财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收7610万美元，GAAP运营收入3030万美元，2018年同期分别为7440万美元和2730万美元 [13] - 2019年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1330万美元，摊薄后每股0.12美元，2018年同期分别为1070万美元和0.09美元 [13] - 2019年第一季度资金运营（FFO）总计3670万美元，摊薄后每股0.29美元，2018年同期分别为3700万美元和0.30美元 [14] - 第一季度净收入包含260万美元的房产销售收益，净收入和FFO中包含350万美元的GAAP低于市场租赁租金收入确认 [15] - 第一季度新增28.3万美元的利息支出，新增36.7万美元的G&A费用 [16] - 第一季度坏账为62.4万美元，虽高于去年同期，但远低于坏账预算（占总收入的1.5%），同店NOI仍实现2.9%的增长 [18] - 截至3月31日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率债务，超94%为无担保债务，95%的总可出租面积未抵押，第一季度利息覆盖率稳定在3.4倍 [19] - 公司目前正朝着此前公布的2018年全年FFO每股1.11 - 1.15美元的指引迈进 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司连续19个季度保持投资组合租赁率高于97%，第一季度达到创纪录的97.8%，其中锚定空间保持100%租赁，商铺空间租赁率达到创纪录的95.3% [21][22] - 第一季度执行了108份租约，创第一季度新高 [22] - 新租约的同空间比较租金增长30.7%，续约租金增长12.4%，均创第一季度新高 [25] - 截至年底，租赁与建设空间的经济价差为2.8%，约合680万美元的额外年度现金租金；第一季度，约200万美元的增量租金开始支付，其中28.3万美元在第一季度收到；截至3月31日，价差为2.6%，约合650万美元，预计2019年将逐步实现 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期利率下降后，卖家提高了价格预期，公开市场买家积极追求西海岸的优质杂货店锚定购物中心，交易价格达到5%的资本化率，甚至有低于5%的情况 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划处置非核心资产，第一季度出售了一处价值1700万美元的房产，目前还有三处总计价值5700万美元的房产待售，预计在未来60 - 90天完成交易，完成后萨克拉门托市场将仅剩两处房产，公司希望今年晚些时候将其推向市场 [8][9] - 公司正在进行两项初始致密化项目，分别位于西雅图和旧金山市场，均已选定合作伙伴，计划为50 - 50的合资企业，公司将以价值1100 - 1200万美元的多余土地入股，每个项目预计建设约200套高端公寓和10000 - 15000平方英尺的零售空间，预计每个项目成本约7000万美元，希望今年获得批准，2020年动工 [10][11][12] - 公司积极实施租户优化策略，通过调整租户、调整规模等方式，引入更多抗互联网的服务型零售商，以提高租户质量和租金收入 [23] - 收购市场仍然具有挑战性，公司将继续密切关注市场，通过非公开市场关系积极寻找机会，同时专注于优化现有投资组合的运营 [28][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的物业运营开局感到满意，租赁需求强劲，同店NOI实现了2.9%的增长 [7] - 收购市场受利率下降影响，卖家提高价格预期，市场难以预测，但西海岸优质杂货店锚定购物中心的高需求对公司业务有利 [28][30] - 公司将继续专注于提高投资组合的运营水平，实施处置策略和致密化计划，耐心等待收购市场的机会 [31] 其他重要信息 - 2019年起，坏账分类从运营费用调整为收入的抵减项，这一变化在同店NOI表中更为明显 [17] - 公司锁定了3亿美元定期贷款的利率，未来三年固定为3.1% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对购物中心需求增加是否会导致更多的投资组合交易和并购？ - 从投资组合角度来看，可能会加速并购活动 [33] 问题2: 第三个致密化项目情况如何，收益率预测有何变化？ - 第三个项目位于旧金山以外，目前处于评估最佳开发方案的早期阶段，正在与城市进行初步讨论，未来几个月会有更清晰的规划；前两个项目的无杠杆收益率预计在8% - 10%之间，随着项目推进，收益率可能会发生变化，且由于公司投入的是多余土地，实际投资少，年回报率将是投资的数倍 [34][35] 问题3: 两个住宅项目中的零售部分是否由公司直接拥有，是否包含在7000万美元的成本中？ - 目前看来，两个项目的零售部分将由公司直接拥有，且包含在7000万美元的成本中 [38][39] 问题4: 2018年下半年进行的大型锚定租户重新定位交易是否会在2019年下半年带来NOI增长，同店NOI的节奏如何？ - 预计2019年下半年表现强劲，第二季度可能会有小幅度下降，但全年仍符合公司指引；锚定租户重新定位交易仍按计划进行 [40][41][43] 问题5: 六个锚定租约到期情况如何，替换租户是否会在2019年开始支付租金？ - 除一个低于市场租金的租约预计年中收回并已确定替换租户外，其他租约均将续约；替换租户不会在2019年开始支付租金，公司预算已考虑这一情况 [45][46] 问题6: 租赁和入住率是否会继续提高或在第二季度下降？ - 预计全年入住率将保持在当前水平，公司将努力填补剩余的少量空置空间，但由于租户更替，入住率会有一定波动 [48] 问题7: 2020年及以后是否会出售更多房产，出售资产的需求和定价情况如何？ - 出售房产并非一次性行为，公司会持续评估投资组合，根据收购情况决定出售节奏；出售资产的定价超出预期，买家需求增加，这与利率下降有关 [49][50] 问题8: 非核心资产的资本化率是否因利率下降而压缩，幅度有多大？ - 资本化率压缩了25个基点，主要涉及有杂货店和/或药店的资产 [55][56] 问题9: 启动两个致密化项目是否会导致NOI损失？ - 不会导致NOI损失 [57] 问题10: 公司在每个7000万美元项目中的投资情况如何？ - 公司预计在每个项目中投资3500万美元，其中1100 - 1200万美元为土地贡献 [62][63] 问题11: 出售萨克拉门托项目后，未来可出售资产池规模如何，加速出售的触发因素是什么？ - 触发因素是公司的增长机会和资产的内部增长情况，具体出售规模取决于收购情况 [65][66] 问题12: 为什么选择高级住房开发商作为致密化项目的合作伙伴，对零售空间有何影响？ - 从审批角度来看，城市更支持高级住房项目，因为其需求大、审批流程快，且停车和整体密度要求较低；该项目为独立生活的高级住房，本质上是住宅项目，对零售空间无不利影响 [72][73] 问题13: 第一季度同店运营费用增长的原因是什么？ - 主要是太平洋西北地区购物中心的除雪成本增加，由于2月波特兰和西雅图遭遇大雪；运营费用的增加大部分可通过租户回收弥补 [74] 问题14: 到年底租赁价差预计会如何变化？ - 预计年底租赁价差将保持在当前水平，随着新租赁业务的开展，现有价差将被新的价差所取代 [80] 问题15: 第一季度坏账费用是否有特殊情况，与之相关的年化租金是多少？ - 坏账费用无特殊情况，随租户情况波动；关于相关年化租金，需后续跟进提供 [87][88][89] 问题16: 第一季度FAS 141贡献是否与Kmart有关？ - 350万美元的FAS 141贡献主要来自年底终止的Kmart租约，还有另一个租户也有少量贡献 [91] 问题17: 公司的杠杆目标是什么，如何在年内实现？ - 公司目标是通过现金流和资产出售，逐步降低净债务与EBITDA的比率，目标是降至中六区间 [95][99] 问题18: 第一季度是否有有意义的租赁期限收入？ - 没有有意义的租赁期限收入 [100] 问题19: 能否按旧报告方法分解7500万美元租金收入中的回收部分？ - 公司将在会后跟进，并参考同行做法，为投资者提供更多信息 [101]