财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司总营收7290万美元，运营收入2400万美元；2019年前6个月，总营收1.49亿美元，运营收入5420万美元 [19] - 同店现金基础上，第二季度净营业收入增长4.6%至4930万美元，2019年前6个月增长3.8%，公司预计全年同店净营业收入增长在3% - 4% [20][21] - 2019年第二季度，GAAP归属普通股股东的净收入为760万美元，摊薄后每股0.07美元；前6个月，GAAP净收入为2080万美元，摊薄后每股0.18美元 [22] - 2019年第二季度，资金运营总额为3260万美元，摊薄后每股0.26美元；前6个月资金运营总额为0.55美元/股，公司仍有望实现全年摊薄后每股1.11 - 1.15美元的资金运营指导范围 [23][24] - 截至6月30日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率，超94%为无担保债务，未来两年多无债务到期，利息覆盖率超3倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，公司租赁超31.9万平方英尺空间，其中新租约8.8万平方英尺，同空间基础租金现金增长27.3%；续租23.1万平方英尺，基础租金增长10.7% [30] - 2019年前6个月，公司租赁63.1万平方英尺空间，新租约同空间基础租金混合增长29%，续租活动混合增长12% [31] - 第二季度初，租赁与建设空间的经济价差为2.6%，约合650万美元额外年度现金租金；截至6月30日，价差仍为2.6%，约合620万美元，大部分预计年底前实现 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场16个以杂货店为核心的购物中心目前出租率达99.3%；旧金山湾区投资组合出租率为98.7% [17][18] - 截至6月30日，公司投资组合出租率达创纪录的97.9%，太平洋西北地区投资组合出租率达99.4%，45个购物中心实现100%出租 [28] - 截至6月30日，公司主力店铺空间出租率为100%，普通店铺空间出租率达创纪录的95.4% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进非核心资产处置战略，退出萨克拉门托市场，年初至今已完成约3100万美元处置，另有4300万美元待完成，有望达到2019年处置目标上限 [12][13] - 公司推进Crossroads购物中心和旧金山湾区某购物中心的多户住宅密集化项目，通过50 - 50合资企业与开发商合作 [14][18][19] - 公司专注于拥有和运营以杂货店为核心的购物中心，受益于日常必需品需求稳定，吸引了医疗、健身、餐饮等行业新零售商，也受到投资者关注 [37][38][39] - 西海岸热门市场以杂货店为核心的购物中心收购资本化率处于历史低位，公司正在评估一些潜在的非公开市场交易，下半年可能收购约5000万美元资产 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2019年上半年运营和租赁表现良好，有望实现全年目标，同店净营业收入增长有望达到3% - 4% [9][21] - 亚马逊在贝尔维尤的扩张对公司相关购物中心和多户住宅密集化战略有利，西雅图市场表现强劲 [16][17] - 零售行业租户情况有好有坏，但以杂货店为核心的购物中心需求稳定，公司将继续专注此类资产 [85] 其他重要信息 - 公司电话会议中部分内容为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，相关信息可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 穆迪和标准普尔重申对公司的投资级评级和稳定展望 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店净营业收入增长指导修订相关问题，包括坏账准备金、租赁起始价差、物业税变动原因及费用趋势、资产负债表新增应收票据情况 - 公司通常按总收入的1.5%预算坏账准备金，本季度同店净营业收入反映的实际坏账费用低于预算 [44] - 租赁起始价差有望略有下降，但年底前会有更多租赁活动，部分价差将被替代 [45] - 第一季度物业税较重是因洛杉矶一处物业的补充税，第二季度是更好的运行水平 [46] - 资产负债表新增应收票据是因出售物业给杂货店运营商并提供临时融资，对方将尽快获得永久融资 [47] 问题2: 一般及行政费用季度环比上升原因及后续趋势、本季度确认的结算费用是否在原指导范围内、处置活动目标资本化率是否变化及年初至今已完成处置的资本化率 - 第二季度一般及行政费用因结算相关法律费用和可能略高的租赁成本而升高，预计后续回到第一季度水平 [51] - 结算费用是本季度产生的 [52] - 年初至今处置的资本化率约为6.5% - 6.75%，预计剩余处置也在该范围，可能略低 [53] 问题3: 若完成约5000万美元非公开市场收购交易的融资方式、新挂牌资产潜在规模、西海岸市场资产需求的资金来源及债务基金影响、是否有中国资本回归 - 公司信贷额度有足够资金用于收购，也会考虑发行股权，同时会关注资产负债表和信用指标 [58] - 新挂牌资产潜在规模在1000 - 1200万美元之间 [59] - 资金来源包括大量机构资本和1031买家，债务基金有助于为部分交易提供融资 [61] - 公司参与的两笔交易涉及中国1031买家资本 [62] 问题4: 同店增长加速预期与下半年同店净营业收入增长减速预测的协调、同店修订中除结算费用外是否有其他因素抵消FFO增长、收购机会所在市场 - 公司仍预计随着时间推移同店净营业收入增长将加速，预算显示第三、四季度数据会更大 [66][67] - 除结算费用外，无其他因素抵消同店增长对FFO的影响 [68][69] - 公司继续关注西海岸主要市场的收购机会，目前在太平洋西北地区有一些机会 [70] 问题5: 非核心资产与核心资产收购资本化率价差是否收紧、是否有意愿增加处置计划、过去4 - 5年坏账费用平均水平 - 核心与非核心市场资本化率价差高达150 - 200个基点 [74] - 公司会继续评估处置机会，根据收购情况，可能在今年晚些时候和明年加速处置 [75] - 过去坏账费用平均水平约为80个基点，低于1%，预算为1.5% [77][78] 问题6: 收购市场竞争激烈，为何不转向增值型投资、退出萨克拉门托市场剩余3处房产的时间线、债务与EBITDA比率年底预期、核心市场资本化率及公开与非公开交易差异 - 鉴于当前零售环境，公司更注重租户组合，希望专注于收购主导型稳定的以杂货店为核心的购物中心，而非增值型机会 [84][85] - 目标是年底前将萨克拉门托剩余2处房产签约或完成处置 [92] - 预计年底债务与EBITDA比率低于7 [93] - 西海岸主要市场公开交易资本化率低于5%，非公开与公开交易价差在25 - 50个基点，关键在于收购后净营业收入的增长 [94] 问题7: 过去6 - 9个月潜在卖家对公司交易货币的兴趣是否因10年期国债和股市变化而改变 - 因公司股价表现不佳，与卖家的交易讨论变得更困难，但目前讨论有所增加；由于以杂货店为核心的零售板块更具韧性，卖家出售资产更谨慎 [100][101] 问题8: 对公司在租户租金起租时间方面表现更有信心的原因 - 公司在重新租赁空间方面提前规划，与潜在租户合作提前启动许可程序，虽前期有成本，但能更快获得租金；同时会采取一些创造性措施减少空置时间 [107][108]