财务数据和关键指标变化 - 二季度运营资金（OFFO）超预算，主要得益于运营改善 [10] - 二季度运营指标方面，投资组合租赁率环比提升120个基点，同比提升260个基点，达到94.4%，高于2017年疫情前的94.3%；SNO管道从1800万美元增至2200万美元；已分配租约占二季度年化基础租金超5%，若包含谈判中的租约则超6%；同店净营业收入（NOI）下降2.4%，调整后增长4.8% [24] - 上调2022年OFFO指引至每股1.13 - 1.16美元，上调同店NOI指引至3.5% - 4.75% [25] - 预计全年净投资活动约1亿美元，年初至今净投资活动为1.36亿美元，预计年底前交易活动较少 [26] - 季度末杠杆率为5.4倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率约20%；二季度重铸信贷安排，延长信贷额度和定期贷款到期日至2027年；季度末后延长到期债务，预计到2023年底仅有8700万美元无担保债务到期，新重铸信贷额度有8.25亿美元可用 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租户需求和活动持续高涨，本季度租赁量创近六年新高，有多项重要交易，如洛杉矶餐厅的重新租赁、夏洛特购物中心的续租等；还有25万平方英尺正在进行租赁谈判，预计年底完成，主要集中于全国性、上市的优质租户 [11][12] - 交易业务方面，过去四个月资本循环活跃，出售Lennox Town Center和Madison Pool A组合，总价4.64亿美元，净收益和资产负债表资金重新投资于亚特兰大、旧金山、休斯顿和华盛顿特区的便利资产 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区新收购的便利资产客户流量比2019年同期增长5% - 15%，预计五年NOI复合年增长率近4% [15] - 华盛顿特区地铁区域收购的便利资产租户主要为全国性服务和快餐用户，周边市场租金和租户前景可见度高 [16] - 亚特兰大市场收购了两处便利资产，公司有信心在该市场继续拓展投资组合 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利资产投资，已拥有20处物业，平均家庭收入14.5万美元，加权平均TAP分数87，预计五年NOI复合年增长率近4%，这些物业将推动公司长期增长 [17] - 公司认为便利子行业受益于混合工作模式的社会转变，客户流量上升，同时建筑成本上升导致新建筑减少，该细分市场有较大增长空间 [19][20] - 公司计划通过出售稳定资产并将资金重新投入到能通过租赁和续约显著提升NOI的物业来实现增长 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度运营成果超预算，租赁需求强劲，团队执行能力出色，资产负债表状况良好 [8][9] - 对便利资产投资前景感到鼓舞，认为该细分市场是公司的关键关注领域 [17][20] - 尽管市场存在不确定性，但公司有信心利用资产负债表的流动性抓住未来投资机会，实现可持续增长和创造股东价值 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险信息可在财报新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中查看 [5] - 电话会议将讨论非公认会计原则（GAAP）财务指标，如FFO、运营FFO和同店净营业收入，与GAAP指标的对账可在季度财务补充文件中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产交易是否会成为公司业务模式的重要组成部分 - 公司认为随着市场租赁需求变化，部分物业有增长空间，部分已无增长潜力，出售稳定资产并将资金重新投入有增长潜力的物业是公司增长的一种方式；本季度交易活动较大，通常每年计划出售约5000万美元全资物业，资产循环一直是业务计划的一部分 [35][36] 问题2: 收购和处置的资本化率及回报情况 - 