，宣布每股初始现金股息为0.11美元 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年指导中一般及行政费用（G&A）增加的驱动因素是什么？ - 2020年G&A较2019年下降约100万美元，2021年的增加主要归因于更多的薪酬成本以及新ESG项目带来的持续成本 [56] 问题2: 如何看待西海岸市政当局对致密化项目的支持增加？ - 市政当局认为这些项目将为社区带来价值并解决住房短缺问题，虚拟会议使流程更高效，城市对项目推进感到兴奋 [57] 问题3: 市政当局在授予产权方面是否表现出更多合作？ - 是的，在某些情况下，允许100%住宅开发，无需额外零售；在其他情况下，会协助进行必要的分区变更并提供指导 [58] 问题4: 2021年总租赁资本支出（CapEx）的预期是多少？哪些因素可能影响2021年调整后资金运营现金流（AFFO）和股息支付率？ - CapEx取决于具体交易，预计平均成本与历史水平相符；公司有四个正在建设的地块将于下半年开始产生净营业收入（NOI），部分CapEx将来源于此 [64][65][66] 问题5: 如何考虑通过出售股票或资产来获取股权以及杠杆目标范围？ - 公司将继续出售资产，随着市场需求回升，将加速出售萨克拉门托及其他资产；有机会时会考虑出售股票，目前自动上架发行（ATM）计划已启动；公司希望净债务与EBITDA比率维持在6点几的水平 [71][72][73] 问题6: 股息设定较低是否是为了保留现金以降低杠杆？ - 是的，公司会根据基本面情况和疫情恢复速度每季度重新评估股息 [90] 问题7: 圣地亚哥资产的买家类型以及当前市场上的买家概况如何？ - 买家包括1031交换投资者和机构资本，目前市场活跃的主要是杂货店和药店锚定的零售资产 [80] 问题8: 随着限制放宽，短期内投资组合中潜在的空置风险有多大？ - 预计全年投资组合租赁率将保持在96%左右，第一季度末可能仍有一些影响，但租赁团队收到的咨询数量表明需求强劲 [82] 问题9: 2021年续租租金价差是否会继续受到租户寻求平租续约的影响？ - 平均而言，预计续租租金增长将保持在10%左右，每个情况不同，但如果疫情提前结束，需求回升可能推动续租率更快增长 [83][84] 问题10: 目前看到的租户需求类型和租赁管道情况如何？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、宠物等行业的租户，他们看好未来，希望填补空置空间 [85] 问题11: 1月份租金收取情况如何，与12月份相比有何变化？ - 加利福尼亚州12月中旬的经济封锁影响了1月份的租金收取，但随着经济重新开放，收取率预计将在本季度剩余时间内加速回升，有望达到第四季度的水平 [92][93][94] 问题12: 致密化项目2021年的潜在支出是多少？ - 由于2021年不计划破土动工，支出主要集中在产权流程，相对较少，大规模资本支出将在2022 - 2023年 [95] 问题13: 上半年92.8%的入住率趋势如何？年中恢复正常运营具体指什么？ - 预计第一季度入住率会略有下降，但如果不再实施封锁，第二季度需求将加速回升；公司对全年保持96%左右的入住率有信心 [101][102] 问题14: 第四季度基本租金同比和环比下降幅度超过入住率损失的原因是什么？租金收取按类别趋势如何？ - 第四季度基本租金下降可能是由于减免协议的时间安排，部分前期减免记录在第四季度；疫情期间公司一直稳定收取约90%的基本租金，预计无需将租户转为现金支付 [112][113] 问题15: 体育用品店3Q - 4Q租金收取下降的原因是什么？ - 主要是由于一家全国性体育用品主力租户因第四季度封锁未支付租金，预计很快会解决 [117] 问题16: 除萨克拉门托外，公司对其他市场的收购兴趣如何？ - 公司更关注购物中心本身的内部增长潜力，会出售租赁稳定但增长潜力有限的资产，将资金重新配置到增长潜力更高的资产上 [122] 问题17: 目前看到哪些行业的租户需求增加？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、兽医等行业的运营商 [123] 问题18: 市政当局在致密化项目的许可和租户引入方面的进展如何，是否会比疫情前更好？ - 会更好，一方面疫情导致城市活动减少，工作人员有更多时间处理事务；另一方面，城市为增加税收收入，积极推动项目进展 [128][129] 问题19: 投资组合中是否有租户因容量限制而未开业？ - 有一些租户因对封锁的担忧或容量限制未开业，但随着限制放宽，他们正准备开业；部分租户如餐厅和个人服务行业可通过外部区域弥补内部容量限制，但电影院等行业在25%容量下开业不经济 [130][131][132] 问题20: 公司在评估新租户时是否考虑未来工资压力？ - 工资压力对租户本身是一个问题，但尚未反映在租金上，西海岸最低工资已接近或达到相关水平，公司未收到租户反馈该问题影响业务 [133][134][136]