财务数据和关键指标变化 - 第四季度OFFO超预算，得益于运营改善 [10][12] - 第四季度和2021全年收取99%的租金，基本恢复到疫情前水平 [12] - 2022年OFFO指导范围为每股1.08 - 1.13美元，租金起租、无法收回的收入和交易时间是影响全年业绩的最大因素 [28] - 2022年同店NOI指导范围为2.25 - 4.25，调整后可比物业NOI将超过2019年水平 [29] - 2022年全年指导的其他假设包括净投资活动1亿美元、上半年结算3500万美元的远期ATM股票、RVI费用约100万美元、合资企业费用800 - 1000万美元，以及SITE份额的利息费用与2021年基本持平 [30] - 2021年业绩中包含1380万美元或每股0.07美元的与前期相关的非经常性准备金转回，2022年指导范围下限未预算额外的准备金转回 [30] - 第四季度有140万美元的非经常性无法收回收入，出售的资产贡献了58万美元的非合并NOI和46.5万美元的费用，预计第一季度RVI费用约为20万美元，低于第四季度的360万美元 [31] - 年末债务与EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率超过21% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租户在富裕郊区邮编最后一英里的物业支付更高租金，续租率高于疫情前水平，2021年新租赁面积达90万平方英尺，租赁率提高110个基点 [13][14] - 投资业务方面，第四季度收购亚利桑那州和佛罗里达州合资企业的合作伙伴权益、夏洛特和普林斯顿的周边土地以及夏洛茨维尔的另一处便利物业，全年投资2.23亿美元用于资产收购 [16][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州收购的五个公共锚定物业，杂货店平均每平方英尺销售额近800美元，年末物业出租率为87%，预计五年内NOI复合年增长率超过5%，收购后佛罗里达州按基本租金计算成为公司最大的州，占公司ABR的近20%且在增长 [17] - 凤凰城收购的物业平均家庭收入超过13万美元，但入住率仅为56%，预计未来五年内NOI将翻倍 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将积极参与符合增长和子市场标准的锚定和非锚定资产投资，尤其关注便利物业子行业，该子行业受益于疫情引发的社会变化，如居家办公和城市向郊区迁移 [20][21] - 公司希望发展合资企业业务，认为其是企业的重要组成部分，可获取资本和非公开交易机会，但需服务于特定目的并获得相应回报 [102][103][116] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是出色的一年，各项业务表现良好，为2022年及以后的增长奠定了基础 [10] - 对2022年及以后的增长前景感到兴奋，预计租赁活动将持续强劲，新租赁和当前活动将成为未来几年增长的重要驱动力 [15][22] 其他重要信息 - 公司的租户援助计划基本完成，约90%的基本租金来自全国性租户，体现了租户的信用质量 [12] - 公司的COVID延期还款计划基本全额偿还，年末资产负债表上仅有几十万美元的应收账款，已偿还约2200万美元的延期款项，占到期延期款项的98% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年1亿美元净收购指导的买卖细分以及收购市场情况和收购来源 - 净收购指导意味着有额外的合资企业交易，包括合资企业销售和少量全资销售，交易市场竞争激烈，公司大部分活动为非公开市场交易，非锚定资产领域产品更多，公司有信心完成收购预算 [37][38][40] 问题: 资本回报率情况及2022年的预期 - 虽然部分资本回报率低至4%，但由于租金增长强劲，无杠杆内部收益率仍可达6% [43][45] 问题: 