财务数据和关键指标变化 - 2019年GAAP运营收入增至1.15亿美元，2018年为1.09亿美元 [14] - 2019年全年同一中心现金基础净营业收入（NOI）增至1.94亿美元，2018年为1.88亿美元，同比增长3.6%；第四季度同一中心NOI较2018年第四季度增长3.5% [14] - 2019年GAAP归属于普通股股东的净收入为4880万美元，即摊薄后每股0.42美元，2018年为4270万美元，即摊薄后每股0.38美元；2019年第四季度GAAP净收入为1020万美元，即摊薄后每股0.09美元，2018年第四季度为1050万美元，即摊薄后每股0.09美元 [15] - 2019年全年资金运营（FFO）为1.38亿美元，即摊薄后每股1.10美元，2018年为1.42亿美元，即摊薄后每股1.14美元；2019年第四季度FFO总计3530万美元，即摊薄后每股0.28美元，2018年第四季度为3650万美元，即摊薄后每股0.29美元 [16] - 2019年发行约190万股普通股，筹集3420万美元；通过出售物业和发行股权，减少未偿还债务7260万美元 [19] - 2019年底浮动利率债务占比降至6% [19] - 2019年底利息覆盖率为3.4倍，88个购物中心中有84个无抵押，占总可出租面积（GLA）的95% [20] - 2020年FFO预计在摊薄后每股1.09 - 1.13美元之间；同一中心NOI预计同比增长2% - 3%；考虑到FAS 141收入减少约300万美元，相当于每股约0.02美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营和租赁 - 2019年初投资组合租赁率为97.7%，全年到期空间69.8万平方英尺，占总投资组合约7% [22] - 2019年共签订375份租约，总面积约140万平方英尺；签订130份新租约，总面积46.3万平方英尺，租金增长32.8%；续签245份租约，总面积92万平方英尺，现金基础租金增长9.7% [23] - 2019年第四季度签订39份新租约，总面积17.8万平方英尺，相同空间现金基础租金增长34.1%；续签51份租约，总面积20.1万平方英尺，租金增长6.2% [24] - 2019年第三季度末，建造和租赁空间的经济价差为2.6%，代表现金基础上每年额外增加590万美元的基本租金；第四季度部分租户入住并开始支付租金，截至2019年12月31日，经济价差为3.4%，代表现金基础上每年额外增加650万美元的基本租金 [27] - 2020年有59.5万平方英尺的空间到期，包括5份总面积17.4万平方英尺的主力租约，其中2份主力租户已行使续租选择权，2份正在与现有租户协商新租约，1份接近与新租户敲定长期租约；有42.1万平方英尺的内铺空间到期，预计续租和重新出租表现与过去一致；正在寻求约15万平方英尺的收回机会 [28][29] - 目前有12个扩张项目正在进行，总面积约7万平方英尺，全部完成后每年将增加约200 - 250万美元的租金 [30] 非核心物业处置 - 2019年出售目标为5000万美元非核心物业，实际出售7400万美元 [10] - 2020年主要目标是退出萨克拉门托市场，已达成出售其中一处物业的协议，另一处预计未来几周上市出售 [31] 战略密集化项目 - 2019年西雅图十字路口购物中心的首个密集化项目完成，与高级生活开发商合作建造185套多户老年生活社区，2019年底开始收取土地租金，2020年开始收取街道层商铺零售租金，该项目每年将增加约38.5万美元的收入 [11] - 正在推进另外3个密集化项目，其中一个接近完成与城市的授权程序，预计年底开工，将增加200多套公寓和约1.5万平方英尺的零售空间；另外两个项目正在与城市规划者讨论，预计年底完成授权程序，2021年开工，每个项目预计增加120 - 170套公寓和约1 - 1.5万平方英尺的零售空间 [12][13] 物业收购 - 2019年12月以1150万美元收购西雅图一处由沃尔玛邻里超市为锚定的社区购物中心，有能力将物业扩建1.2万平方英尺 [32] - 目前有一处位于南加州的购物中心正在洽谈收购，价格为4060万美元，初始资本化率为5.8%，租约平均低于市场水平 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，连续六年投资组合租赁率保持在97%以上，2019年底达到创纪录的97.9% [8] - 自2015年以来，续约租金平均增长在9% - 10%之间，2019年增长9.7% [9] - 自2012年开始报告物业统计数据以来，连续八年同一中心NOI每年都在增长，2019年增长3.6% [9] - 太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲，将推动续租价差 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 处置非核心物业，优化投资组合，2019年超额完成出售目标，2020年计划退出萨克拉门托市场，并考虑出售其他一两个物业 [10][31] - 推进战略密集化项目，增加物业的多元化收入来源，2019年完成一个项目，另有三个项目正在推进 [11][12] - 