财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.29美元 [7] - 第一季度同店NOI增长3.3% [7] - 新租约的续租利差为22.5%，续约为8% [7] - 截至4月17日，按GLA计算70.4%的租户开业运营，意味着29.6%的租户暂时关闭 [11] - 4月按现金计算已收到约68%的账单收入，足以覆盖正常月均固定成本 [11] - 已从信贷安排中提取总计1.3亿美元，目前6亿美元信贷额度上约有2.33亿美元未偿还 [23][24] - 撤回2020年FFO指引 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租户类型 - 截至4月17日，78%的锚定租户、60%的非锚定租户开业；75%的全国性租户、84%的区域性租户、55%的本地租户开业 [28] - 娱乐和健身租户受临时关闭影响最大，全部娱乐租户关闭，仅占总GLA的1.6%；健身租户仅3%开业 [29][31] 餐厅业务 - 餐厅租户分三类，有免下车服务和以外卖配送为主的租户均开业且销售超预期；约三分之一的传统休闲餐厅关闭，部分在进行升级 [33][34][35] - 4月餐厅租金收取率略超50%，接近52% [85] 租赁业务 - 疫情以来签约交易数量大幅放缓，但仍有很多零售商积极寻找场地，实际执行交易主要在续约方面，也有新租约签订 [45][47] - 今年剩余时间有一份锚定租约到期，正在与租户讨论长期续约；明年有13份锚定租约到期，多数与杂货店和药店有关 [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一个月西海岸杂货店锚定购物中心板块基本无交易 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 暂停所有收购活动，包括2月提及的待定交易 [53] - 一项待定出售因买家融资暂停而搁置，买家希望危机结束后推进 [55] - 继续推进三个致密化项目的授权流程 [56] - 公司优势在于88个购物中心均开业运营，98%的投资组合由杂货店和/或药店锚定，租户基础多元化、专注日常必需品且有韧性，95%的投资组合无抵押，资产负债表稳健，未来约四年基本无债务到期，拥有西海岸和杂货店锚定购物中心专业知识 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务表现基本符合预期，部分领域略超预期，若不是疫情，本可实现创纪录的第一季度业绩 [6][7] - 公司业务在危机中表现出色，有信心危机过去后反弹，因为专注日常必需品领域，79%的租户被指定为必要业务，超89%截至4月17日开业运营 [9] - 不确定5月和6月的影响，租户准备好重新开业，西海岸进入第一阶段时99.7%的租户应可开业，剩余五家日托中心租户应在第二阶段开业 [15] - 认为杂货店锚定板块危机后将更受追捧，市场开放后A类和B类物业价差将扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [54][110][111] 其他重要信息 - 暂时暂停公司季度股息，未来将每季度仔细评估股息宣告 [17] - 与暂时关闭并请求帮助的租户谨慎沟通，尽力达成合理解决方案，已同意为部分租户延期支付租金 [13][39][40] - 适当缩减物业服务规模，推迟非必要建筑改善和景观项目，以平衡当前需求并降低物业运营成本 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何完全暂停股息而非减少，未来如何平衡资本配置，剩余现金如何部署 - 4月现金收入虽能覆盖月均固定成本，但自由现金流不多，且不确定5、6月现金流情况，若租户未来一两个月开业且现金收入恢复正常，第三季度可能恢复派息 [62][63] - 资本配置取决于居家令持续时间，租户恢复运营后评估现金流，会确保符合REIT分配要求，若不需要现金留在资产负债表上，会用于去杠杆 [63] 问题2: 预计5月租金收入会比4月大幅下降还是保持相似水平 - 难以预测，4月情况好于预期，5、6月结果取决于业务开放速度和未开业租户的稳定情况 [69] 问题3: 是否对模型进行压力测试，查看可变费用情况，是否有其他成本节约举措 - 进行了大量敏感性分析，租金收入需大幅下降才会陷入困境 [73] - 一直在寻找成本节约举措，运营组织精简，G&A与收入比率在同行中最低，会持续关注削减资本支出等方面 [75][76] 问题4: 提取的1.3亿美元是否是预计到2021年所需现金，做了哪些假设 - 是，分析了到明年年底的流动性需求，包括运营固定成本和一些重新招租成本等，采取了保守假设 [78][79] 问题5: 能否提供4月仅租金的收款数据，延期租金协议是否包含在账单计算中 - 