1400万美元无法收回收入和指导中披露的1400万美元的相关问题 - 资产负债表上剩余的应收账款约为几十万美元，所有未收回租金总额接近1000万美元，但不会全部在2022年确认，预计不会像2021年那样确认1380万美元 [46][47] 问题: 2022年G&A的运行率 - 目标仍为约5200万美元，估计不变 [52][53] 问题: 过去期间租金可收取的剩余总额 - 2021年租金收取率超过99%，前一年达到96%，剩余未收回租金总额接近1000万美元，但大部分已全额计提准备金，随着时间推移收回概率降低 [54][55] 问题: 2021年签约27个锚定租户，目前有19个在谈判，租赁方面年度租金涨幅的差异 - 没有广泛的变化，部分租赁采用公平市场选项而非固定选项以应对通胀，非锚定空间的年度租金涨幅上升，未来店铺租赁将是增长重点 [56][57] 问题: 2022年同店NOI增长范围2.25 - 4.25的主要驱动因素以及高低端范围的波动因素 - 2021年同店NOI增长14.9%，2022年的主要驱动因素是基本租金增长，从年初的2.5%增长到年末的4.5%，1500万美元的SNO管道是关键，80%将在明年起租，但仅确认约一半的年化金额，为下半年和2023年奠定良好基础 [63][64][65] 问题: 租户对新店铺的需求以及2022年租赁活动与2021年相比的情况 - 各行业租户扩张需求强劲，店铺和锚定租赁活动处于多年来的高位，除非出现宏观事件，否则租赁活动不会放缓，租户和房东正在讨论建筑成本上升的问题，这也是租金上涨的原因之一 [67][68] 问题: 2022年总资本支出的预期以及2023年是否会保持类似水平 - 由于租赁活动和 redevelopment 管道增加，预计2022年资本支出将高于去年和2020年，目前预算中点预计保留现金流约3500万美元，对应约75%的派息率，只要租赁活动保持高位，资本支出也将维持在高位，但随着租赁率和入住率达到峰值，资本支出将大幅下降 [74][75][76] 问题: 资产负债表变动及其对2022年指导的影响 - 从增值/稀释角度来看，影响不大，预计利息费用与去年基本持平，有多种选择，包括赎回优先股、再融资抵押贷款和进行合资企业交易等，资本市场活动将取决于投资活动 [77][78][81] 问题: 从积极再融资角度是否有收益 - 有一些机会，如赎回优先股、进行负债管理和重新发行债券等，但都取决于投资活动 [83][84] 问题: 如何看待通过发行普通股来平衡资产负债表 - 目前公司杠杆率较低，与过去相比，发行普通股赎回优先股的敏感性更高，但仍会考虑各种选择 [86][87] 问题: 关于Madison或DDRIM合资企业剩余24项资产的指导以及7月到期的3.5亿美元债务的情况 - 无法提供合作伙伴的具体行动指导，预计未来几年会有资产出售，预算反映了这一情况，债务到期可能导致资产再融资或出售，公司会根据情况寻找机会收购符合增长要求的资产或优化投资组合 [91][97][98] 问题: 目前对建立新的合资企业伙伴关系或利用合资企业资本的看法 - 长期来看，希望保留合资企业业务，认为其是企业的重要组成部分，有机会获取资本和非公开交易机会，但不确定今年是否会有相关行动 [102][103] 问题: 2022年租赁和入住率指导以及是否会出现季节性波动或空间回收情况 - 预计全年租赁和入住率将稳步上升，到明年第四季度入住率预计提高几百个基点，从租赁率角度看，如果当前需求持续，年底有望达到95% - 96%的稳定水平，购买的物业可能会影响这一进程，2022年没有锚定租户或 redevelopment 项目下线 [105][106][107] 问题: 与过去清理遗留合资企业相比，现在对合资企业的热情以及未来合资企业的形式 - 过去清理遗留合资企业是为了简化业务，现在认为合资企业是整体业务计划的一部分，可获取资本和非公开交易机会，但需要服务于特定目的并获得回报，未来更倾向于与有相似观点的合作伙伴建立长期合作关系，而非立即开展大规模合资企业 [114][115][116] 