目前缺乏足够数据判断资本化率变化，预计随着借贷成本上升，回报预期会提高，成长型资产更受青睐，稳定资产和成长型资产的利差可能扩大 [38] 问题3: 未来投资是否会继续进行资本循环，收购和出售资产的收益率差异 - 公司传统上每年从全资投资组合中出售约5000万美元物业，未来有资产负债表能力进行净收购，不一定需要通过处置资产来为收购提供资金；收购的初始收益率约为5%，处置的综合收益率略低于6.5% [43][49] 问题4: 大型店铺的可用面积和租户需求情况 - 大型店铺库存减少，过去24个月已租赁63个超过1万平方英尺的店铺，需求主要在主力店方面；部分地区可通过不续约现有租户来创造新的租赁机会，且租金较疫情前大幅提高 [50][51] 问题5: 本季度新租约净有效租金下降的原因 - 这纯粹是组合问题，本季度较大比例的可出租面积由主力店签署，主力店初始租金较低，预计下季度的12个月滚动数据将与本季度一致 [52] 问题6: 二季度提前开业对业绩的贡献及对指引上调的影响 - 提前开业带来的运营收益约为每股超一美分，其中租金提前开始和超额租金的贡献约为100万美元，即每股超半美分 [56] 问题7: 便利资产的规模和长期机会，以及对投资组合转型的目标 - 便利资产相比大型物业，能以较低成本捕捉市场租金增长，从调整后资金流（AFFO）角度看更具优势；公司希望实现AFFO增长，未来五年会出售部分物业并重新投资于有增长潜力的资产，目前便利资产增长潜力大且成本低；地理上公司将集中投资于前20大市场 [60][63][64] 问题8: 在通胀环境下如何评估小店铺租户信用，以及小店铺的目标 occupancy 率 - 公司没有设定目标 occupancy 率，目前租赁率已高于2017年的最高水平；小店铺租赁活动主要与全国性、上市的快餐和服务租户进行，信用评估相对容易，本地或夫妻店租户占比较小 [68][69] 问题9: 观察名单的趋势及对店铺关闭或破产的担忧 - 观察名单季度环比缩小，虽然有部分租户令人担忧，但公司对收回的空间有信心能找到更好的租户 [72][73] 问题10: 非连续地块的便利资产的效率和增长情况 - 从运营角度看，在已有业务的市场收购资产，运营效率较高；从租赁角度看，租户倾向于聚集在一起，租金可能更高，但一些小型资产的端头店铺租金增长也很高，具体需根据物业情况进行评估 [80][82] 问题11: 购物中心的购物者需求情况 - 公司无法提供具体销售数据，但发现到店停留时间少于7分钟的流量快速上升，这可能与点击提货和外卖服务有关；租户为接近客户，租赁需求增加 [84][85] 问题12: 租赁中费用回收的机制 - 公司目标是签订三净租赁，小店铺租户的费用回收率在100% - 103%，大租户因谈判能力较强，可能有部分费用扣除或上限，整体回收率约为85%；在净租赁结构下，税收和公共区域维护（CAM）费用上涨仍会按相同回收率转嫁给租户，但可能对租金增长有一定压力 [89][91][92] 问题13: 现金AFFO和AFFO每股指引的趋势 - 二季度运营收益增加，留存现金流预测高于三个月前；资本支出（CapEx）全年将继续增加，下半年因租户希望在假期前开业会更高 [95][96] 问题14: 内部收益率（IRR）目标的变化 - 由于利率和信贷市场波动，公司的回报预期提高，可能来自收购资本化率上升和续租率及市场租金提高 [102] 问题15: 是否愿意分享手机数据，以及公司中心在当地市场排名情况 - 公司已获取手机数据四年，该数据有助于了解贸易区域和客户模式，对租赁有帮助，但难以将其转化为全球假设；公司会在行业会议上分享部分案例，但目前难以提供整体中心在当地市场的排名情况 [105][106] 问题16: 市场上资产供应情况和便利资产的卖家类型 - 市场上资产供应速度放缓，卖家和买家对资本化率预期存在差异；便利资产的卖家通常是当地和地区性卖家、家族企业或私人投资者 [113][114] 问题17: 公司是否更关注小店铺的信用以保护利润 - 公司对购买资产的信用质量有信心，小店铺租户主要是银行、金融机构和快餐连锁店等上市公司；公司并非关注利润率，而是基于便利资产投资理论，注重净营业收入（NOI）转化为自由现金流的情况 [118][120]