财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司总营收7240万美元，运营收入3500万美元；前九个月，总营收2.214亿美元，运营收入8920万美元 [17] - 第三季度，同店现金基础上净运营收入增长3%至4870万美元，2019年前九个月增长3.6% [17] - 2019年第三季度，GAAP归属普通股股东净收入1790万美元，摊薄后每股0.16美元；前九个月GAAP净收入3870万美元，摊薄后每股0.34美元 [18] - 2019年第三季度，运营资金（FFO）总计3340万美元，摊薄后每股0.27美元，前九个月每股0.82美元 [18] - 第三季度，公司利用房产销售收益和ATM计划筹集的资金降低债务，净债务与EBITDA比率降至7.0，目标是到2020年将该比率降至7以下 [18][20] - 截至9月30日，公司总市值约37亿美元，未偿还债务约14亿美元，债务与总市值比率为38%，其中94%为固定利率债务 [20][21] - 调整2019年全年FFO指引范围至每股1.10 - 1.12美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，年初至今已租赁100万平方英尺空间，第三季度末租赁率为97.7%，锚定空间租赁率100%，店铺空间租赁率95% [23][24] - 第三季度共执行96份租约，其中91份为内铺空间，租赁37.6万平方英尺，同空间新租约现金增长35.7%，续约增长8.7%；年初至前九个月执行288份租约，其中275份为内铺空间，年初至今共租赁100万平方英尺，同空间新租约混合增长32%，续约活动混合增长11% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸以杂货店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行处置非核心物业战略，重点退出萨克拉门托市场，第三季度出售一处价值3000万美元的物业，年初至今出售总额达6050万美元，另有一处约1300万美元的物业待年底前完成交易，剩余两处预计可产生约4000万美元的销售收益 [8][9] - 公司在多个项目的致密化举措上取得进展，包括与贝尔维尤市就十字路口购物中心二期开发达成协议，预计可建造220套公寓和1.4万平方英尺零售空间，且可能降低初始成本约15%；在旧金山湾区、内华达州、西雅图和波特兰等地的致密化项目也在推进中 [10][11][14] - 公司目前正在寻求三个非公开市场的收购机会，总价值约8500万美元，均为杂货店锚定的购物中心，位于太平洋西北地区和南加州 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前租赁市场需求强劲，特别是内铺空间，由传统实体零售商扩张、电商零售商开设实体店以及传统商场零售商寻求新空间等因素驱动，有利于公司多元化租户基础和优化零售商组合 [25][26][27] - 公司对2020年充满期待，认为若能在收购方面取得进展，将实现盈利增长，而非像今年一样保持平稳 [87] 其他重要信息 - 加利福尼亚州野火未对公司投资组合和业务造成影响，公司将继续密切关注 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明FFO指导范围变化的原因 - 指导范围变化主要是由于资产出售速度比原计划慢，且股权发行时间比预期早，若第四季度市场条件允许，还可能再发行3000万美元股权 [38][39][40] 问题2: 为何选择在略低于共识NAV估计的情况下使用ATM计划，而不是出售更多资产来降低杠杆 - 公司认为当前股价接近52周高位，利用股权市场融资很重要，既能完成既定的资产处置计划，又能为2020年公司发展和FFO增长做好准备 [41] 问题3: 请详细介绍8500万美元非公开市场收购机会的情况，以及交易完成的时间 - 三个收购机会中，两个来自公司在市场上维持了几十年的长期合作关系，另一个来自西雅图的合作关系；预计在完成尽职调查后，交易将在今年年底和明年年初完成 [42][43] 问题4: 8500万美元收购项目的资金来源以及OP单位的定价如何考虑 - 资金来源将是资产出售收益和股权发行的组合，具体取决于市场条件；OP单位目前讨论的价格约为1950美元或更高 [49][50][51] 问题5: 为何租赁开始后入住率未按预期上升，以及预计年底入住率情况 - 