问题: 租赁需求强劲，但考虑到结构性空置，现实的租赁和入住率水平与最优水平的差异 - 历史上95% - 96%被认为是稳定水平，但当前零售需求高，租户续租率和行使期权率上升，可能会突破这一上限，中型空间的新租户概念也可能提高保留率 [121][122][123] 问题: 投资便利物业的理由以及与传统街道零售的比较 - 地理定位数据使房东和租户能够了解购物流量，不再依赖锚定租户，购买的便利物业租户优质，租金增长可预期，资本支出低，且与街道零售在停车和便利性方面有很大差异，公司更关注郊区便利物业 [129][130][132] 问题: 富裕郊区空间不足和零售商以更高租金签约的原因以及交通数据能否区分这些因素 - 主要原因是零售商资产负债表改善、混合工作模式将长期存在以及幽灵购物业务对郊区购物中心的积极影响，而非购物中心租户转移，交通数据显示工作日和周末的客户流量与三年前有很大不同 [137][138][140] 问题: 是否遇到新租户按时开业运营的挑战 - 去年建筑许可方面有挑战，但现在已有所改善，采购一些长周期物品变得更困难，公司和租户通过提前采购解决了这一问题，去年没有租户因劳动力、材料或许可问题错过开业日期 [141][142] 问题: 同店NOI指导中与疫情前相比的坏账预期和租户流失情况 - 最大的逆风因素是无法收回的收入从收入来源变为费用，其他较小的影响因素包括辅助收入减少，与疫情前相比，破产、租户流失等运营方面的预期大幅降低，目前约为50个基点 [146][147][149] 问题: 第四季度收购的资本回报率 - 去年整体收购的综合资本回报率略低于6%，未按交易细分披露，也不会披露特定交易的资本回报率 [151] 问题: 2022年新租赁中店铺和锚定租赁面积的预期比例 - 上半年可能与2021年持平，为50/50，下半年随着可用锚定空间减少，店铺租赁比例可能会增加 [152][153] 问题: 收购Paradise Village的原因以及为何对合作伙伴不适用 - 该物业位于富裕子市场，公司西海岸租赁副总裁居住附近，公司能够以低成本回购地面租赁权创造空置空间，而合作伙伴是私人实体，重新定位物业需要大量资本，因此双方达成交易 [155] 问题: 出售犹他州合资企业的触发因素 - 该合资企业的SAU投资组合与公司全资拥有的投资组合差异较大，包括地理位置、人口统计数据和杂货店销售等方面，缺乏增长和持久性，因此公司选择出售并将资金重新投资到其他地方 [158][159] 问题: 随着租赁率达到90%以上，未来的定价能力和租赁价差如何 - 房东的定价能力已明显增强，租赁价差开始体现，随着盒子空间减少，店铺竞争将加剧，预计下半年店铺租金增长最快，经济形势良好和适度通胀将促使租户更积极地争夺空间，公司在一些子市场的店铺租金已创历史新高，将谨慎选择信用良好的租户 [162][163][166] 问题: 考虑到租赁到期时间表和大盒子的期权，每年实际能实现的租赁情况 - 历史上新租赁活动通常占总租赁量的10% - 15%，租户行使期权虽然可能减少新租赁，但意味着无停机时间、无资本投入，且租金有5% - 10%的涨幅甚至更高，总体是积极的 [168] 问题: 指导中隐含的租赁价差情况 - 公司历史上未对租赁价差进行指导，从投资者日的观点来看，续租（主要是期权）的租赁价差预计在2.5% - 7.5%之间，新租赁的租赁价差在10% - 30%之间，预计未来仍在这些范围内，但单个租赁可能会对数据产生较大影响 [169][170] 问题: Madison合资企业是否有促进特征影响购买价格 - 没有促进特征，亚利桑那州的交易是协商解除，SAU是干净的买卖，Madison是两者的结合 [176][177] 问题: Madison合资企业是哪一方主动接触以及资产过去10 - 15年的NOI趋势和相对价值 - 双方都有主动接触，由于合资企业有多个债务池和复杂的合作伙伴，双方根据自身需求进行交易，公司未按投资组合报告细分NOI，难以回答NOI趋势和相对价值问题，但从价值角度看，该投资组合表现可能不错 [178][180]