积极寻找收购机会，增加优质购物中心，扩大核心投资组合，2019年底和2020年有相关收购行动，并在寻求其他非公开市场机会 [32][33] - 继续降低债务，增强财务状况，主要通过ATM股权发行来实现 [34] - 持续优化租户组合，提高租金收入，通过重新招商和收回空间等方式提升物业价值 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，物业运营和租赁取得优异成绩，对未来业务前景充满信心 [8][36] - 2020年将是FFO的过渡年，但预计物业运营和租赁仍将取得成功，公司将继续增强财务状况 [34] - 尽管指导数据可能显示租赁活动放缓，但实际情况相反，公司将继续积极收回空间，虽然会有短期租赁空档期影响NOI增长，但有助于提升长期价值 [35] 其他重要信息 - 电话会议中讨论的某些事项构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中的预期存在重大差异，相关风险和因素在公司向美国证券交易委员会（SEC）的文件中有描述 [3][4] - 2020年G&A预计在1850 - 1900万美元之间 [40] - 2020年指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%，2019年为0.7% [62] - 公司认为如果加州第13号提案被废除，对公司影响不大，甚至可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从2% - 3%的同店增长得出FFO约1%的增长 - 指导假设G&A约为1850 - 1900万美元；2020年FAS 141收入较2019年减少约300万美元，相当于每股约0.02美元；FFO增长放缓还受股权发行稀释和资本循环的影响 [40] 问题2: 资本循环和去杠杆化的影响及时间预期 - 股权发行时间取决于股价走势，已在全年进行建模；处置物业的指导偏向前期，收购则分散在全年 [41][44] 问题3: 收购资金与处置资金匹配时，如何考虑机会集与资本成本的关系 - 公司会关注股权成本与收购资产的收益率和风险，目前收购是增值的，也有OP交易机会，但股权价格是一个考虑因素 [45] 问题4: 今年去杠杆化是否为密集化项目做准备，十字路口项目需要多少股权 - 去杠杆化是为了降低净债务与EBITDA的比率；十字路口项目二期融资可能在2021年第一季度才需要 [47][48] 问题5: 如果股权价格不理想，是否会考虑货币化密集化机会 - 答案是肯定的，会将其作为一种替代方案 [49] 问题6: 今年租户观察名单与去年相比如何，租赁方面哪些地区定价能力强 - 公司密切关注有问题的零售商，但自身对这些租户的敞口很低；太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲 [50][51] 问题7: 南加州约4000万美元收购项目的中心属性为何使资本化率接近6%，租金低于市场水平 - 该中心的杂货店在当地市场排名靠前，销售强劲，锚定租户是全国知名的价值租户；其余租户包括全国性、区域性和地方性租户；该物业长期由单一业主持有，大部分时间满租，公司团队认为租约到期后有增长潜力；资本化率也受卖方动机影响，卖方希望快速无缝交易 [54][55] 问题8: 除了正在进行的三个项目，2021年是否有潜在的授权项目 - 有另外三个项目处于授权初期，进展顺利，预计明年可以开始讨论，这些项目主要是公寓项目，所在城市对项目很支持 [56] 问题9: 2% - 3%的同店NOI增长预测放缓，已知租户迁出和主动收回空间的影响各占多少 - 放缓主要是由于主动收回空间导致的租赁空档期，指导数据是基于保守估计得出的，未考虑租户迁出的影响 [58][59][60] 问题10: 2020年对租户迁出或意外搬离有多少缓冲假设，24小时健身在投资组合中的情况如何 - 指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%；投资组合中只有4家24小时健身门店，占总基本租金不到1%，目前运营良好，租金较低，如有变动可能有租金回收机会 [62][63][64] 问题11: FAS 141租赁收入减少在指导数据中的情况，2019年第一和第二季度该收入较高，第四季度较低，2020年情况如何 - 2019年第一季度收回凯马特租约使该收入大增，第四季度是较好的运行率；2020年第一季度会有另一个租户迁出带来收入增加，之后应回归正常运行率，接近2019年第四季度水平 [65] 问题12: ROIC对加州第13号提案废除的看法 - 公司大部分物业是在过去7 - 8年收购的，评估价值接近当前市场价值，预计该提案通过对公司影响不大；相反，可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 问题13: 投资组合中Pier 1的情况，今年同店如何建模 - 投资组合中只有3家Pier 1门店，租金通常低于市场水平；西雅图的一家可能在关闭名单上，公司已提前进行市场推广，有多个意向书，预计租金有提升空间 [70] 问题14: 从杠杆角度看，公司希望年底达到什么水平 - 希望净债务与EBITDA比率降至6左右，总债务与市值比率降至30% - 35%之间，重点关注净债务与EBITDA比率 [72]