行业概述: 1. 工业地产行业整体供需情况[1][2][20][21][22] - 在疫情期间,工业需求出现大幅拉动,2021-2022年吸纳量是正常水平的2倍 - 但2023年开始,吸纳量大幅下降,预计2024-2025年仍将保持较低水平 - 新开工建设也随着需求下降而大幅减少,预计2024-2025年新增供给将接近零 2. 电商渗透率持续提升带来的需求[6][9][10][11][12] - 电商渗透率从2023年的23.2%预计将在2027年达到26% - 每增加1%的电商渗透率,会带来50万平方米的新增需求 - 电商需求预计将在未来5年带来150万平方米的新增需求 3. 主要租户持续扩张[35][36][37][38] - 亚马逊、家得宝等主要租户在过去5年内仓储面积翻倍 - 虽然2023年扩张放缓,但预计未来仍将继续增加仓储需求 4. 地区差异[3][25][26][27][28][32][33] - 南加州地区在疫情期间需求大幅拉动,导致租金大涨,现正处于供给消化期 - 南加州新开工建设已大幅放缓,预计未来1-2年内供需将趋于平衡 租金走势: 5. 全国层面[29][30][31] - 租金增长与吸纳量和新增供给高度相关,预计2024-2025年租金将承压 - 租金增长通常滞后于吸纳量变化6个季度 6. 南加州[32][33] - 南加州租金增长与吸纳量关系更为紧密,预计2025年前租金仍将承压 估值与投资建议: 7. 行业整体估值偏低[39][40][41][42][43][44] - 行业整体估值处于历史低位,相对于预期增长存在一定折价 - 部分地区优质标的如PLD相对估值仍处于合理水平 8. 未来机会[7][41][42] - 行业供需有望在未来1-2年内趋于平衡,为投资者提供良机 - 其他行业在供需改善前曾出现估值修复,工业地产也可能出现类似情况 总的来说,工业地产行业短期内仍将面临供需失衡,但长期来看,电商渗透率提升和主要租户持续扩张将为行业带来持续需求。行业整体估值偏低,未来1-2年内有望迎来修复机会。建议关注优质标的。