行业概述: 1. 中国房地产行业: - 近期多个一线城市政府宣布了房地产政策放松措施,包括放松购房限制、降低首付比例、缩短免征增值税的持有期等 [1][5] - 这些政策旨在刺激短期内的房地产交易量,但如果基本面因素(如工资增长/就业前景)未能改善,这些措施可能无法完全扭转当前的供需失衡局面 [2] - 政府可能会出台更多财政支持政策,以帮助房地产市场稳定,特别是通过减少库存来重平衡供需 [2] 2. 上市房企表现: - 自9月以来,我们覆盖的房企股价平均上涨65%,主要由于民营房企之前估值较低 [3] - 目前房企整体估值(市净率)仍处于历史低位,可能已经反映了30%以上的库存减值或20%-30%的房价下跌 [3] - 我们更倾向于选择国有房企和部分优质民营房企 [3] 3. 政策变化详情: - 广州全面取消购房限制,上海、深圳和北京部分放松购房限制,如允许单身人士和家庭购买外围地区房产 [5] - 上海、深圳和北京下调首付比例,但二套房首付比例仍高于15% [5] - 上海和深圳缩短免征增值税的持有期,取消普通和非普通住房的区分 [5] - 深圳取消了房屋销售限制 [5] 4. 上海市场分析: - 上海约1000万非本地户籍人口占总人口的40%,其中800多万人居住在外环区域,放松购房限制将使200多万家庭/单身人士有资格购房 [6] - 之前放松购房限制后,上海低端房源的销量和均价表现较好,此次进一步放松有望带动二手房市场的供给和需求 [6] 总之,尽管短期内这些政策可能会刺激交易,但如果基本面因素未能改善,其影响可能有限。政府可能会出台更多财政支持措施来稳定房地产市场。我们更看好国有房企和部分优质民营房企。[1][2][3][5][6]