财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为460万美元，摊薄后每股收益0.04美元；资金运营总额为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [15] - 同期同店净营业收入在连续8年和33个季度增长后，下降9.3%，2020年前六个月下降3.1% [16] - 截至目前，第二季度已收到82%的总基本租金，剩余18%约930万美元，其中约220万美元已延期支付，另有约220万美元正在协商延期 [17] - 第二季度记录了590万美元的坏账费用，其中约100万美元是之前租户的核销，490万美元是当前租户的坏账准备金 [18] - 4月从信贷安排中提取1.3亿美元以增强流动性，目前资产负债表上有1.613亿美元现金，较4月增加2780万美元，已支付6月的半年期债券利息1650万美元 [19][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受疫情影响，第二季度初约30%租户暂时关闭，但租赁率保持良好，从疫情初期的97.7%降至季度末的97% [22][23] - 第二季度后期租赁活动增加，新租约租金增长超8%，续约租金增长超7% [24] - 第三季度7月已收到85%的总基本租金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期专注于杂货日常必需品领域，积极与租户合作，实施多项战略举措，如加强健康安全和清洁协议、调整停车模式、增加标识、为餐厅租户打造户外用餐区等，以适应疫情环境，推动租户重新开业 [7][8][9] - 持续推进致密化项目，虽与城市官员讨论频率因疫情放缓，但项目仍在推进，官员积极支持 [30] - 认为购物中心行业受疫情影响存在不确定性，公司将继续谨慎管理现金流，暂停季度股息以保留现金 [21][34] - 吸引商场租户迁至露天购物中心，认为这可能是行业结构变化，公司将充分利用此机会 [13][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给公司带来巨大挑战，但公司凭借对杂货日常必需品领域的关注和积极的租户合作策略，使大部分租户在疫情期间保持营业，目前租户重新开业情况良好，客户快速回流，租赁需求增加，对此感到鼓舞 [7][11][12][13] - 认识到恢复全面运营的道路并不简单，近期加州病例增加导致部分企业重新关闭或缩减规模，但杂货店、药店和一般零售店仍正常营业，新订单对加州购物中心影响不大，公司将密切关注并帮助租户应对 [32][33] - 希望下半年继续稳步迈向全面运营，但由于疫情发展存在不确定性，董事会决定暂时暂停季度股息以保留现金 [34] - 远程工作使公司组织更加紧密，沟通更高效，决策更敏捷，对未来公司发展充满信心 [35][36] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的部分内容构成前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，相关风险信息可在公司向美国证券交易委员会提交的文件中查看 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 590万美元坏账的构成，以及直线租金收入受租户转为现金基础会计和租金减免的影响 - 公司未进行租金减免的租约修改，也未将任何租户转为现金基础会计，直线租金收入受约18.5万美元的直线租金核销影响，主要来自一家健身租户的13万美元 [41] 问题2: 第二季度未收取的18%租金中，延期支付和未解决部分的坏账准备金情况 - 480万美元当前租户的坏账准备金并非针对延期支付部分，主要是对餐厅和健身租户等类别持谨慎态度而设立的一般性准备金 [45] 问题3: 第二季度签订的租约是何时谈判的 - 部分租约是第一季度末接近完成的，多数是在第二季度开始并谈判的 [48][49] 问题4: 对8月租金收取的预期，以及租户开业率是否下降和恢复到90%以上的可能性 - 8月租金收取情况尚不确定，随着延期协议的签订，租金收取比例有望上升；租户开业率预计保持在当前水平，有望在下半年改善 [56][57] 问题5: 公司还有多少24小时健身的门店，健身类别的租赁情况 - 公司还有3家24小时健身门店，占总基本租金不到1%；健身类别中，全国性大型健身中心占总基本租金约2.4%，多数为小型精品健身工作室，部分已转移到公共区域运营；一家24小时健身的门店已重新出租 [60] 问题6: 未将租户转为现金基础会计的原因 - 租约仍然有效，除非有迹象表明租户将离开，否则根据会计规则不应核销直线租金；目前超过80%的租户租金正常，没有理由将其转为现金基础会计 [62] 问题7: 空置空间的需求深度 - 通常有两到三人竞争空置空间，公司受益于中心主要由杂货店和药店锚定，疫情期间客流量大，吸引了寻求客流量和客户的租户 [70] 问题8: 随着租户开业，租金减免请求的变化和本地小商户租户的健康状况 - 租金减免请求没有太大变化，公司会根据租户的具体情况进行处理，确保方案能帮助租户继续经营并尽快恢复正常业务 [72] 问题9: 第三季度本地租户租金收取是否会增加，以及下半年一般及行政费用的预期 - 本地租户租金收取仍有增加潜力，随着延期协议的签订，租户需补交之前未支付的租金；下半年一般及行政费用预计每季度约400 - 450万美元 [78][80] 问题10: 租户支付欠租以获得延期时，延期的具体内容是什么，220万美元延期租金是过去还是未来的租金 - 延期情况因租户而异，可能包括延期支付未来租金；220万美元是第二季度租金的延期，未来延期可能涉及支付第二季度部分租金以获得第三季度部分租金的延期 [85][86] 问题11: 除已延期的220万美元外，另外220万美元延期租金的情况，以及剩余约500万美元未收取租金的租户类型和谈判情况 - 另外220万美元延期租金正在与未支付租金的租户协商；剩余约500万美元主要涉及餐厅、健身场所和其他类型的租户，公司正在努力缩小差距，预计第三季度会有明显改善 [88][93] 问题12: 仍未开业的租户中，因政府强制关闭和可开业但未开业的比例，以及预计永久关闭的租户数量 - 可开业但未开业的租户很少，主要是一些个体商户因个人原因不敢开业；目前没有明确预计永久关闭的租户数量，多数本地租户积极努力恢复业务 [99][101] 问题13: 同店净营业收入的计算方法，以及能否提供当前租金收取水平下的现金基础同店净营业收入 - 同店净营业收入按权责发生制计算，剔除了非现金直线租金和高于或低于市场租金的摊销；无法提供现金基础的同店净营业收入，因为需要单独的账簿进行现金会计核算 [105][106] 问题14: 未支付租金的全国性租户在租约续签时的预期，以及商场租户迁入的店铺类型 - 未支付租金的租户将无法继续租赁；迁入的商场租户主要是餐厅类的店铺型租户 [110][112] 问题15: 租金收取指标以基本租金为分母，若包括费用，数据是否会有差异，以及是否使用了保证金或信用证来支持租金收取 - 包括费用后数据相当；未使用保证金或信用证支持租金收取，保证金仍在资产负债表上 [116][118] 问题16: 外部增长的最新情况，以及相关对话是与潜在卖家还是资本合作伙伴进行的 - 交易市场基本冻结，公司仍在考虑外部增长机会，与潜在卖家和资本合作伙伴的对话正在进行，但目前尚未有实际行动 [128][129][130] 问题17: 租户参与薪资保护计划（PPP）贷款项目的情况 - 难以提供具体比例，租户积极寻求各种援助，所有延期协议都要求租户申请可用援助并将收到的援助用于支付延期租金；公司积极帮助租户了解并申请当地项目，已成功获得一些本地赠款 [136][137] 问题18: 吸引的商场租户来自哪些行业，以及这是房地产战略的变化还是为了寻求更低租金 - 可能是行业结构变化，开放露天购物中心运营成本低，且杂货店和药店带来的客流量吸引了商场租户；租户来自广泛行业，公司根据空置空间选择合适的租户 [143][144]