财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营结果超预算，运营因素使每股收益比预算增加约0.01美元，还包括20万美元未预算直线租金和30万美元前期付款及结算款项 [21] - 提高2022年运营资金（OFFO）指导范围至每股1.16 - 1.17美元，提高费用收入预期至先前范围上限，维持同店净营业收入（NOI）指导不变 [25][26] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率超20%，2023年底前仅8700万美元无担保债务到期，新调整信贷额度有8.7亿美元可用，浮动利率债务占比仅6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：租赁需求强劲，第三季度租赁150万平方英尺，为五年内最高，新租赁超20万平方英尺，店铺租赁率环比上升180个基点，同比上升520个基点，组合租赁率达95% [9][11][12] - 交易业务：出售麦迪逊泳池A投资组合获3.88亿美元，出售哥伦布一处全资物业，收购亚利桑那州凤凰城四处物业组合花费2300万美元，在亚特兰大购买一处便利资产 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI第三季度增长1.1%，不可收回收入项目对同比增长造成160个基点的不利影响，其中包括51万美元与Cineworld破产相关的准备金 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用留存现金流和回收完全稳定资产的收益，投资于便利子行业资产，以实现可持续的OFFO和AFFO增长 [17] - 公司认为便利子行业存在独特机会，未来收购将有助于扩大具有强信用和低经常性资本支出的物业组合 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济担忧，但租赁需求未放缓，供应减少，公司预计租赁率将在年底前略有上升 [37] - 公司对投资组合质量和需求水平有信心，若出现破产情况，有能力以更高租金和更好租户填补空缺 [42] 其他重要信息 - 2023年，预计合资企业（JV）和RBI费用总计约500万美元，一般及行政费用（G&A）约5000万美元，非经常性准备金转回相对较少，可能收回至少一处Cineworld影院租赁场地 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度至今的租赁情况以及需求是否提前释放 - 租赁活动依然强劲，未看到需求放缓，供应减少，公司物业租赁率达95%，预计租赁率将在年底前继续上升，租赁活动主要来自全国性信用租户 [37][38] 问题2: 对Cineworld、Bath & Beyond等租户的看法以及2023年坏账准备情况 - 预计收回Cineworld三处租赁场地中的一处，第三季度准备金仅与未支付租金有关，无额外应收账款或坏账损失；对投资组合质量有信心，若出现破产情况，有能力填补空缺，2023年坏账情况将在临近时提供指导 [41][42] 问题3: 资本部署的回报门槛如何调整，以及如何在股票回购和收购之间分配资本 - 回报门槛随借款成本上升而提高，过去一个季度收购的资本化率高于前两个季度；资本分配取决于资金来源，公司使用资产出售收益进行多种操作，该策略可能持续 [43][44] 问题4: 正在谈判的25万平方英尺租赁与过去六个月签订的租赁相比有何变化，潜在零售商是否有担忧 - 租赁趋势从大型盒子租赁转向小型店铺租赁，小型店铺租赁谈判较少，条款变化不大，尽管建设成本上升，但租金也在上涨，零售商进入当地店铺的速度有所提高 [49][50][51] 问题5: 资产处置市场是否存在，以及当前环境下股票回购的意愿 - 资产处置市场存在一次性交易活动，有1031资金需要重新部署；股票回购决策取决于资金来源，上季度资产出售和股票回购交易具有增值性，公司对该交易感到满意 [53][54][55] 问题6: 便利型购物中心市场是否会出现财务困境，公司是否会更积极或暂停收购 - 便利型子资产类别市场分散，交易金额较小，资本化率波动较快，公司希望在人们的抵押贷款到期、再融资成本高时找到更多优质资产；公司对合资企业持开放态度，但目前更倾向于全资收购以提高收益质量 [58][59][60] 问题7: 2023年5月到期的8700万美元、利率3.5%的债务如何偿还或再融资 - 有多种选择，包括使用新调整的信贷额度、进入投资级市场、采用有担保债务或使用留存现金流偿还，将在临近到期时根据情况处理 [61][62][63] 问题8: 租赁量放缓是否意味着租赁和租金增长放缓，还是应更关注租金增长 - 应减少对整体租赁量的关注，市场租金仍在上涨，特别是端头和免下车位置的租金涨幅较大；尽管宏观经济存在负面消息，但零售商对高收入郊区的需求依然强劲 [66][67] 问题9: 中国合资企业是否会有变化 - 目前未看到变化，合作伙伴对股息和疫情期间的收款率满意，该合资企业短期内结构不会改变 [69] 问题10: 麦迪逊和保德信合资企业的计划以及长期出售资产的可能性 - 目前情况维持现状，大型机构关注信贷市场和运营报告，对运营情况满意，但估值存在疑问；麦迪逊合资企业过去几年一直在出售资产，预计未来仍会有资产出售 [71][72] 问题11: 目前发行10年期债券的市场情况 - 过去六个月，从银行获得的报价范围在5% - 7%之间，公司在有担保债务、投资级市场和定期贷款市场有灵活性和选择权，该到期债务风险较低 [73][74] 问题12: 第三季度收购的资本化率以及到2023年底已签约但未开业的项目对经济入住率的影响 - 第三季度收购的资本化率略高于全年收购的混合资本化率（略低于5.5%）；关于已签约但未开业项目对经济入住率的影响，可参考幻灯片第6页的SNO管道交付时间表 [77][79] 问题13: 资本化率上升是否与利率上升同步 - 利率上升速度远快于资本化率，因为利率在40年内上升最快，资本化率需要时间重新调整；购买便利资产时，约三分之一的租金在未来五年内到期且无续租选项，市场租金上涨速度快于预期，无杠杆内部收益率增长快于初始资本化率 [83][84] 问题14: 克罗格（Kroger）与阿尔伯森（Albertsons）合并对购物中心行业和上市公司的影响 - 公司受影响较小，仅有一处物业可能存在品牌重叠；零售商合并可能导致店铺关闭，但结果尚不确定 [86] 问题15: 运营利润率下降的原因以及对新租赁谈判的影响 - 运营利润率下降与一些不可收回的一次性费用有关，预计随着租赁开始和租户支付费用，运营利润率将继续上升 [90][91] 问题16: 周边角（Perimeter Pointe）资产的最新情况 - 该资产已保持流动性多年，有租户迁出且未续约，公司未出售该地块，预计将分割出售给混合用途开发商，但尚未完成交易 [93] 问题17: 2023年资本支出（CapEx）的预期 - 由于租赁活动持续活跃，签约和支出之间存在滞后，预计资本支出将高于2019年和2020年，具体情况将在2023年收益指导中披露；尽管资本支出可能增加，但公司有一定的留存现金流 [96][97] 问题18: 2023年坏账水平的预期 - 预计2023年坏账不会像今年一样成为收入来源，具体数字将在提供指导时披露 [98]