财务数据和关键指标变化 - 第三季度OFFO超预算，因NOI高于预期且G&A费用降低 [7][9] - 第三季度收取99%的建筑租金，自2020年以来已收取96%的2020年基本租金，含2100万美元延期还款，租户援助计划已收取98%的延期租金 [9][10] - 租赁费率环比上升50个基点，此前一个季度上升40个基点，预计到年底将继续上升 [24] - 上调2021年OFFO指引至每股1.13 - 1.14美元，上调同店NOI指引至12.5% - 14%，2021年同店NOI略高于2019年水平，预计2022年可比资产NOI也将高于2019年 [26][27] - 第三季度有160万美元的不可收回收入，预计第四季度RVI费用约350万美元，G&A费用将从年初至今的运行率上升 [23][29] - 预计2022年RVI支付给公司的费用将很少，利息费用与2021年大致持平，G&A费用约5200万美元，2021年年初至今的结果中包含1270万美元或每股0.06美元的与前期相关的非经常性准备金转回 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度租赁面积超100万平方英尺，其中新租赁面积23.7万平方英尺，为两年内最高，本季度签署6个主力租户租约，年初至今达19个，还有13个主力租户租约正在谈判，预计明年第一季度完成 [11][12] - 投资业务：9月以3100万美元收购亚特兰大的Hammond Springs，年初至今收购额达8000万美元，超过2021年7500万美元的目标 [14] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资基于三个事实：富裕郊区资金增多、灵活的居家办公文化使客户访问更频繁、租户和客户对价值和便利性的重视增加，这些因素带来入住率提升和租金增长 [16] - 未来将积极参与符合增长和子市场标准的有主力租户和无主力租户的资产投资 [15] - 注重在租金增长的合适子市场寻找合适的物业，用信用更强的租户重新租赁现有面积以获取更高租金 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，为可持续增长奠定基础 [7] - 租赁活动强劲，新主力租户将推动未来几年增长，带来店铺需求、租金增长和店铺租约执行加速 [11][13] - 基于过去几个季度表现，认为投资组合入住率有望达到95% - 96%，后疫情时代的峰值入住率可能高于疫情前 [39] - 零售租户需求强劲，预计续租率和租户行使期权的比例将增加，可用库存将保持较低水平 [48] - 租金增长在全国范围内较为普遍，预计未来续租率上升，租金下滑情况减少 [56][57] 其他重要信息 - RVI在10月初向公司支付1900万美元分红，公司预计未来不会再从RVI的优先股投资中获得额外分红，RVI资产出售和普通股股息宣告后，仅剩三处物业，接近结束运营，为优先股和普通股股东返还近7亿美元资本 [18][19] - 季度末应收账款中，预计未来将收回近200万美元与COVID相关的递延款项，目前总递延款项余额的84%已偿还，对收益和未来期间的影响有限 [32] - 公司在RVI分红1900万美元和提前偿还8800万美元2022年1月到期的抵押贷款后，手头现金超1.5亿美元，还有2500万美元的普通股股权可用于未来结算，这些流动性将支持公司把握投资机会，推动OFFO可持续增长并创造股东价值 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1270万美元收益在第三季度实现了多少，第四季度预计如何？ - 1270万美元中，第三季度实现160万美元，预算中未包含未来的调整，如果第四季度有调整，该数字会增加 [37] 问题2: 若没有该收益，去年同店NOI会是多少？ - 年初至今（前三个季度），该收益对同店NOI的影响约为530个基点，全部1270万美元都包含在同店NOI中 [38] 问题3: 公司是否有途径恢复到95%的入住率，节奏如何？ - 基于过去几个季度表现，入住率恢复节奏良好，由于RVI分拆，投资组合资产质量提高，没有理由不能达到95% - 96% [39] - 疫情前有三四处物业因考虑重新开发而闲置空间，现在零售需求强劲，这些空间预计将被租赁，后疫情时代的峰值入住率可能高于疫情前 [40] 问题4: 入住率环比改善近50个基点，这一趋势是否可持续，是否会加速？ - 百分比计算较困难，建议关注幻灯片中SNL管道的美元金额 [42] 问题5: 本季度每平方英尺租赁资本支出增加的原因，是建筑成本上升还是主力租户交易增多？ - 第三季度主力租户交易占比从上个季度的34%升至57%，这是主要原因，预计第四季度仍会如此 [45][46] - 建筑材料成本有10% - 15%的上涨，但对整体交易成本影响不大，主要问题还是主力租户和店铺租户的分类 [47] 问题6: 近期租约到期时，公司对收回空间和潜在的按市值计价的上行空间有何预期？ - 租赁需求强劲，预计续租率和租户行使期权的比例将增加，可用库存将保持较低水平 [48] 问题7: 公司在劳动力和开业延迟方面有何观察？ - 供应链问题开始影响建设项目的成本和时间，从签署租约到租金开始收取的时间变长，但目前对公司没有经济影响，公司在签署租约时已考虑到这些因素，虽问题尚不严重，但会持续关注 [53][54] 问题8: 市场租金增长是否广泛，哪些部分的投资组合仍存在租金下滑？ - 本季度租金增长在全国范围内较为普遍，店铺租金在多个州达到新高，主力租户租金也开始回升，预计未来续租率上升，租金下滑情况减少 [56][57] 问题9: 进入明年，公司投资组合是否存在重大逆风区域？ - 不存在，预计明年整体情况平稳或向好 [59][60] 问题10: 能否提供2022年投资的时间线和预期？ - 公司将尽快将手头的1.5亿美元现金重新投资于符合投资组合的资产，目前杠杆率处于首选债务与EBITDA比率的低端，有增长空间，将先使用手头现金，再根据机会进行投资 [63][64] 问题11: 零售销售增长是否会影响租金设定和零售商可承受的入住成本模式，公司是否能从更高的销售环境中受益？ - 租户销售改善是租金增长的重要因素，随着租户销售持续高于疫情水平，公司预计在续租或签署新租约时能从销售增长中受益 [66] 问题12: 亚特兰大收购物业的资本化率是多少，目前有主力租户和无主力租户的购物中心定价情况如何？ - 未披露单个物业的资本化率，在租金增长市场进行收购与入住率增长市场不同，目前难以找到空置物业购买，公司通过近期租赁情况判断市场租金走势和租户需求，Hammond Springs物业交通流量大，店铺租户近期租约到期且无期权，有两位数的按市值计价空间，对其复合年增长率感到兴奋 [69][70] - 各类购物中心的无杠杆内部收益率都在下降，因为入住率和寻找租户的风险被提高现有租户租金的机会所取代，未来一两年该业务将是续租业务，有利于收购有近期租约到期的资产的公司 [71] 问题13: 店铺空间入住率恢复到90%需要多长时间？ - 公司尚未制定多年目标，但看到了积极的势头，预计店铺入住率将与主力租户同步上升，至少能恢复到疫情前水平，与主力租户不同的是，店铺没有闲置空间 [72] 问题14: 公司如何部署12亿美元的潜在流动性，如何对收购、重建、新建开发和并购等资本用途进行排序？ - 目前首要目标是外部收购 [77] 问题15: 外部收购的内部收益率下降到什么程度会转向更多的重建投资？ - 认为无杠杆内部收益率没有大幅下降，虽然初始资本化率下降，但租金增长强劲，且资本支出减少，因为更多是续租而非入住率驱动，所以外部收购目前具有最高的无杠杆内部收益率和最低的风险，重建项目存在时间因素和建设成本上升的风险，很多零售商更倾向于在富裕子市场获取现有面积 [79][80] 问题16: 从信用或商品组合角度，公司对无主力租户的购物中心的客流量可持续性有何考量？ - 首先关注数据显示的客户情况，其次是信用状况，美国很多无主力租户的物业有很多信用良好的租户，如银行、财富管理和餐饮概念等，公司会衡量租户信用质量，根据客流量判断租户留存可能性，并寻找续租或替换本地租户的机会以提升信用质量 [86][87] 问题17: 如何看待2022年的坏账情况？ - 未提供坏账或不可收回收入的指引，目前没有重大的破产情况需要跟踪，但随着假期临近情况可能变化，从租户信用角度看，公司对租户的信心比疫情前增强，除了个别行业如影院，将在2月提供明年的具体数据 [88] 问题18: 留存率在过去几个季度的进展如何，第三季度与历史平均水平相比如何？ - 2020年受疫情影响留存率较低，历史上主力租户留存率在90%左右，店铺租户在70% - 80%，留存率上升将对租金产生上行压力 [89] 问题19: 能介绍一些新合作的概念租户吗，评估有主力租户和无主力租户的购物中心收购时，在租金递增和内在有机增长方面有何差异？ - 新合作的概念租户包括Dick's Sporting Goods的Public Lands、Dollar General的Popshelf、Cava和Sweetgreen等餐饮品牌，以及First Watch、Portillo's和Allbirds等从线上转向线下的零售商 [94][95][96] - 店铺租约的租金递增率在有主力租户和无主力租户的物业中相似，约为2.5% - 3.5%，更重要的是租户是否有期权，入住率越高，租户越可能行使期权，可用库存将减少 [97]