财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度GAAP归属于普通股股东的净收入为650万美元，摊薄后每股收益为0.06美元；资金运营总额为3160万美元，摊薄后每股为0.25美元，较第二季度显著增加 [16] - 截至目前，第三季度总基本租金收款率达88.7%，剩余11.3%约580万美元，其中约140万美元已延期，约270万美元正在协商，约170万美元为现有租户的坏账准备金；第三季度总坏账约220万美元，其中约50万美元与过去租户有关 [17] - 第三季度偿还了疫情开始时作为流动性保障提取的1.3亿美元信贷额度，截至9月30日，6亿美元无担保信贷安排中仅1.035亿美元未偿还，可用额度近5亿美元；目前资产负债表上有6200万美元现金，约4900万美元为自4月以来运营产生的净现金流 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，锚定空间出租率为100%，商铺空间出租率为93%，整体出租率为96.8%，与疫情前相比仅相差90个基点 [22] - 第三季度共租赁超44.1万平方英尺空间，包括13.4万平方英尺新租约，同空间比较现金租金增长12.2%；新租约中商铺租户租赁10.4万平方英尺，基本租金现金增长14.9% [24] - 第三季度续租30.7万平方英尺空间，现金基本租金平均增长11.6%，其中锚定续租增长11.9%，商铺空间续租增长11.3% [25] - 第三季度初，租赁与待建空间的经济差为2.9%，约合590万美元额外年度现金租金；截至9月30日，该差值增至3.4%，约合690万美元增量现金租金 [28] - 2020年剩余时间内，仅第四季度有一份锚定租约到期，租户为全国性大型杂货店，正协商新长期租约；2021年有六份锚定租约到期，预计均会续租 [29][30] - 第三季度在西雅图市场一个购物中心破土动工建设一个新的独立建筑，已全部签约；未来几个月，旧金山和圣地亚哥市场各有一个已预租的独立建筑计划动工 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场在沉寂八个月后，部分业主开始试探市场，优质、以杂货店为锚定的购物中心定价参数和预期与疫情前基本相同 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第四季度临近假期，公司将努力把握空间需求和租赁活动增加的机会，增强租户基础的实力和多样性，积极应对疫情变化，为租户提供支持 [34] - 预计从第一季度恢复派息，派息率将保守设定，以保留充足现金流；公司正从防御模式向积极模式转变 [37] - 有三个独立建筑项目正在推进，多个项目处于规划阶段；三个正在进行产权审批的项目进展顺利，2021年可能启动两个项目的建设，第三个项目将于2022年启动 [38] - 密切关注收购市场，计划2021年重启资产循环计划，寻找潜在的非公开市场收购机会 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司以杂货店为锚定的购物中心组合在疫情期间表现出色，战略举措促进了租户重新开业和购物活动恢复，客户和租赁活动强劲回归 [7][8][11] - 尽管面临挑战，但公司获得惠誉评级的投资级评级和稳定展望，显示了投资组合和业务的长期实力、稳定性和弹性 [14] - 团队在疫情期间表现出色，公司运营更加灵活高效，将致力于为股东创造长期价值 [42] 其他重要信息 - 随着凉爽季节临近，公司已确保租户所需的关键物品，如空间加热器和防风屏障，以继续利用户外空间 [35] - 积极与地方政府合作，引导小企业赠款和援助流向租户，并帮助租户利用这些援助 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延期和未解决部分的情况及收款计划和前景 - 约500万美元租金已完全延期，第二季度延期并在第三季度开始重新收取的租金约41.1万美元，收款率约87%；公司每天与租户沟通，预计到第四季度末大部分租户问题将得到解决 [46][48] 问题2: 从第二季度到第三季度坏账准备金水平的变化及原因 - 第三季度坏账准备金下降，主要是因为第三季度谈判加速，部分问题得到解决，收到了第二季度和第三季度的欠款，同时对一些租户的信心增强，减少了准备金；第二季度对现有租户准备金约490万美元，本季度约170万美元 [50][52] 问题3: 第三季度每月租金收款率及十月情况，以及是否能超过90% - 第三季度每月收款率在88% - 89%之间，十月情况更积极，预计第四季度收款率将超过90% [54][56][64] 问题4: 第四季度坏账准备金是否会继续改善 - 由于疫情仍在持续，难以预测是否会有额外的停工，因此无法确定第四季度坏账准备金是否会继续改善 [66] 问题5: 本地租户基础的健康状况、收款预期及入住率损失风险 - 加利福尼亚州部分本地租户在第三季度重新关闭业务，影响了收款；目前这些租户已重新开业，部分店铺的客流量超过关闭前，预计第四季度本地租户收款情况将继续改善；本地租户销售水平大多已恢复到疫情前，部分超过疫情前，他们希望得到联邦政府的支持以度过难关 [67][68] 问题6: 2021年股息的考虑因素及长期派息率 - 股息由董事会决定，公司将考虑与CAD和FAD相关的派息率，派息率将保守设定，以确保有足够现金支付费用和减少资产负债表杠杆 [70] 问题7: 资产负债表去杠杆化的时间框架及2021年是净卖家还是买家 - 2021年公司将既是买家也是卖家，第四季度资产负债表上的现金将用于偿还债务，通过出售资产和留存收益，公司有望在2021年重新实现增长 [72] 问题8: 非锚定空间新租户和锚定空间续租租户的特征 - 非锚定空间新租户来自广泛领域，包括寻求新地点的现有租户和希望以低成本进入已建成空间的租户；锚定空间续租主要是杂货店，也有一些价值运营商和药店 [75][78] 问题9: 2021年物业税的预期 - 预计Prop 15对公司加利福尼亚州的物业税影响不大，由于疫情对购物中心NOI的影响，预计2021年物业税可能下降 [79][80] 问题10: 第三季度坏账的构成及与第二季度的关系，以及对第三季度收款更乐观的原因 - 第三季度坏账约220万美元，其中50万美元与过去租户有关；第二季度对现有租户准备金约470 - 480万美元，本季度约170万美元；第三季度收款更乐观是因为租户重新开业，且公司对租户逐个评估，了解其运营指标和资产负债表情况 [83][85][89] 问题11: 投资组合中全服务餐厅和快餐餐厅的大致比例 - 公司将在投资者报告中提供具体数据，目前全服务餐厅占比约4%，有限服务快餐餐厅占比约8% - 9%，有限服务餐厅占比约4%，总计约20% - 22% [91][92] 问题12: 资本循环中收购资金的来源，租户销售恢复情况及非锚定空间续租TI增加的原因 - 收购资金可能通过出售资产匹配融资，也会结合自由现金流；租户销售恢复情况广泛，包括餐厅和杂货店等；非锚定空间续租TI增加可能是因为租户扩张，通常续租时不提供TI [94][95][97] 问题13: 2021年两个致密化项目的资本投入和是否有合作伙伴 - Crossroads项目建设220套公寓和1.5万平方英尺零售空间，项目成本约1700万美元，无杠杆收益率约8%，目前打算自行拥有，但可能在第一季度申请许可证时改变；Novato项目建设175套公寓和1.4万平方英尺零售空间，成本和收益率与Crossroads项目相似，可能采用合资模式；Knolls项目正在规划中，有200套公寓，经济条款尚不确定，可能采用合资模式 [102][103][104] 问题14: 公司购买资产的积极性、销售资产讨论进展及替代资本来源 - 公司管理层在收购方面经验丰富，对潜在机会感到兴奋，希望在2021年实现增长；公司已开始推进资产出售，如萨克拉门托和圣地亚哥的资产，将通过出售资产和留存收益为新资产投资提供资金，不考虑股权融资，外部资本合作是最后考虑的选项 [106][107][110]