入住率波动是由于机会性租赁导致租户提前退租，新租金尚未到位，预计第四季度约200万美元的租赁将开始，入住率将与今年各季度保持相对一致 [52][53] 问题6: 如何考虑ATM计划和二级市场融资的容量 - 这取决于交易流量，如果2020年交易流量加速，可能会考虑二级市场融资；目前ATM计划是最有效的股权融资方式 [60][61] 问题7: 当前APM计划还剩余多少额度 - 原计划为2.5亿美元，目前至少还有2亿美元未使用 [65] 问题8: 提前从2020年到期租约中拉出的约20万美元租约情况，以及与提前续约租户的沟通内容 - 部分是租户提前行使期权，无需过多讨论；另一些情况是租户愿意归还空间，但公司在重新招租期间让其继续留用，待找到替代租户后再进行处理 [66][68] 问题9: 目前市场上购物中心的资本化率范围是多少 - 西海岸以杂货店和药店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，过去90 - 120天已出现压缩，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74][75] 问题10: 既然资本化率可能压缩，为何不加大开发力度 - 公司不从事开发业务，因为西海岸高门槛市场的开发审批流程长、成本高，且开发业务通常需要三到四年才能稳定净运营收入；公司认为通过管理平台可以提高现有优质杂货店锚定中心的收益率，降低开发风险 [76][77][78] 问题11: 对8500万美元收购项目的完成信心如何，过去收购项目受阻的原因是什么 - 公司一直关注资产负债表的杠杆情况和股权成本，过去因股价表现不佳，对部分交易持谨慎态度；目前公司对2020年充满信心，认为若收购顺利，将实现盈利增长 [84][85][87] 问题12: 致密化项目在2020年开工的可能性有多大 - 十字路口项目有望在明年开工，旧金山的另外两个项目将随后跟进；致密化项目的实际影响预计在2021 - 2022年显现 [88][89] 问题13: FFO指导范围变化是否还有其他影响因素 - 主要是资产处置时间和股权发行的变化，无其他主要影响因素 [89][90] 问题14: 2020年到期的10个锚定租约是否有较大的市场调整空间，是否会收回空间 - 部分租约预计会收回，市场调整空间取决于租户是否还有期权；一些无期权且租金远低于市场水平的租约，预计会有较大提升 [97] 问题15: 西雅图致密化项目成本降低15%的原因是什么 - 公司与一家全国大型建筑公司合作，该公司正在进行近170亿美元的建设项目，凭借其规模优势能够降低成本；此外，公司在项目前期进行了保守的评估和规划，目前正在进一步优化成本 [98][99][100] 问题16: 除了目前管道中的8500万美元投资，公司对额外投资的意愿如何，萨克拉门托另外两处资产出售后是否还有其他资产待售，收购活动是否会影响未来的资产处置决策 - 目前暂无具体的资产处置计划，但每年会对整个投资组合进行评估；收购方面，公司的标准是收购以杂货店和药店为主导的购物中心，若有第三个锚定租户，应为健身房等优质租户；预计2020年收购活动会多于资产处置 [108][109][110] 问题17: 随着预计资本化率压缩，公司在资产定价和回报门槛方面是否有变化 - 公司关注资产收购后的增长潜力，通常希望在收购后18个月内实现约100个基点的增长，重点是寻找能够创造长期价值和净运营收入增长的优质资产 [111] 问题18: 同店净运营收入增长中，基本租金收入增长与净回收和其他物业收入低于最低租金线的情况如何，以及对第四季度和2020年的预期 - 同店现金净运营收入难以精确预测，主要受新租户行动时间的影响；第二季度表现好于预期，第三季度慢于预算；目前本季度仍保持3%的增长，全年预计在3% - 4%之间；预计第四季度有几个大型锚定租户开始支付现金租金，将提升最低租金收入 [112][113][114] 问题19: 公司一次可以同时开展多少个致密化项目，是否有风险参数或资金总额限制 - 2021 - 2022年底可能会有两到三个项目同时进行，公司通常会与合作伙伴共同开发，以降低资本投入；开发项目对公司整体资产负债表影响不大 [119][120] 问题20: 是否会考虑出售致密化项目的土地以锁定当前价值 - 公司会考虑出售土地 [121] 问题21: 2020年受三个新兴因素影响的非锚定租约比例预计是多少 - 难以预测，但租户需求主要来自这些类别，预计会有较大比例 [128] 问题22: 新的锚定租约是杂货店锚定还是一般商品锚定 - 是一家健身运营商 [129]