延期租金协议包含在账单计算中，租金收款百分比略好 [84] 问题6: 餐厅占ABR的百分比以及4月租金收款情况，如何考虑与受社交距离限制的租户进行长期租金减免 - 需后续提供餐厅占ABR的百分比，4月餐厅租金收款率略超50%，接近52% [85] - 谨慎处理长期租金减免问题，需了解租户业务量和成本情况，目前先进行短期延期，根据业务量正常化情况再重新评估 [87] 问题7: 能否提供按ABR计算的必要业务租户开业运营数据，第二季度银行契约是否有风险，是否与无担保贷款人协商修改契约，对于有能力支付租金但选择不支付的租户有何追索权 - 没有按ABR计算的数据，预计与按GLA计算的百分比接近 [92][93] - 目前未与贷款人协商，GAAP基础下EBITDA仅在计提大量坏账准备时受影响，主要取决于租户支付能力和能否获得政府救济 [94] - 对这类租户采取了积极措施，但受当前规定限制，随着时间推移有望解决问题 [96] 问题8: 如何看待股票回购和放弃的收购交易决策，放弃收购是否有损失 - 放弃收购是因为资产不符合标准，股票回购在疫情开始时启动，很快意识到不是好的资本运用方式并停止，未来因行业流动性问题不会再进行股票回购 [102] - 放弃收购未产生损失，可无惩罚退出合同 [103] 问题9: 4月68%的租金收入是否包含保证金，杂货店锚定购物中心估值有何变化，目前能否获得债务融资，市场开放后A类和B类物业价差是否会扩大 - 4月租金收入均为现金租金和CAM，不包含保证金 [106] - 目前难以确定估值变化，危机后杂货店锚定购物中心将更有价值，基本必需品领域仍将是最受追捧的细分市场 [107] - 融资市场初步关闭，优质杂货店锚定中心仍有一定融资渠道 [108] - 市场开放后A类和B类物业价差会扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [110][111] 问题10: 提供租金减免时是否会要求变更控制权或延长租约期限，何时提取1.3亿美元，3月底和现在现金及等价物变化情况，非折扣类租户包括哪些 - 会根据具体情况处理，会综合考虑租约各项条款，可能借此解决共同租赁和排他性等问题 [116][117] - 3月底提取一部分，4月中旬提取另一部分 [118] - 现金及等价物变化是这两笔提取导致 [120] - 非折扣类租户如Big Lots等 [122] 问题11: 未支付租金的租户中，有能力支付但不支付的比例是多少，是否存在共同租赁问题，租户申请PPP项目的情况如何 - 难以量化有能力支付但不支付的租户比例，已与未支付租户沟通，对有能力支付的发送催款通知，鼓励租户申请SBA项目有成效 [127][128] - 未出现共同租赁问题 [129] - 部分租户因规模、开业时间等原因不符合条件，难以给出具体比例，积极申请的租户较成功，该项目有资金问题但会持续获得支持 [131][132] 问题12: 从流动性和偿付能力角度看，哪些小店铺租户类别最令人担忧，这些租户是否已进行租金延期协商，运营费用节省是否影响公司底线 - 美甲沙龙等需要近距离接触的小店铺租户较有挑战，这些租户通常是新移民且资产负债表不强 [137] - 租金延期通常不是全额，租户对此表示感激，不同情况不同处理 [139][141] - 运营费用节省最终会通过降低CAM转嫁给租户，对公司管理费用有轻微影响但不重大，多数租约为净租赁，年底会进行调整 [142][144] 问题13: 与大型锚定租户（杂货店）关于限制店内密度的沟通情况，是否影响销售趋势，杂货店点击提货和店内流量的销售情况如何，市场与2008 - 2009年有何相似之处，是否与其他资本来源沟通以把握机会 - 杂货店实施社交距离措施未影响销售，点击提货和店内流量均大幅增加，杂货店应对危机表现出色 [149][150] - 点击提货和店内销售情况都很好，没有具体数据，杂货店对点击提货功能很感激并在拓展相关业务 [151][152] - 看到市场出现一些压力，有外部资本接触，会关注相关机会，但要确保不影响公司流动性和资本结构 [154] 问题14: 目前关闭的租户中，有多少符合政府资金申请条件且已申请，撤回指引前预计G&A今年会上升，但第一季度较低，是否可作为全年运行率 - 没有符合条件和已申请的租户比例数据，关闭租户数量在减少，部分租户开始在政府规定下开业 [160] - 目前难以确定G&A全年运行率，可暂时将第一季度作为参考，6月再重新评估 [161][162] 问题15: 租金收取是否存在地理差异，租约开始和进度情况如何，小租户支付方式和趋势如何，能否提供ABR风险数据 - 各地区租金收取情况基本一致 [163] - 与未开始租约的租户沟通，多数愿意继续推进，进度受城市审批影响，目前难以判断是否会延迟 [166] - 提供了信用卡支付方式，部分租户使用，多数租户支付方式与以往一致，本月支付时间可能稍晚 [168] - 感谢反馈，会考虑提供ABR风险数据 [170]